hbq bauberatung

Bedauerlich ist, dass die Bedeutung der akustisch wichtigen Massnahmen auch noch heute einigen Architekten und Handwerkern zu wenig bewusst ist und deshalb grobe Fehler in der Planung und Ausführung gemacht werden.

Die alte SIA Norm von 1988 bis 2005
Die bisherige Formulierung der Norm verwies lediglich auf die gesetzliche Pflicht, die Mindestanforderungen einzuhalten. Die erhöhten Anforderungen waren vertraglich zu vereinbaren. Wenn Kaufverträge lediglich summarisch „Einhaltung der Vorschriften nach SIA-181“ vermerkten, waren automatisch die Mindestanforderungen gemeint. Für viele Eigentümer hat dies zu einem traurigen Erwachen in der juristischen Sackgasse geführt.

Die neue SIA Norm ab 2006
Die wichtigsten Neuerungen bei haustechnischen AnlagenDie Mindestanforderungen sind jetzt um 2 dB(A) tiefer.Ebenfalls neu ist, dass bei haustechnischen Anlagen und Einrichtungen bei Doppel- und Reihen- Einfamilienhäusern sowie bei neu gebautem Stockwerkeigentum die erhöhten Anforderungen zwingend eingehalten werden müssen.
Anforderungsstufen
Mindestanforderungen

Die Mindestanforderungen gewährleisten einen Schallschutz, der lediglich erhebliche Störungen zu verhindern vermag.
Erhöhte Anforderungen

Die erhöhten Anforderungen bieten einen Schallschutz, bei dem sich ein Grossteil der Menschen im Gebäude behaglich fühlt. Bei Doppel- und Reihen- Einfamilienhäusern sowie bei neu gebautem Stockwerkeigentum gelten die erhöhten Anforderungen.
Spezielle Anforderungen

Bei besonderen Nutzungen oder bei besonderen Schallschutzansprüchen (auch für einzelne Räume oder Lärmarten) sind spezielle Anforderungen festzulegen und zu vereinbaren. Spezielle Verhältnisse sind insbesondere dann gegeben, wenn die Lärmempfindlichkeit und / oder der Grad der emissionsseitigen Lärmbelastung erheblich nach oben oder unten von den angegebenen Beschreibungen abweicht.

Weitere sehr gute Informationen auf der nachfolgenden Webseite.

 
Migration wird die Nachfrage auf dem Wohnmarkt weiter stützen 
 
Viele Marktbeobachter und –teilnehmer sprechen heute von einer Immobilienblase im Grossraum Zürich. Die fundamentalen Daten und aktuelle Marktbeobachtungen stützen diese Befürchtung jedoch nicht. Dies zeigt die CSL Immobilien AG in ihrem erstmals publizierten Wohnmarktbericht. Für 2012 erwartet sie im Durchschnitt für Wohneigentum und Mietwohnungen seitwärts tendierende Preise. In den Zentren dürfte ein solider Nachfragedruck
aus positiven Migrationssaldi die Preise weiter steigen lassen.
 
Jährlich werden im Wirtschaftsraum Zürich zwischen 10’000 und 14’000 Wohnungen gebaut – zu wenig angesichts der rund 30’000 Einwohner, die jedes Jahr neu hinzukommen. Dieser Nachfrageüberhang sorgt für steigende Kauf- und Mietpreise. Im Markt für Wohneigentum sind die Preise seit 2004 im Wirtschaftsraum Zürich um 26% gestiegen, 2010 und auch 2011 sogar schneller als zuvor. Allerdings gibt es dabei deutliche regionale Unterschiede: Je zentraler die
Lage, desto höher die Nachfrage. Während die Preise in den Städten steigen – zum Beispiel in Zürich beim Wohneigentum seit 2004 um rund 50% –  war in den ländlichen Regionen eine leichte Preisentlastung spürbar. 2012 wird die schleppende Konjunktur bei den Miet- und Kaufpreisen zu einer Seitwärtsbewegung führen, mit Ausnahme von Objekten an zentralen Lagen. Mittelfristig wird der Aufwärtstrend jedoch allgemein weitergehen.
 
Zentrumseffekt lässt Preise steigen
Obwohl viele Immobilienunternehmen und andere Marktakteure den Wohnmarkt im Kanton Zürich heute als überbewertet bezeichnen, kann nicht von einer Immobilienblase gesprochen werden. Wo die Preise gestiegen sind – in den zentralen Gebieten und im ersten Agglomerationsgürtel – wirkt der unter anderem von ausländischen Migranten gestützte Zentrumseffekt. Ein klares Argument gegen eine Blasenentwicklung ist die Tatsache, dass sich die Preise im zweiten Agglomerationsgürtel deutlich verhaltener entwickelt haben. 
 
Die Preise in den Zentrumsgebieten sind durch eine solide und hohe Nachfrage gestützt, die aller Voraussicht nach anhalten wird. Dafür spricht beispielsweise die Tatsache, dass die Nettoeinwanderung in die Schweiz in der ersten Jahreshälfte 2011 gegenüber dem Vorjahr deutlich angestiegen ist, trotz Finanz- und Wirtschaftskrise. Wenn die Probleme der Eurozone anhalten sollten, wird die Schweiz als Insel mit Lebensqualität, Sicherheit, stabilen Institutionen, tiefer Staatsverschuldung, moderater Besteuerung und wirtschaftlichem Knowhow noch attraktiver
werden. Auch die Hypothekarzinsen werden tief bleiben und weitere Investitionen in den Wohnungsbau ermöglichen. 
 
Veränderte Qualifikationsstruktur der Zuwanderer
Um den Einfluss der Migranten auf den Wohnmarkt im Wirtschaftsraum Zürich zu bestimmen, ist ein Blick auf ihre Qualifikationsstruktur und ihre Herkunft wertvoll. Fast die Hälfte der ausländischen Zuzüger verfügt heute über einen Hochschulabschluss und eine entsprechend hohe Kaufkraft. Jeder dritte ausländische Wohnungssuchende im Wirtschaftsraum Zürich kommt ursprünglich aus Deutschland. Sieben von zehn ausländischen Personen, welche die Wohnung wechseln, stammen aus der EU. Zuzüger aus dem Ausland in den Wirtschaftsraum Zürich kommen meist alleine, was den Bedarf an Wohnraum weiter erhöht. 
  
Gentrifizierung nimmt zu
Bemerkenswert ist, dass knapp 90% der zuziehenden Ausländer zuerst einmal eine Wohnung mieten.
Dabei bevorzugen sie zentrale Gebiete und erhöhen dort zusammen mit kaufkräftigen Schweizern den Nachfragedruck. Im Grossraum Zürich ist dieser aus vielen Grossstädten bekannte Gentrifizierungsprozess als Seefeldisierung bekannt – wobei auch Quartiere wie Wiedikon und Wollishofen betroffen sind. Dieser Prozess ist einer der Gründe für die zunehmende Sanierung von Altbauten. Deren bauliche Aufwertung und die damit verbundenen höheren Preise führen dazu, dass Gruppen mit niedrigeren Einkommen in die Agglomeration verdrängt werden. 
 
Um den Wohnmarkt langfristig im Lot zu halten, bleiben der Politik zwei Wege: Einerseits müssen die knappen Ressourcen Boden und Infrastruktur besser genutzt werden – unter anderem durch verdichtetes Bauen. Anderseits muss die knappe Ressource Boden erweitert werden, indem etwa Industrie- und Gewerbezonen zu Wohnzonen umgezont werden.

Wer ein Einfamilienhaus baut, ist in der Regel Laie. Entsprechend gross ist das Risiko, dass unvorhersehbare Probleme auftauchen. Der Beizug eines Bauherrenberaters von Beginn weg ist deshalb eine kostengünstige und sichere Lösung.

Zwischen 500`000 und einer Million Franken kostet heute im Schnitt der Traum vom Einfamilienhaus. Für viele die grösste Anschaffung des Lebens, für die sie sich zudem meist massiv verschulden. Trotzdem gehen viele Bauherren relativ blauäugig an die Umsetzung ihrer Pläne heran – egal ob sie ihr Haus mit einem Architekten nach Wahl oder einem Generalunternehmer (GU) realisieren. «Im Moment des Entscheides ein eigenes Haus zu bauen gehen die Emotionen hoch und bleiben rationale Entscheidungen oft auf der Strecke», sagt Othmar Helbling. Der langjährige Baufachmann ist seit fünf Jahren als Bauherrenberater tätig und Mitglied der Kammer unabhängiger Bauherrenberater. Blauäugig sind Bauherren nach Helblings Beobachtungen vor allem ganz zu Beginn bei der Wahl des Baupartners: Kaum jemand hole Referenzen ein oder prüfe genauer ob das Gegenüber die geeignete Person für die Realisierung des Projektes sei.

Dabei ist der passende Architekt oder Generalunternehmer das Fundament für die erfolgreiche Realisierung des eigenen Hauses. Um von Beginn weg den richtigen Baupartner zu finden und um den Bau ohne grössere Probleme realisieren zu können, lohnt es sich als Baulaie angesichts der möglichen Schwierigkeiten einen Bauherrenberater beizuziehen. Denn im weiteren Planungs- und Bauablauf lauern verschiedene Stolperfallen, die ohne professionelle Begleitung zu Problemen führen können:

• Vertragsabschluss: Schon der Abschluss des mehrere Dutzend Seiten langen Vertrages mit dem Architekten oder Generalunternehmer beinhaltet verschiedene Schwierigkeiten. Nach Beobachtung von Bauherrenberater Helbling werden mehr als die Hälfte  aller Verträge mit Architekten nicht richtig ausgefüllt. Unklar ist vor allem die Basis für die Honorarberechnung. Und auch bei Generalunternehmerverträgen wiegen sich viele Bauherren in falscher Sicherheit. Nicht zuletzt weil der Vertrag oft gleichzeitig mit dem Kaufvertrag bei einem Notar unterzeichnet wird: «Das sieht zwar gut aus, aber der Inhalt des GU-Vertrages wird vom Notar gar nicht geprüft, denn das ist nicht seine Aufgabe», sagt Othmar Helbling.
• Baukosten: Wie präzise und verbindlich die vorgelegten Zahlen sind, ist für die meisten Bauherren nicht klar und böse Überraschungen durch Mehrkosten deshalb oft vorprogrammiert.
• Planung und Ausführung: Als Laie versteht der Bauherr weder die exakten Bauabläufe noch die Baufachsprache. Deshalb bleibt ohne fachliche Begleitung nichts anderes übrig als sich auf die Aussagen von Handwerkern und Planern zu verlassen. Entsprechend häufig kommt es zu Missverständnissen.
• Zahlungsabwicklung: Immer wieder tauchen Fälle in den Medien auf, bei denen Bauherren viel Geld verloren haben, weil Leistungen bezahlt wurden, die gar noch nicht erbracht worden waren. Oft wurde dabei Blind auf die Aussagen von Bank und Generalunternehmer vertraut.
• Schlussabnahme: Fehlendes Fachwissen macht es Laien schwer den Bau am Schluss auf eigene Faust ordnungsgemäss abzunehmen und eventuelle Nachbesserungen einzufordern. Nach Beobachtungen von KUB-Fachmann Helbling kennen die am Bau beteiligten oft nicht einmal die geltenden Normen. So sind eine Mehrheit der von ihm begutachteten Flachdächer fehlerhaft ausgeführt, da Abläufe und Stauhöhen nicht den Baunormen entsprechen. Und auch bei den heute üblichen Aussenisolationen trifft er oft fehlerhafte Ausführungen an.

 Trotz der Vielzahl an möglichen Problemen scheuen viele Bauherren den Beizug eines versierten Beraters: «Die Leute meinen oft eine solche Beratung sei teuer», sagt Othmar Helbling. Doch nach seiner Erfahrung beläuft sich der Aufwand für eine durchschnittliche Rundumbetreuung beim Bau eines Einfamilienhauses auf 4000 bis 6000 Franken. Das entspricht gerade mal 0.3 bis 0.5 Prozent des gesamten Investitionsvolumens. Geld das zudem nicht selten durch die Vermeidung von Problemen eingespart werden kann. So gesehen ist der Bauherrenberater eine gute Versicherung und erspart einem Streitereien und schlaflose Nächte während des ganzen Bauprozesses. Das gilt vor allem, wenn der Berater bereits dabei ist, bevor erste Verträge mit einem Architekten oder Generalunternehmer abgeschlossen werden. «Wenn wir in dieser Phase die Weichen richtig stellen können, dann ist bereits vieles erreicht», sagt Fachmann Helbling. Doch nicht selten melden sich Bauherren erst bei ihm wenn erste Probleme auftauchen. «Je nach Situation wird es dann schwierig die Sache wieder gerade biegen zu können», sagt Helbling. Ein Beispiel: Ist im unterschriebenen Vertrag mit dem Generalunternehmer  vereinbart, dass die letzte Zahlung zehn Tage vor Bezug zu erfolgen hat, so kann man sich davor nicht drücken, selbst wenn das Haus zu dem Zeitpunkt noch alles andere als fertig ist. Wäre in diesem Fall der Bauherrenberater von Beginn weg dabei gewesen, hätte der Vertrag eine Rückbehaltsklausel enthalten, die dem Bauherrn ein gewisses Druckmittel für die ordnungsgemässe Fertigstellung und die Behebung der Mängel geben würde.

Text von Reto Westermann

Auf den 1. Januar 2012 tritt eine Revision des Immobiliarsachenrechts in Kraft. Die Revision umfasst zahlreiche für Eigentümer relevante Neuerungen.

Handwerker oder Unternehmer können zur Sicherung ihrer Rechnungen ein Grundpfandrecht auf dem Grundstück errichten lassen, für das sie Arbeit und Material verwendet haben. Der Haus- oder Stockwerkeigentümer muss mit seinem Grundstück selbst dann für die offene Forderung haften, wenn die Schuld nicht ihm gegenüber, sondern gegenüber einem Dritten (z. B. einem Generalunternehmer) besteht. Dies gilt selbst dann, wenn der Eigentümer den Generalunternehmer bereits bezahlt hat. Für Haus- und Stockwerkeigentümer besteht somit das Risiko, dass sie für eine Leistung doppelt bezahlen müssen. Das Doppelzahlungsrisiko wurde zusätzlich vergrössert: Entgegen der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichts hat das Parlament den Pfandrechtsschutz auf Abbrucharbeiten, den Gerüstbau und die Baugrubensicherung ausgedehnt.

Zudem haben die Handwerker neu sogar vier statt wie bisher drei Monate Zeit, um nach Vollendung der Arbeiten ein Pfandrecht eintragen zu lassen. Der Pfandrechtsanspruch besteht sodann ausdrücklich auch für Arbeiten, die von einem Dritten, z. B. einem Mieter, veranlasst wurden – vorausgesetzt, der Grundeigentümer hat der Ausführung der Arbeiten zugestimmt.

Das Zürcher Verwaltungsgericht hat die Beschwerde eines Planungsbüros abgewiesen: Es war bei einem Submissionsverfahren für die Sanierungsarbeiten der Zürcher Tonhalle und des Kongresshauses unterlegen.
 
Beschwert hatte sich gemäss einem Bericht der aktuellen Ausgabe des „Tages-Anzeigers“ das Zürcher Planungsbüro Itten + Brechbühl. Grund war der Umstand, dass es mit 6,6 Millionen Franken das günstigste Angebot für einen Generalplanungsauftrag eingereicht hatte. Den Zuschlag erhielten dann Boesch/Conzett/Diener mit der teuersten Offerte, sie enthält ein Honorar von 9,1 Millionen Franken. Bei der Sanierung geht es vor allem um um die Haupthalle des Kongresshauses sowie den kleinen Tonhallesaal.
 
In seinem Urteil vom 28. September bezeichnete das Verwaltungsgericht die Vergabepraxis des Amtes für Hochbau der Stadt Zürich als korrekt. Entsprechende Medienberichte vom Mittwoch bestätigte es.
 
Das unterlegene Planungsbüro kritisierte vor allem, dass bei der Bewertung der Offerten die Kosten nur mit 20 Prozent gewichtet wurden. Zu 80 Prozent bewertet wurden architektonische Qualität, Umgang mit denkmalgeschützter Bausubstanz, Funktionalität sowie Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit. Das Gericht kommt in seinem Urteil aber zum Schluss, dass es durchaus sachgerecht sei, den Schwerpunkt der Bewertung auf die qualitativen Aspekte zu legen und den Stellenwert des Auftragspreises mit einem Gewicht von 20 Prozent auf das Minimum zu beschränken. Das Gericht war, im Gegensatz zur Klägerfirma, der Meinung, dass es sich um ein Projekt mit erhöhter Komplexität handelt: Für die Sanierung des Kongresshauses und der Tonhalle komme eine „ungewöhnliche Breite an Spezialwissen“ zum Einsatz, was die Koordination des Generalplaners erschwere. Der Entscheid kann noch ans Bundesgericht weitergezogen werden.
 
Wegen des Verfahrens lag das insgesamt 80 Millionen Franken schwere Projekt auf Eis und wird sich nun um mindestens ein Jahr verzögern. Damit dürfte die Sanierung Gebäudes erst im 2015 abgeschlossen sein.

Quelle: baublatt.ch

Der Bauprozess wird von den meisten Bauherren unterschätzt. Denn auch mit dem Beizug eines Generalunternehmers ist der Auftraggeber intensiv in den Bauablauf eingebunden. So müssen unter anderem Entscheidungen gefällt, Kostennachträge und Rechnungen geprüft und die Bauqualität überwacht werden. Schon bei Unterzeichnung der Planer- oder Generalunter-nehmerverträge wird der Bauherr mit SIA-Normen und Bauspezifikationen konfrontiert, die es für einen Baulaien nicht einfach machen, den Überblick zu behalten. Der Beizug eines Bauberaters kann dem Bauherrn daher die notwendige Entlastung und Sicherheit im Bauprozess geben.

Der Generalunternehmervertrag regelt in einem Dokument sämtliche Leistungen für ein schlüsselferti-ges Bauwerk. Der Generalunternehmer übernimmt üblicherweise sämtliche notwendigen Planungs- und Bauarbeiten. Er ist gegenüber dem Bauherrn verantwortlich für die Einhaltung von Kosten, Terminen und der Bauqualität. Ein präziser und ausgewogener Vertrag, in welchem die Risiken für den Bauherrn möglichst minimiert werden, bildet die Basis für ein erfolgreiches Bauvorhaben.

Baupartner umsichtig auswählen
Der erfolgreiche Bauprozess hängt sehr vom Baupartner ab. Von möglichen Baupartnern sollen im Vorfeld die Bonität geprüft und die Referenzen bereits ausgeführter Objekte eingeholt werden. Beim persönlichen Gespräch mit Bauherren bereits erstellter Projekte kann in Erfahrung gebracht werden, wie Kosten und Termine eingehalten, die geforderte Bauqualität umgesetzt und die Beratung bis zur Bauvollendung kompetent wahrgenommen wurde.

Generalunternehmerverträge genau prüfen
Um das Konfliktpotenzial bezüglich Kosten, Termine und der Bauqualität so gering als möglich zu halten, müssen die Verträge vor deren Abschluss auf Risiken und Schwachstellen geprüft werden. Ein ausgewiesener Baufachmann oder Bauherrenberater kann den Vertrag ergänzen sowie optimieren und Ihnen die Restrisiken aufzeigen.

Vertragsformen nicht festgelegt
Die Vertragsformen sind nicht einheitlich festgelegt. In der Baupraxis trifft man somit die unterschied-lichsten Vertragswerke, welche sich teilweise bei genauerem Hinsehen als „Mogelpackungen“ her-ausstellen, da Leistungen nur vage beschrieben, Vorauszahlungen der Bauherren nicht sichergestellt, Mängelrechte abgetreten oder wegbedungen werden. Die Vertragsvorlage sowie die dazugehörigen allgemeinen Bedingungen des VSGU, des Vereins Schweizerischer Generalunternehmer, bilden si-cherlich für jeden Bauherrn einen Ratgeber und grobe Leitplanken dafür, was in einem Vertrag alles geregelt sein muss.

Vollständiger, detaillierter Leistungsbeschrieb
Die Leistungen des Generalunternehmers sollen in einem Baubeschrieb und Projektplänen genau quantifiziert werden. Formulierungen wie „Schalter und Steckdosen in ausreichender Anzahl“ geben keine Auskunft über die genaue Ausführung der Elektroinstallation. Ärgerlich, wenn während der Bau-phase Kosten auftauchen, die nicht Bestandteil des Generalunternehmervertrags sind, wie die präzise Ausführung der Umgebungsarbeiten oder der allgemeinen Räume und Zugänge zum Gebäude.

Sicherstellung der Vorauszahlungen
Vorauszahlungen sollen abgesichert werden, damit die Verwendung für das vereinbarte Bauvorhaben sichergestellt ist. Eine Einzahlung auf ein Sperrkonto oder eine Erfüllungsgarantie des Generalunter-nehmers gewährleistet dies. Die Schlusszahlung erfolgt üblicherweise bei der Eigentumsübertragung. Was, wenn dann nicht alle Arbeiten fertiggestellt sind, da der Vertrag kleinere Fertigstellungsarbeiten sowie witterungsbedingte Verzögerungen für die Fassade und die Umgebung zulässt? Vereinbaren Sie, dass für solche nicht ausgeführte Arbeiten ein Rückbehalt vorgenommen werden kann, der erst nach vollständiger Fertigstellung sämtlicher Arbeiten fällig wird.

Bauhandwerkerpfandrecht
Die Bezahlung der am Bau beteiligten Unternehmer erfolgt direkt durch den Generalunternehmer. Das ist ein Prozess, auf welchen Sie keinen Einfluss nehmen können. Werden Zahlungen vom Generalun-ternehmer nicht ausgeführt, hat jeder Unternehmer das Recht, seine offenen Forderungen im Grund-buch mit einem Bauhandwerkerpfandrecht vorzumerken. Im äussersten Fall wird die Liegenschaft versteigert und der Unternehmer schadlos gehalten. Solche Pfandrechte können bis 3 Monate nach Fertigstellung der Arbeiten eingetragen werden. Vereinbaren Sie im Vertrag, dass die Schlusszahlung von ca. 20% auf ein Sperrkonto erfolgt, welches nach Vorliegen eines Grundbuchauszuges ohne Pfandrechte 3 Monate nach Handänderung ausgelöst werden muss.

Zweitmeinung als Ergänzung einholen
Nicht immer reichen die Informationen des Generalunternehmers aus, daher kann eine unabhängige Zweitmeinung von grossem Nutzen sein für einen Bauherrn. Gibt es für eine Baufrage wirklich keine alternative Lösung? Sind die Mehrkosten für den Zusatzwunsch oder die Änderung wirklich gerecht-fertigt? Ist eine qualitativ gute Ausführung in der vorgegebenen Zeitspanne wirklich möglich? Ein nicht am Projekt beteiligter Bauberater kann Ihnen dabei vermutlich weiterhelfen.

Baupfusch durch Kontrollen verhindern
Der Kosten- und der Zeitdruck hinterlassen auch auf dem Bau ihre Spuren. Eine regelmässige Über-prüfung der ausgeführten Arbeiten macht sich bezahlt. Nicht alle Bauteile können anlässlich der Bau-abnahme auf ihre fachgerechte Ausführung hin kontrolliert werden. Baumängel verbergen sich nicht selten in den nicht mehr sichtbaren Bereichen, die dann früher oder später zu Schäden am Bauwerk führen können. Lassen Sie sich vom Baupartner aufzeigen, wie die Qualitätssicherung am Bau vorge-nommen, dokumentiert und sichergestellt wird. Speziell kontrolliert werden sollten dabei die Abdich-tungen unter Terrain, die Wärmedämmungen im Dach- und im Fassadenbereich, der Aufbau des Un-terlagsbodens sowie die Gipserarbeiten. Es kann sich für die Qualität Ihres Eigenheims durchaus bezahlt machen, für punktuelle Kontrollen einen unabhängigen Bausachverständigen beizuziehen.

Was gilt es, an der Bauabnahme zu beachten?
Die Bauabnahme ist ein wichtiger Vorgang, für den Sie sich sorgfältig vorbereiten und sich ausrei-chend Zeit lassen müssen. Sämtliche Bauteile gehen anschliessend in die Obhut des Bauherrn oder Eigentümers über. Lassen Sie sich bei den Kontrollen von Ihrem Baupartner nicht unter Druck setzen und verlangen Sie ausreichend Zeit dafür. Alles, was anlässlich der Bauabnahme sichtbar ist und Sie nicht bemängeln, gilt als akzeptiert. Es ist nicht immer einfach für einen Baulaien, seine Ansprüche gegenüber den Bauprofis durchzusetzen. Was ist jetzt noch innerhalb der Baunormen und Toleranzen und was nicht? Welche Nachbesserung eines Mangels kann verlangt werden und welche steht nicht mehr im Verhältnis? Sämtliche offenen Punkte und festgestellten Mängel werden in einem Abnahme-protokoll festgehalten, das gemeinsam unterzeichnet wird. Prüfen Sie die Vollständigkeit und ob sämtliche Punkte und abgesprochenen Arbeiten präzise und verständlich protokolliert werden. Bei Punkten, bei denen keine Einigkeit erzielt werden kann, empfiehlt es sich, die Aussagen von beiden Parteien im Protokoll festzuhalten und zu vereinbaren, welche Norm oder welcher Experte als Schiedsrichter beigezogen wird.

Um das vorhandene Bauland optimal auszunützen, wird immer dichter aneinander gebaut. Bautechni-sche Entwicklungen der letzten Jahre haben dafür weitere Möglichkeiten geschaffen. Durch einen Bau-grubenaushub oder eine Baugrubensicherung unmittelbar an der Grundstücksgrenze oder durch Pfählarbeiten können Absenkungen oder Risse an Nachbargebäuden entstehen. Damit Schäden an Nachbargebäuden nachgewiesen werden können, sollte vor Baubeginn eine Bestandesaufnahme in Form eines Rissprotokolls erstellt werden.

Im Interesse der beteiligten Parteien
Es muss im Interesse sämtlicher betroffenen Parteien liegen, den aktuellen Zustand der Gebäude vor Baubeginn zu dokumentieren. Denn Schäden an den Nachbargebäuden müssen von der Bauherr-schaft zu ihren Kosten behoben werden. Im Zweifelsfall müssen die betroffenen Nachbarn aber den entstandenen Schaden beweisen können. Auch gilt es beim Abschluss von Bauversicherungen die-sem Punkt besondere Aufmerksamkeit zukommen zu lassen. Bei einzelnen Versicherungen sind nur die Schäden an Gebäuden gedeckt, deren Zustand vor Beginn der Arbeiten mit einem Rissprotokoll erfasst wurde.

Grundlagen für Notwendigkeit
Das Zivilgesetzbuch regelt im Art. 679 die Verantwortlichkeit des Grundeigentümers. «Wird jemand dadurch, dass ein Grundeigentümer sein Eigentumsrecht überschreitet, geschädigt oder mit Schaden bedroht, so kann er auf Beseitigung der Schädigung oder auf Schutz gegen drohenden Schaden und auf Schadenersatz klagen.»
Die in den Bauverträgen allgemein verwendete SIA-Norm 118, Allgemeine Bedingungen für Bauarbei-ten, nimmt in Artikel 111 dazu Stellung. «Soweit es angezeigt ist, hält der Bauherr auf seine Kosten den Bestand und Zustand fremder Sachen (wie z. B. Grundstücke, Bauten, Verkehrswege, Leitungen, Grundwasservorkommen, Quellen), die im möglichen Einflussbereich der Arbeiten liegen, noch vor deren Beginn zur Beweissicherung fest. Er beschafft sich die erforderlichen Beweismittel.»

Rissprotokoll wie vorgehen?
Das Protokoll ist vom Bauherrn oder von seinem Vertreter auf der Baustelle, dem Bauleiter, zusam-men mit den Nachbarn zu erstellen. Oder die Parteien bestimmen gemeinsam einen externen Fach-mann für die Bestandesaufnahme. Im Rahmen einer Begehung werden die visuell feststellbaren Schäden, Anzeichen von Senkungen, Feuchtigkeitsschäden und im Speziellen Risse festgehalten. In einer Planskizze wird die Lage der erstellen Fotoaufnahmen eingezeichnet und mit einem möglichst genauen Beschrieb der Feststellung ergänzt. Sind beide Parteien mit dem Protokoll einverstanden, wird dieses gegenseitig schriftlich anerkannt. 

Der Bauherr macht keine Aufnahme – was unternehmen?
Will der Bauherr kein Protokoll aufnehmen, kann sich der Hausbesitzer der Nachbarliegenschaft an eine Amtsperson, zum Beispiel einen Vertreter der Gemeinde, wenden. Ein amtliches Rissprotokoll erlangt auch ohne Unterschrift des Bauherrn seine Beweispflicht. Die Kosten von einigen hundert Franken können sich im Schadenfall durchaus bezahlt machen.
Entstehen Schäden an einem Nachbarhaus während der Bautätigkeit, kann der Hausbesitzer eine vorsorgliche Beweissicherung erstellen lassen. Dieses ordnet das Gericht auf Begehren des Hausei-gentümers an, wenn noch kein Prozess hängig ist. Nicht immer ist es jedoch möglich, die Schadens-ursache eindeutig zu bestimmen.

Wie werden Risse und Schäden beurteilt?
Bestimmt werden Risse gemäss der Schweizer Norm SN 640 312a, Erschütterungen, unter Kapitel D  «Risse  und  Rissprotokolle». Risse werden nur aufgenommen,  wenn sie aus einem Meter Distanz von blossem Auge erkennbar sind, was einer Rissbreite von zirka 0,05 mm entspricht. Dabei werden Risse an der Oberfläche und durchgehende Risse unterschieden und bezüglich ihrer Breite in
fünf Klassen eingeteilt (feine Risse ≤ 0,2 mm bis klaffende Risse ≥ 3 mm).

Erschütterungsmessungen während der Bauarbeiten
Im Unterschied zum Rissprotokoll werden die Erschütterungsmessungen parallel zu den Bauarbeiten ausgeführt. So soll der Nachweis erbracht werden, dass keine übermässigen Emissionen oder Immis-sionen auf die Nachbargebäude eingewirkt haben. Mittels neuer Technik können die Messdaten über ein Mobiltelefon regelmässig übertragen werden. Eine automatische akustische oder optische Alar-mierung kann auf die Überschreitung der Grenzwerte aufmerksam machen.

Schlusskontrolle nach Abschluss der Arbeiten
Sind Schäden aufgetreten, wird eine Schlusskontrolle gemacht. Dabei wird der Vergleich zwischen dem Rissprotokoll und zusätzlichen Schäden gemacht, dokumentiert und gegenseitig anerkannt. Wurden keine Schäden gemeldet, wird in der Praxis meistens auf eine Schlusskontrolle verzichtet. Es empfiehlt sich, auch dies nachvollziehbar an alle beteiligten Parteien zu kommunizieren.

In grösseren Schweizer Städten liegt der Anteil der Wohneigentümer weit unter dem schweizerischen Durchschnitt von circa 40 Prozent. Trotzdem gibt es auch dort eine Bewegung zu mehr Wohneigentum. Dies zeigen neuste Erhebungen der Stadt Zürich: Der Anteil der Eigentumswohnungen ist von 2000 bis 2010 von 5,9 Prozent auf 7,9 Prozent oder um gut ein Drittel angestiegen.
  
Immer mehr Menschen erfüllen sich den Traum von den eigenen vier Wänden. Dies zeigt auch die Erhebung der Stadt Zürich, die sich auf das städtische Gebäude- und Wohnungsregister Zürich stützt: Das vorläufig noch extrem günstige Zinsumfeld, der gestiegene Wohlstand sind die materielle Grundlage für diese Entwicklung. Wer über das nötige Eigenkapital verfügt fährt als Eigentümer günstiger als in Miete. Die Möglichkeit die eigene Wohnung mitgestalten zu können, spricht zusätzlich für das Wohneigentum.
 
Alleine im Jahr 2010 gehörten 37 % der erstellten Wohnungen zur Kategorie Stockwerkeigentum. Dabei ist der Anteil an Wohnungen mit vier Zimmern mit 28,5% gegenüber 20,6% beim Nicht-Wohneigentum markant höher. Und Wohnungen mit fünf und mehr Zimmern weisen einen Anteil von 16,5% auf gegenüber 8,1% bei den Mietwohnungen. Aus der Statistik geht hervor, dass die durchschnittliche Zimmergrösse bei Eigentumsobjekten 2,6 m/2 grösser ist als bei Mietobjekten. Im Stockwerkeigentum sind 6-Zimmer-Wohnungen durchschnittlich 18,7 m/2 und Mietwohnungen 15,2 m/2 grösser sind als als beim Nicht-Stockwerkeigentum. Der deutliche Zuwachs des Wohneigentums in der Stadt Zürich entsteht gemäss der GWZ-Studie nicht nur durch die Neubautätigkeit, sondern auch durch Umwandlung von Mietobjekten.
 
Deutsche, Italiener und Briten
Mit zunehmendem Alter und verbesserter Vermögenssituation, wozu auch die 2. Säule gehört, wird der Erwerb von Wohneigentum immer mehr eine Option. So ist der Anteil von im Stockwerkeigentum lebenden Personen zwischen 20 und 39 Jahren tiefer als etwa bei der Gruppe der 40 bis 44-jährigen, bei der fast jede zehnte Person im Stockwerkeigenturm wohnt.
 
Von den über 29’000 Wohneigentümern der Stadt Zürich sind 26,1% Ausländer gegenüber 30,8% beim Nicht-Wohneigentum. Die höchsten Anteile an Wohneigentum unter den Ausländern haben die Deutschen mit 30,3%, die Italiener mit über 10% und die Briten mit 5%.

Quelle: www.baublatt.ch

Bei zahlreichen Gebäuden in der Schweiz sind die Aussenwände als Zweischalen-Mauerwerk konzipiert. Durch eine Kerndämmung des Mauer­werks mit Feingranulat können die Heizkosten stark gesenkt werden.

Den Kern dämmen und Energie sparen
Zweischalige Mauerwerke sind bestens bewährte und langlebige Aussenwand-Konstruk­tionen. ­Witterungsbedingte Temperaturschwankungen wirken sich bei zweischaligem Aufbau (Aussenschale, Kern-Zwischenraum, Innenschale) nur ­relativ geringfügig auf die Raumtemperatur im ­Gebäude aus. Ist der Raum zwischen den beiden Schalen hohl (nicht mit Wärmedämmplatten ausgefüllt), ist durch Einblasen von Hochleistungs-Wärmedämmstoffen (Feingranulate) eine beachtliche Verbesserung der Dämmwirkung der Aussenwand realisierbar. Dabei bleiben die konstruktiven Vorteile des Mauerwerks bestehen. Eine Kerndämmung ermöglicht den Erhalt des originalen Fassadenbildes ­(Architektur, Denkmalschutz).
 
Maximale Dämmwirkung mit Aerogelen
Eine wichtige Anforderung an Gebäude ist eine wirkungsvoll gedämmte Hülle. Diesbezüglich ­werden Aerogel-Granulate wegen ihrer exklu­siven, materialtechnischen Vorzüge jetzt auch hierzulande zunehmend für Isolierungen eingesetzt. Zu den Vorzügen und Eigenschaften des Materials zählen unter anderem:
n seine extrem niedrige Wärmeleitfähigkeit
(λ = 0,018 W/mK) n es besteht aus rund 10 Prozent Sand und 90 Prozent Luft und ist ökologisch unbedenklich n Aerogele sind wasserabstossend und schallreflektierend
n das Material ist sehr leicht und dringt beim Einblasen in jeden Hohlraum ein n Aerogele sind relativ teuer.Damit eigenen sich Aerogel-Feingranulate gut für dünnschichtige Isolierungen, beispielsweise zur nachträglichen Kerndämmung von Mauerwerk oder als Hochleistungs-Wärmedämmstoff für Hohlräume in Neukonstruktionen.
 
Erfolgreicher Einsatz bei einer Villa in Biel
Der Besitzer der Villa in Biel wünschte eine ­wesentliche Reduktion der Heizkosten. Im Rahmen einer energietechnischen Beratung mit ­Vorprojekt wurden Richtofferten mit den Lösungsvarianten Kerndämmung (9 cm Aerogel-Granulat) und kompakte Aussendämmung der Fassade (Steinwolle 16 cm) erstellt und dabei die totalen Kosten und Einsparungen über eine vorgesehene Nutzungsdauer von 25 Jahren verglichen.
Der Besitzer entschied sich für die Kerndämmung mit Aerogel-Feingranulat. Eine kompakte Aussendämmung hätte diverse Anpassungen in den Fenster- und Dachrandbereichen bedingt und ­länger gedauert. Mit Hilfe einer Blower-Door-Einrichtung wurden zuerst undichte Stellen in den Fassaden ausfindig gemacht und manuell abgedichtet. Nachher wurde das Granulat durch vorgebohrte Öffnungen (25 mm Durchmesser) in das Mauerwerk eingeblasen. Abschliessend erfolgte das Verschliessen der Einblaslöcher und die Wiederherstellung der Fassade in Struktur und Farbton. Das um 1920 erstellte Gebäude wird vorderhand noch mit Öl geheizt. Die Heizung soll aber später durch eine ökologische Heizung ersetzt werden. Durch die neu eingebrachte Kerndämmung senkt sich der U-Wert der zweischaligen Aussenwände von 1,1 auf 0,17 W/m2K. Erwartet wird unter ­diesen Umständen eine Gesamtheizkosten­einsparung von rund 50 Prozent. Der Besitzer profitiert von Fördergeldern aus dem nationalen Gebäudeprogramm.

Quelle: www.baublatt.ch