hbq bauberatung

Mit der Bauabnahme gehen alle Rechte und Pflichten eines Bauwerks an den Bauherrn oder den Eigentümer über. Die Garantiefrist beginnt damit zu laufen. Gut zu wissen, welche Ansprüche einem Immobilienbesitzer zustehen.

Die Grundlage für die Garantieleistungen eines Unternehmers bildet der Werk- oder Kaufvertrag. Die Garantieleistungen werden in den Verträgen unterschiedlich geregelt. Nicht immer bildet die SIA-Norm 118 „Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten“ den diesbezüglichen Vertragsbestandteil, dann gelten die Bedingungen aus dem Obligationenrecht.

Garantie SIA-Norm 118
Wurde die SIA-Norm 118 als Vertragsbestandteil vereinbart, beginnt mit der Bauabnahme die 2-jährige Garantiefrist, die eigentliche Rügefrist für offensichtliche Mängel, zu laufen. Kleinere Mängel wie feinere Rissbildungen, die sich nicht vergrössern, können vor Ablauf der 2-jährigen Garantiefrist ge-meldet werden. Mängel, wie etwa der Wassereintritt an einer Dachkonstruktion, müssen hingegen umgehend gemeldet werden, damit Folgeschäden verhindert werden können.
Die Garantiefrist für verdeckte Mängel, die nach der Garantieabnahme auftreten, beträgt 5 Jahre. Diese Mängel müssen umgehend innerhalb von 7 Tagen dem Unternehmer mitgeteilt werden, damit die Garantieansprüche Gültigkeit haben.

Vorteile SIA-Norm 118 gegenüber Obligationenrecht
Im Gegensatz zum Obligationenrecht können gemäss SIA-Norm 118 kleinere Mängel bis zur Garan-tieabnahme gesammelt und zusammen angemeldet werden. Der wesentliche Vorteil der Garantieleis-tungen der SIA-118 Norm liegt darin, dass die Beweislast während der ersten 2 Jahre darüber ob ein Mangel vorliegt oder nicht, beim Unternehmer liegt. Sicherlich ein Vorteil, muss doch der Bauherr als Baulaie dem Unternehmer nicht den Mängelnachweis erbringen. Erst nach Ablauf der 2-jährigen Ga-rantiefrist kehrt sich die Beweislast für die verdeckten Mängel um und obliegt von nun an dem Bau-herrn.

Garantieabnahme – letzte Gelegenheit
Die Garantieabnahme bildet für den Eigentümer die letzte Möglichkeit, bereits erkannte oder erkenn-bare Mängel zu rügen, die innerhalb von 2 Jahren nach der Bauabnahme aufgetreten sind. Nimmt der Bauherr dies nicht war, verliert er seinen Garantieanspruch für diese Mängel. Ratsam ist es daher, in jedem Fall 2 bis 3 Monate vor Ablauf der Frist beim Architekten oder Generalunternehmer nachzufra-gen, damit die Schlussabnahme nach 2 Jahren nicht vergessen geht. Denn sämtliche Unternehmer müssen nachweislich spätestens am letzten Tag der Rügefrist Kenntnis der Mängel haben, ansonsten erlöschen die Garantieansprüche.

Garantieabnahme mit einem Architekten
Im üblichen Leistungsumfang des Architekten gemäss SIA-Ordnung 102 „Leistung und Honorare der Architekten“ sind das Einsammeln der Mängel, das Organisieren der Arbeiten, das Aufbieten der Un-ternehmer und das Überwachen der Garantiearbeiten enthalten. Das Durchsetzen der Garantiean-sprüche ist jedoch Sache des Bauherrn oder muss dem Architekten separat vergütet werden. Ist ein Unternehmer konkurs oder weigert er sich, die Garantiearbeiten zu leisten, können je nachdem die Leistungen der Nachbesserungsarbeiten mit  einem Bank- oder Versicherungsgarantieschein gedeckt werden.

Garantieabnahme mit einem Generalunternehmer
Der Generalunternehmer ist üblicherweise für das Erbringen der Garantieleistungen zuständig. Ver-sucht der Generalunternehmer die Schlussprüfung über den Ablauf der Rügefrist hinaus zu verschie-ben oder weigert er sich eine Garantieabnahme vorzunehmen, muss der Bauherr den Generalunter-nehmer rechtzeitig über die vorhandenen Mängel in Kenntnis setzen. So kommt der Bauherr seinen Pflichten innerhalb der 2-jährigen Rügefrist und der 5-jährigen Garantiedauer nach.

Ablauf einer Garantieabnahme
Der Bauherr und der Architekt oder Generalunternehmer nehmen die Schlussprüfung gemeinsam zur Beweissicherung vor. Der Architekt oder der Generalunternehmer erstellt ein Protokoll, welches von beiden Parteien unterzeichnet werden muss.
Oftmals gibt die Beurteilung, ob ein Mangel vorliegt oder nicht und welche Massnahme für die Nach-besserung erfolgen soll, zu Diskussionen Anlass. Die für einen Bauherrn nicht nachvollziehbaren Verweise auf zulässige Toleranzen nach einer SIA-Norm oder die unverhältnismässige Nachbesserung, sind oftmals Anlass dafür. Ein Bausachverständiger oder Bauberater kann den Bauherrn anlässlich einer solchen Abnahme unterstützen und ihm bei der Durchsetzung seiner Mängelrechte helfen.

Neubeginn der Garantiefristen
Für die instand gestellten Teile findet gemäss SIA-Norm 118 auf verlangen des Unternehmers eine Abnahme statt. Es liegt aber vor allem im Interesse des Bauherrn bei umfassenden Mängelbehebun-gen eine solche Abnahme vorzunehmen und zu protokollieren. Denn, mit der Abnahme der Nachbes-serungsarbeiten beginnt die Garantiefrist dieser Werkteile neu zu laufen.

Gut unterhaltene Sanitärinstallationen kosten etwas Zeit, sparen unter Umständen aber eine Menge Geld: Sie müssen nicht so schnell repariert werden und bergen weniger Gefahr eines Wasserschadens.

Gut unterhaltene Sanitärinstallationen kosten etwas Zeit, sparen unter Umständen aber eine Menge Geld.(mei) Zu den Sanitärinstallationen eines Gebäudes zählt vereinfacht ausgedrückt alles, was mit Wasser in Berührung kommt: Die Kalt-, Warm und Abwasseranlagen, die Apparate und Armaturen in Küche (ohne Kühl- und Gefrierschrank), Bad und WC sowie der Warmwasserteil von Solaranlagen und die Regenwassernutzung. Wohneigentümerinnen und Mieter können mit den richtigen Unterhaltsarbeiten und Kontrollen dazu beitragen, dass diese Anlagen möglichst lange einwandfrei funktionieren.

Zwei Tipps vorweg:

• Scharfe Putzmittel sind meist nicht nur schädlich für die Umwelt, sondern auch für die Materialien, mit denen sie in Berührung kommen. Letzteres gilt auch für Scheuerschwämme.
• Laien sollten sich grundsätzlich nicht an Installationen zu schaffen machen oder gar Geräte anschliessen. Diese Aufgaben gehören in die Hand von Fachleuten, nicht zuletzt auch wegen einer möglichen Trinkwasserverschmutzung.

WC
Entgegen landläufiger Meinungen braucht der Spülkasten der Toilette nicht gereinigt zu werden – die Wirkung ist nämlich nur von kurzer Dauer: «14 Tage nach dem Putzen sieht der Spülkasten wieder aus wie vorher», meint René Hüssy, Geschäftsführer der Walter Schüpbach AG in Gasel. Ausserdem könnte bei einer Reinigung der Styropor-Schutz im Spülkasten, die als Isolation dient und dafür sorgt, dass der Spülkasten aussen nicht durch Kondenswasser nass wird, beschädigt werden.
Duft-Steine bringt man vorzugsweise im Spülkasten an, nicht in der WC-Schüssel. Da sie meist nicht sehr gut halten, können sie ansonsten den Abfluss verstopfen – was eine zeitaufwändige Reparatur zur Folge hat.
Im Schwimmer-Ventil im Spülkasten lässt sich die Spülmenge einstellen. Dabei kann man es mit dem Wasser-Sparen leicht übertreiben, meint Hüssy: «Wenn der Siphon auf eine Menge von 9 Liter eingestellt ist, sollte man nicht auf 6 Liter runtergehen.» Je nach Gefälle bleibt ansonsten ein Teil des Materials liegen, was zu Verstopfungen des Rohrs führen kann. Die Nachlaufmenge ist keine Verschwendung, sondern dient der Selbstreinigung des Rohrs. Fürs Wasser sparen empfiehlt sich hingegen ein Zweimengen-Spülkasten – oder man betätigt die Spültaste ganz einfach erneut, um den Spülvorgang zu stoppen.

Armaturen
Falls der Wasserstrahl hart wird oder wenig oder gar kein Wasser mehr fliesst, ist höchstwahrscheinlich das Sieb entweder verstopft oder verkalkt. Zur Reinigung der Siebe kann man diese in Putzessig einlegen (aber darauf achten, dass keine verchromten Teile dabei sind).

Siphons / Abflüsse
Bei der Reinigung eines Siphons unter dem Brünnli oder Spülbecken gilt folgende Faustregel: Lässt es sich von Hand lösen, kann man es auseinander nehmen und reinigen. Das anschliessende Zusammensetzen hat allerdings seine Tücken, weiss Hüssy: «Manchmal fallen unbemerkt Dichtungen heraus, was dann zu einem Wasserschaden führen kann.» Lässt sich der Siphon hingegen nicht von Hand lösen, ist die Fachperson gefragt.
Alte Abflüsse in Badewanne und Dusche verfügen über ein Kreuz, an dem sich gerne Haare verfangen. Diese sollten regelmässig entfernt werden, etwa mit einer Stricknadel. Zudem rät Hüssy, alle zwei bis drei Wochen, den Schlauch von der Brause zu trennen und die Dichtung im Schlauch zu entfernen, so dass sich ein harter Strahl ergibt, mit dem der Siphon durchgeputzt werden kann.
Bei neueren Siphons in Duschen befindet sich über dem Ablauf eine Rosette, die bloss aufgesetzt wurde. Diese lässt sich entfernen, so dass man in den Siphon runterblicken kann. Daraufhin den Taucheinsatz hochziehen und den Siphon mit dem Schlauch oder einem Lappen reinigen.

Geschirrspüler
Die Siebe im Geschirrspüler sollten regelmässig von Rückständen befreit werden, ansonsten kann es zu einer Geruchsentwicklung kommen, die selbst für unempfindliche Nasen zu viel ist: «Das stinkt dann gewaltig», so Hüssy.
Bei Nichtgebrauch des Geschirrspülers oder Ferienabwesenheiten schliesst man am besten den Hahnen, an dem der Wasserschlauch angeschlossen ist: So kann ein Wasserschaden verhindert werden.

Wasseranschlüsse in der Küche
Die grössten Wasserschäden entstehen in der Küche, denn die Schläuche sind im Hohlraum des Sockels der Kücheneinrichtung untergebracht, wo man sie nicht sieht. Taucht dann im unteren Stock Wasser auf oder fängt der Küchenboden an, sich zu heben, ist der Schaden schon vorhanden. Die Schadenanfälligkeit hängt von der Knickung und Beanspruchung der Schläuche ab, die früher oder später spröde werden. Hüssy empfiehlt deshalb, die Anschlüsse unter dem Spülbecken regelmässig optisch darauf zu kontrollieren, ob sie nass sind. Er rät auch zum Einsatz eines Wassermelders, den man in den Hohlraum des Sockels stellen kann, wo er auf auslaufendes Wasser mit einem Pfeifton aufmerksam macht.

Waschmaschine
Bei der Pflege der Waschmaschine ist vor allem wichtig, die Siebe des Ablaufs wie des Zulaufs sporadisch gemäss der Gebrauchsanweisung des Herstellers zu reinigen.
Wie beim Geschirrspüler ist auch hier empfehlenswert, bei Ferienabwesenheiten den Hahnen zu schliessen.

Boiler
Die Boilertemperatur sollte zwischen 55 und 60 Grad Celsius betragen. In diesem Temperaturbereich kann der Gefahr von Legionellen bereits vorgebeugt werden. Temperaturen über 60 Grad Celsius benötigen mehr Energie und führen zu einer höheren Kalkausscheidung, was den Energieverbrauch noch weiter in die Höhe treibt.

Quelle hausinfo.ch

Das Gebäudeprogramm ist in den ersten sechs Monaten erfolgreich gestartet. Bis 30. Juni sind rund 14′000 Fördergesuche im Umfang von insgesamt 123 Mio. Franken eingegangen. Rund 7′500 Gesuche mit einer Gesamtfördersumme von gut 61 Mio. Franken wurden bereits bewilligt. Der Gesuchseingang liegt damit über den Erwartungen. Doch niemand saniert von heute auf morgen. Von den zur Verfügung stehenden 133 Mio. Franken wurden erst 430′000 Franken ausbezahlt. Finanziert wird das Gebäudeprogramm aus der CO2-Abgabe und durch Fördergelder der Kantone.

Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen unterstützt während zehn Jahren die energetische Sanierung von Gebäuden sowie den Einsatz erneuerbarer Energien, die Abwärmenutzung und Haustechnik (vgl. Kasten). Nach sechsmonatiger Laufzeit ziehen die Verantwortlichen Bilanz und zeigen im Halbjahresbericht den Stand nach den ersten sechs Monaten auf. Hausbesitzer zeigen grosses Interesse, ihre Liegenschaften energetisch zu sanieren und auf erneuerbare Energien umzustellen. Sie profitieren damit von langfristig tiefen Energiekosten und leisten einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz. Die Statistik betrifft den nationalen Teil zur Förderung der Sanierung der Gebäudehülle für die Periode Anfang Januar bis Ende Juni 2010. Die von Bund und Kantonen geförderten Projekte für erneuerbare Energien, Abwärmenutzung und Haustechnik sind in der Statistik nicht enthalten.

Erst 430′000 Franken ausgezahlt
Für Sanierungen der Gebäudehülle stehen während zehn Jahren 133 Mio. Franken pro Jahr aus der CO2-Abgabe zur Verfügung. Im ersten Halbjahr sind schweizweit ca. 14′000 Gesuche mit einer Gesamtfördersumme von etwa 123 Mio. Franken eingegangen. Die Bearbeitungsstellen haben davon rund 7′500 Gesuche im Umfang von insgesamt 61 Mio. Franken geprüft und bewilligt. Ausgezahlt wurden bisher aber erst 152 Gesuche im Umfang von 430′000 Franken. Denn niemand baut von heute auf morgen. Und nach einer Förderzusage haben die Bauherren zwei Jahre Zeit für die Umsetzung der Sanierungsmassnahmen. Die Fördergelder werden daher selten sofort, sondern innerhalb dieses Zeitrahmes ausbezahlt. Die Gesuchssteller nutzen diese Zeitspanne und planen ihre Projekte sorgfältig.

Zum Programmstart wurden vor allem kleinere Projekte realisiert
Bei den ausbezahlten Gesuchen liegt die durchschnittliche Fördersumme pro Gesuch mit 2′824 Franken deutlich tiefer als bei den eingereichten Gesuchen. Dort beträgt sie gut 8′800 Franken und bei den bewilligten Gesuchen 8′156 Franken. Dies liegt daran, dass kleinere Projekte wie der ausschliessliche Fensterersatz im Gegensatz zu umfassenderen Sanierungen in kurzer Zeit realisierbar sind. Die schnelle und einfache Umsetzbarkeit kleinerer Projekte erklärt auch, weshalb knapp 44 Prozent der bewilligten Gesuche, die nur ein Bauteil betreffen, Fenster-Einzelmassnahmen sind.

Sehr hohe Liquidität im 2010
Die Anzahl der eingegangenen Gesuche liegt im Moment über den Erwartungen, die durchschnittliche Fördersumme tiefer. Auswirkungen auf das Programm hat diese Entwicklung keine. Denn es ist absehbar, dass im Jahr 2010 wegen der Realisierungsfrist von zwei Jahren erst ein Teil der reservierten Fördergelder tatsächlich zur Auszahlung kommt. So wurden von den zur Verfügung stehenden 133 Mio. Franken im ersten Halbjahr erst knapp 430′000 Franken ausbezahlt. Zudem zeichnet sich nach einem sehr hohen Gesuchseingang nach Programmstart nun eine leicht rückläufige Entwicklung ab. Falls die Fördersumme im 2010 trotzdem mehr als 133 Mio. Franken betragen würde, wäre eine Überbuchung kein Problem. Denn beim Gebäudeprogramm handelt es sich um ein mehrjähriges Programm. Die Auszahlungen der Gesuche können somit ins nächste Jahr übertragen werden.

In vielen Werkverträgen taucht etwa die Formulierung auf, es gelte SIA 118. Was heisst das?

Ein Bauherr, der Arbeiten an Handwerker vergibt, schliesst mit seinen Vertragspartnern einen Werkvertrag ab. An sich ist der Werkvertrag im Obligationenrecht (OR) geregelt. Gemäss OR («Werkvertrag») gilt für ein unbewegliches Bauwerk – also zum Beispiel ein Haus – eine Verjährungsfrist von fünf Jahren. Für Haushaltsapparate beträgt die Frist normalerweise ein Jahr. Während dieser Zeitspanne ist der Verkäufer oder Ersteller verpflichtet, Mängel zu beheben, sofern diese sofort angezeigt werden. Auch für den Anstrich der Fenster oder Innenräume gilt eine Verjährungsfrist von einem Jahr.

In der Bau- und Planungsbranche haben zudem die Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) grosse Bedeutung. In vielen Werkverträgen taucht etwa die Formulierung auf, es gelte SIA 118. Was heisst das? Dabei handelt es sich gewissermassen um «allgemeine Vertragsbedingungen», die einige wichtige Präzisierungen zum Gesetz bieten. Vor allem bezüglich Gewährleistung (Garantie) und Verjährungsfristen für Mängel bietet die SIA-Norm 118 eine deutliche Besserstellung des Bauherrn:

Gemäss diesen Regeln gilt grundsätzlich eine Garantiefrist (Rügefrist) von zwei Jahren, die vom Tag der Abnahme des Bauwerks an zu laufen beginnt. «Während der Garantiefrist (Rügefrist) kann der Bauherr in Abweichung vom Gesetz Mängel aller Art jederzeit rügen», heisst es wörtlich in der SIA-Norm 118 (Artikel 173). Diese Regelung kommt den Interessen des Bauherrn sehr entgegen. Nach Ablauf der Garantiefrist gilt gemäss SIA 118 eine weitere Frist von noch einmal drei Jahren, während der verdeckte Mängel gerügt werden können, sofern diese unverzüglich angezeigt werden.

Laut SIA 118 gilt zudem eine zehnjährige Verjährungsfrist für arglistig verschwiegene Mängel. Diese Bestimmung kommt zum Beispiel dann zur Anwendung, wenn es bereits in der Ausführung zu Fehlern kam oder das Bauwerk von Anfang an mit Mängeln behaftet war und der Unternehmer dies absichtlich verschwiegen hat. In der Praxis ist es indes nicht so einfach, einen solchen Nachweis zu führen.

Von Vorteil für den Bauherrn ist die SIA-Norm 118 auch deshalb, weil sie die Beweislast während der zweijährigen Verjährungsfrist umkehrt: Nicht der Bauherr muss den Nachweis erbringen, dass ein Mangel vorliegt, sondern der Unternehmer hat zu zeigen, dass alles in Ordnung ist.

Quelle: www.beobachter.ch

Für Bauten des Bundes gelten seit dem 1. Januar 2010 neu Zahlungsfristen von 30 Tagen. Das ist eine markante Verbesserung für die beteiligten Handwerker, Unternehmer, Architekten und Ingenieure. Bisher galt in den Verträgen des Bundes eine Zahlungsfrist von in der Regel 60 Tagen, in Ausnahmefällen sogar länger. Die neue Weisung gilt aber nur für den soge-nannten Baubereich des Bundes, nicht für andere öffentliche Bauherren wie SBB, Kantone und Gemeinden. Bei privaten Bauten ist in der Regel die Norm SIA 118 als Vertragsbedingung vereinbart, die ebenfalls eine Zahlungsfrist von 30 Tagen vorsieht. Allerdings ist nicht nur die Zahlungsfrist das Entscheidende für die Frage, wann der Bauherr zu bezahlen hat bezie-hungsweise die Unternehmer und Planer ihr Geld erhalten.

Da ist zuerst einmal die Frage, wann eine Rechnung gestellt werden kann und sie fällig wird. SIA 118 sieht bei Einheitspreisverträgen monatliche Abschlagszahlungen (Akontozahlungen) vor. Das Zahlungsbegehren des Unternehmers für Abschlagszahlungen muss eine überprüf-bare Aufstellung aller Leistungen des Unternehmers bis zum Ende des Rechnungsmonats enthalten und darf 90 Prozent des Leistungswerts erfassen, wenn ein monatliches Ausmass aufgenommen wird, 80 Prozent, wenn die Leistung nur grob abgeschätzt wird.

Der Rückbehalt dient dem Bauherrn als Sicherheit für die Vertragserfüllung des Unternehmers bis zur Abnahme des Werks. Bei Pauschal- oder Globalpreisverträgen sind die Abschlags-zahlungen durch einen Teilzahlungsplan besonders zu regeln. Monatlich und ohne Rückbehalt kann der Unternehmer Regiearbeiten und die Teuerung in Rechnung stellen. Mit der Schluss-abrechnung stellt er dann auch den Rückbehalt in Rechnung.

Zu beachten ist, dass für die Fälligkeit der Schlussabrechnung nach der Norm SIA 118 drei Voraussetzungen erfüllt sein müssen: erstens die Abnahme des Werks, zweitens die Prüfung der Schlussabrechnung durch die Bauleitung sowie drittens die Leistung der Sicherheit für die Mängelhaftung (Garantieschein) durch den Unternehmer. Erst wenn alle drei Voraussetzungen erfüllt sind, ist die Schlussabrechnung zur Zahlung fällig und gilt die Zahlungsfrist von 30 Ta-gen. Die Bauleitung hat die Schlussabrechnung innert eines Monats zu prüfen. Bei umfangrei-chen oder besonderen Arbeiten kann im Werkvertrag eine verlängerte Prüfungsfrist bis zu drei Monaten festgesetzt werden. Umstrittene Forderungen werden mit Ablauf der Prüfungsfrist ebenfalls zur Zahlung fällig, wenn sie sich nachträglich als geschuldet erweisen sollten.

Der Bund sieht neu nicht nur eine kürzere Zahlungsfrist von 30 Tagen vor, sondern auch eine sehr kurze Frist für die Prüfung der Schlussabrechnung von nur 10 Tagen nach ordnungsge-mässer Einreichung. In der Frage, ob eine Schlussabrechnung ordnungsgemäss eingereicht sei, streiten sich Bauleitung und Unternehmer oft. Der Werkvertrag des Bundes bestimmt, dass Rechnungen, die den Anforderungen nicht genügen, zur Korrektur und Ergänzung zu-rückgewiesen werden können und die beanstandeten Teile der Rechnung bis zur Nachrei-chung eines ordnungsgemässen Zahlungsbegehrens nicht fällig sind. Für die Frage, wann eine Rechnung bezahlt werden muss, sind also die Prüfungs- und Zahlungsfrist zusammen zu beachten.

Leistet der Bauherr die fällige Zahlung nicht innert der vereinbarten Frist, verliert er einen allfällig vereinbarten Anspruch auf Skontoabzug. Nach Ablauf der Zahlungsfrist kann der Unternehmer den Bauherrn durch Mahnung in Verzug setzen. Von diesem Zeitpunkt an schuldet der Bauherr Verzugszins.

Quelle: www.baurecht.ch

Zu viel Sonne oder zu wenig Licht? Die Palette der Beschattungssysteme ist vielfältig. Automatisch steuerbare und flexible Lösungen sind derzeit gefragt.

Für die Sonnenstrahlen ist Glaseine Wärmefalle.(knü) Für die Sonnenstrahlen ist Glas eine Wärmefalle: Ein herkömmliches Fenster lässt das Licht zu 80 Prozent durch. Die im Innern des Hauses entstehende Wärme wird aber grösstenteils zurückgehalten. Zwar gehört dies bei nach Süden ausgerichteten Fensterfronten zum Konzept. Aber damit steigen der Kühlungsbedarf im Sommer und der Wärmeverlust an kalten Wintertagen.

Gefragt sind Lamellenstoren und Markisen, die per Knopfdruck oder via Sonnen-, Wind- und Regensensoren in die gewünschte Stellung gebracht werden.Flexibler Sonnenschutz ist gefragt
Mithilfe eines mechanischen Sonnenschutzes lässt sich der Energieaufwand für das Heizen respektive Kühlen jedoch verkleinern. Ideal sind flexibel einsetzbare Beschattungssysteme. Dabei richtet sich die Beschattung nach dem Sonnenstand und passt sich den Witterungsbedingungen an. Denn bei Handbetrieb sinkt die Effizienz: Storen werden häufig zu spät oder gar nicht heruntergelassen. Der Raum kann bei Abwesenheit der Bewohner überhitzen, und bei Sturm oder Hagel nehmen ausgefahrene Markisen Schaden. Ein Trend lässt sich deshalb deutlich erkennen: Gefragt sind Lamellenstoren und Markisen, die per Knopfdruck oder via Sonnen-, Wind- und Regensensoren in die gewünschte Stellung gebracht werden.

Lamellen haben einen grossen Vorteil
Bei den äusseren Beschattungssystemen herrscht eine verwirrende Begriffs- und Produktevielfalt. Grundsätzlich gibt es drei Systeme: erstens die Sonnenstoren oder Markisen aus Stoff, die horizontal respektive schräg nach unten ausgefahren werden. Sie beschatten nicht nur dahinter liegende Räume, sondern auch Terrassen oder Balkone. Zur zweiten Gruppe gehören die Lamellensysteme, die einen grossen Vorteil aufweisen: Durch das Verstellen der Lamellen lässt sich der Lichteinfall jederzeit regulieren. Neuerdings möglich sind sogar asymmetrische Lösungen bei Fenstern mit schrägen Rahmenwinkeln. Schliesslich folgen – drittens – die Rollläden. Deren Elemente sind starr, dafür gewährleisten sie eine vollständige Abdunklung und optimieren die Wärmedämmung. Obwohl die Rollläden bestmögliche Sicherheit bieten, sind sie auf dem Hauseigentümermarkt ins Hintertreffen geraten.

Neben Sicherheitsaspekten und dem persönlichen Geschmack bestimmen auch bauliche Gegebenheiten die Systemwahl. Vielfach fehlt beim Um- oder Neubau der erforderliche Platz für die in den Fenstersturz zu integrierende Storen- oder Rollladen-Kassette. Seitlich aufklappbare Fensterläden aus Holz oder Aluminium bilden dann eine – allerdings gut sichtbare – Beschattungsalternative.

Sicherheit und Baustandard als Preistreiber
Beim Preisvergleich schneiden klassische Fensterläden aber am ungünstigsten ab. Pro Fenster kosten sie bis zu 800 Franken. Demgegenüber sind Lamellenstoren ab 500 Franken zu haben. Bezüglich Lebensdauer und Unterhalt sind die Fensterläden wiederum im Vorteil. Preistreibend wirken sich jedoch Bauherrenwünsche aus, bei denen automatisch gesteuerte und versenkbare Systeme, allenfalls mit einer Hochschiebesicherung, im Vordergrund stehen. Ein solides Einfamilienhaus zu beschatten, sollte in der Regel aber nicht mehr als 25 000 Franken kosten. Darin eingeschlossen sind etwa eine Gelenkmarkise über dem Gartensitzplatz sowie Lamellenstoren.

Auch bei der Indoor-Beschattung reicht die Palette inzwischen vom klassischen Stoffvorhang bis zum durchgestylten Lamellensystem. Sie schützen zwar ebenfalls vor neugierigen Blicken und zu viel hellem Sonnenlicht. Aber gegen die Überhitzung sind sie meistens machtlos.

Quelle: www.hausinfo.ch

Mit Papierkram schlägt sich kein Bauherr gern herum. Dennoch tut er gut daran, auch das Kleingedruckte von Werkverträgen genau zu studieren. Nur so gibts keine bösen Überraschungen, wenn später Mängel auftreten.
Nebenartikel

Bauverträge: Mit SIA 118 auf Nummer sicher

Die erste Freude nach dem Umbau weicht bald einmal dem Ärger: Bei den frisch gestrichenen Holzfenstern blättert aussen der Anstrich nach einem halben Jahr wieder ab – sehr zum Leidwesen des betroffenen Hausbesitzers: «Ich habe geglaubt, dass die Arbeit professionell ausgeführt wurde. Stattdessen sind jetzt teure Reparaturen fällig.»

Zufrieden mit der ausgeführten Arbeit ist zwar Familie A., die ihre Vierzimmerwohnung neu streichen liess. Zu einer unangenehmen Überraschung kommt es dann aber, als die Rechnung ins Haus flattert: Der neue Anstrich kostet zuzüglich Material, Abdecken, Fahrspesen und Zwischenverpflegung doppelt so viel, wie mündlich vereinbart worden ist.

In einem weiteren Fall dringt bei einem Anbau Wasser ein, weil anscheinend für eine Fuge ein falsches Material verwendet worden ist. Der Generalunternehmer sagt, der Handwerker sei schuld. Dieser wiederum betont, er habe keine klaren Anweisungen vom Bauführer bekommen.

Das sind drei typische Beispiele, bei denen eine gütliche Einigung häufig schwierig ist. Die anziehende Baukonjunktur – vielerorts muss man inzwischen ja froh sein, wenn man überhaupt einen Handwerker findet – trägt wohl noch das ihrige dazu bei, dass Bauunternehmer und Handwerker heute weniger kulant sind als während der Wirtschaftskrise. Anstatt im Nachhinein über Preis, Leistung und Haftung zu streiten, halten Auftraggeber und Auftragnehmer besser von Anfang an klare Spielregeln ein: Preis, Leistung, Termin und Haftung sind unmissverständlich festzulegen, und zwar am besten schriftlich.

Gleiche Haftung wie bei Neubau
Eine gewisse Sicherheit verleiht Bauherren die Tatsache, dass der Gesetzgeber hinsichtlich der Haftung für Neu- und Umbauten grundsätzlich keinen Unterschied macht. «Bei Umbauten gilt die gleiche Haftung, und es gelten die gleichen Verjährungsfristen wie bei Neubauten», betont Jürg Gasche, Leiter des Rechtsdienstes des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA). Da gerade Umbauten oft mit Überraschungen verbunden sind, ist dem Kleingedruckten in Verträgen besondere Aufmerksamkeit zu schenken: Was geschieht, wenn unvorhergesehene Probleme auftauchen, die Zeit kosten und Mehrausgaben verursachen? Ist die Haftung geregelt, sofern eine Fehlbeurteilung oder unsachgemässe Ausführungen zu Bauschäden führen?
In der Regel ist es empfehlenswert, in den Verträgen mit Handwerkern und Bauunternehmern festzuhalten, dass die SIA-Norm 118 gilt. Angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung, die ein Umbau für den Bauherrn haben kann, ist es also nur recht und billig, seine Baupartner und das Vertragswerk unter die Lupe zu nehmen.

Abgesehen von Verträgen, ist besonders die Wahl der richtigen Unternehmer entscheidend. «Der beste Vertrag nützt nichts, wenn der Partner nicht willens oder nicht in der Lage ist, eine gute Leistung zu erbringen. Mit Rechtsstreitigkeiten wurde noch kein Haus gebaut oder umgebaut, aber schon viel Geld, Zeit und Nerven verbraucht», sagt Jürg Gasche. Anders als zum Beispiel beim Mietrecht oder beim Arbeitsrecht, das zahlreiche Bestimmungen zum Schutz der schwächeren Partei enthält, ist das Werkvertragsrecht relativ «neutral» ausgestaltet.

«Wer sich nicht zu helfen weiss beziehungsweise wer nicht einen guten Anwalt zu Rate zieht, gerät bald einmal ins Hintertreffen», weiss Gasche. Nach seiner Auffassung lohnt es sich, das Vertragswerk für einen Umbau vor der Unterzeichnung einem erfahrenen Bauanwalt zur Prüfung vorzulegen. «Das kommt bedeutend billiger als der Beizug eines Anwalts im Nachhinein.»

Genaue Definition der Leistungen
Schwieriger wirds, wenn der bei akuten Problemen beigezogene Anwalt feststellen muss, dass der Bauherr gemäss Vertrag eine schwache Rechtsstellung innehat. Dann kann oft nur noch mit sehr hohem Aufwand etwas erreicht werden.

Wer einen Unternehmer mit der Leistung von Bauarbeiten beziehungsweise mit der «Herstellung eines Werks» beauftragt, schliesst mit ihm einen Werkvertrag ab. Dieser kann sowohl mündlich als auch schriftlich abgeschlossen werden. Um Unklarheiten und Missverständnissen vorzubeugen, sollte der Vertrag jedoch schriftlich fixiert und möglichst präzis abgefasst werden. Fällt die Vereinbarung allzu knapp und allgemein aus, dürfte es schwierig sein, Garantieansprüche geltend zu machen. Weitere zentrale Punkte sind:

* Welche Leistungen der Werkpreis einschliesst, muss klar definiert sein. Da bei Umbauten oft mit Überraschungen zu rechnen ist, werden teilweise Umbauzuschläge verlangt. Dies sollte allerdings im Vertrag klar geregelt sein.

* Vor allem wenn eine Wohnung während des Umbaus bewohnt bleibt, ist die Umbauzeit von grosser Bedeutung. Achten Sie darauf, dass keine Formulierungen enthalten sind, die die effektive Bauzeit verlängern könnten. Wenn ein Handwerker nicht rechtzeitig auf der Baustelle erscheint, kann dies das ganze Umbauprojekt blockieren, weil dann auch Anschlussarbeiten liegen bleiben.

* Durch verklausulierte Wendungen wird manchmal versucht, Mängelrügen auszuschliessen, Garantien auf ein Minimum zu reduzieren oder gänzlich wegzubedingen. Gegenüber Unternehmern, die für eine Renovation keine Garantien abgeben wollen, ist jedoch grosse Vorsicht am Platz.

Bauwerk sofort auf Mängel prüfen
Was das Obligationenrecht bezüglich Werkmängeln vorsieht, ist dispositiver Natur. Das heisst: Wenn mit einem Vertrag Haftung und Garantien wegbedungen werden, so haben diese Regelungen Vorrang vor dem Gesetz. Heisst es zum Beispiel, mit dem Wiedereinzug in die renovierte Wohnung gelte «die Arbeit als rügelos abgenommen», werden nachträgliche Mängelrügen praktisch verunmöglicht.

Wenn Mängel bei der Bauabnahme nicht angezeigt werden, die offensichtlicher Natur sind oder bei sorgfältiger Prüfung hätten erkannt werden können – so genannte Sichtmängel –, gilt das Bauwerk als genehmigt, und Sie als Bauherr verwirken Ihre Rechte gegenüber dem Unternehmer. Treten zu einem späteren Zeitpunkt Mängel zutage, die bei der Abnahme nicht erkennbar waren – man spricht dann von verdeckten Mängeln –, müssen auch diese sofort angezeigt werden.

Das fertige Bauwerk auf Mängel zu prüfen ist indes kein leichtes Unterfangen. Wer nicht über das nötige Know-how verfügt, sollte einen Bausachverständigen beiziehen. «Nur ein Fachmann kann aufgrund seiner Erfahrung beurteilen, ob ein Mangel schwerwiegende Folgen haben könnte oder nicht», sagt Bernhard Lauper, Bau- und Immobilienfachmann der Immopro Burckhardt AG in Zürich. Sind tatsächlich Mängel zu beanstanden, können Sie dies telefonisch oder schriftlich tun. In gravierenden Fällen ist ein eingeschriebener Brief – mit Angabe einer angemessenen Frist zur Behebung – angezeigt.

Die einfachste Lösung ist meist die kostenlose Nachbesserung durch den Unternehmer. Als zweite Möglichkeit kann man übereinkommen, dass der Unternehmer für den durch den Mangel verursachten Minderwert geradesteht. Als dritte Variante bietet sich die Wandlung des Vertrags an. Das heisst: Geld zurück – Material zurück.

Vorsorgliche Beweisaufnahme
Sofern sich Unternehmer und Besteller nicht einig sind, ob nun wirklich ein Mangel vorliegt oder nicht, muss letztlich ein Richter diese Frage entscheiden. Solche Gerichtsverfahren sind jedoch aufwändig und zeitraubend, da auch der Richter vielfach auf Gutachten und auf das Urteil von Fachleuten abstellen muss, um zu klären, ob nun wirklich gepfuscht wurde oder ob eine Arbeit doch den Regeln der Baukunst entspricht. Wohl kann im Einzelfall eine Beratung durch einen versierten Bauanwalt weiterhelfen; anderseits gilt auch die einfache Faustregel, dass sich Baurechtsstreitigkeiten unter einem Streitwert von einer halben Million Franken nicht lohnen. Das heisst, in diesen Fällen sollte wenn möglich eine gütliche Einigung gesucht werden. Hinzu kommt, dass die an sich fertig gebauten Wohnräume oder die umgebaute Küche natürlich so schnell wie möglich instand gestellt werden sollten.

Ein Aufschub zur Beweisaufnahme ist meist alles andere als erwünscht. In diesem Fall empfiehlt es sich, beim zuständigen Gericht – das ist bei Wohnliegenschaften meist das Gericht am Standort der Liegenschaft – eine vorsorgliche Beweisaufnahme zu veranlassen. In einem solchen beschleunigten Verfahren wird noch kein Entscheid darüber gefällt, wer nun Recht hat und wer nicht – es geht lediglich darum, die Beweise für ein späteres Gerichtsverfahren zu sichern. Der zuständige Richter wird dann erst in einem ordentlichen Verfahren und aufgrund der vorsorglichen Beweisaufnahme Recht sprechen.

Nicht selten bringt die blosse Beweisaufnahme aber beide Parteien zur Vernunft und ermöglicht eine gütliche Einigung. Das erfordert von beiden Seiten einige Flexibilität, bringt aber meist mehr, als wenn sie stur auf ihrem Standpunkt beharren.

Nicht zu unterschätzen ist auch die finanzielle Abwicklung. Angesichts der unsicheren Entwicklung in der Baubranche sollte man die Bonität seiner Baupartner prüfen. Wenn der Generalunternehmer Konkurs geht und Sie als Grundeigentümer eingetragen sind, werden Subunternehmer und Handwerker offene Rechnungen via Bauhandwerkerpfandrecht direkt bei Ihnen einfordern. Im schlimmsten Fall müssen Sie Handwerkerrechnungen zweimal bezahlen. Die an einem Projekt beteiligten Handwerker sind befugt, sowohl bei Neubauten als auch bei Sanierungen Handwerkerpfandrechte anzumelden.

Vorsicht ist auch bei Vorauszahlungen geboten. Diese sollten Sie nur tätigen, wenn ein entsprechender Gegenwert, etwa in Form von Vorarbeiten, vorliegt.

Quelle: www.beobachter.ch

Vorbei sind die Zeiten, in denen Bauherren bei der Haustüre sich nur Gedanken zur Gestaltung machen mussten. Eine Vielzahl unterschiedlicher Schliesssysteme und Sicherheitsstufen stehen auf dem Markt zur Auswahl, mit denen sich ein Bauherr befassen muss.

Auch für die Haustüren von Einfamilien- oder Mehrfamilienhäusern schreitet die Entwicklung von si-cherheitstechnischen Ausführungen stetig voran. Sie decken die gestiegenen Anforderungen der Hausbesitzer an einen erhöhten Schutz der Gebäude gegen Einbrecher sowie an den technischen Fortschritt bis zur biometrischen Erkennung des Fingerabdruckes ab.

Die Kriminalstatistiken der Polizei bestätigen dabei das Empfinden der Hausbesitzer. Die Anzahl der Einbrüche ist in den vergangenen Jahren stetig gestiegen. Ungefähr 40% der Einbrüche erfolgen da-bei über schlecht gesicherte Haustüren.

Was aber kann der einzelne Hauseigentümer vorkehren, um seine Haustüre möglichst optimal gegen unerwünschten Besuch zu sichern, und was gilt es zu beachten?

Sicherheitstechnische Mindestanforderungen
Die Haustüre soll mit einem möglichst weitwinkligen Türspion ausgestattet werden, um Besucher ein-deutig erkennen zu können. Zylinderschlösser sollen gegenüber dem Türblatt nicht vorstehen und so keine Angriffsfläche bieten für das Herausbrechen des Zylinders mit einem Werkzeug von aussen. Der Einbau eines Mehrpunkt-Verriegelungssystems verhindert ein Aushebeln oder Aufdrücken der Türe mit einem Stemmeisen.

Was versteht man unter Widerstandsklassen
Die Türindustrie fabriziert ihre Produkte zumeist gemäss den heute vereinheitlichten und europäisch genormten Widerstandsklassen (WK 1, WK 2 usw.). Nicht alle Anbieter haben aber ihre Produkte bei speziellen Instituten einer Prüfung unterziehen lassen, welche die Widerstandsklassen bestätigt. Der Verband Schweizerische Türbranche unterscheidet 6 Widerstandsklassen, die bei der Türe ohne spe-zielle Anforderungen beginnen und bis zu Anforderungen an die Ausführungen von Post- und Bank-gebäuden reichen.

Mechanische Schliesssysteme
Mechanische Schliesssyteme sind die am meisten verwendeten Anlagen. Geht ein Schlüssel verloren bleibt aber nur der Ersatz eines oder mehrerer Zylinder, damit kein unbefugter Zutritt ins Gebäude möglich wird. Mechatronische Anlagen sind die Ergänzung von mechanischen Zylindern mit einem elektronischen Berechtigungsmodul. Bei Schlüsselverlust müssen die Zylinder nicht ersetzt werden, der verlorene Schlüssel wird einfach elektronisch ausgesperrt im Zylinder.

Elektronische Schliesssysteme
Elektronische Schliesssysteme ermöglichen die Öffnung von Türen ohne eigentlichen Schlüssel. Da-bei genügt es, einen Transponder, einen kleinen Sender, in der Hosentasche oder im Jacket zu haben. Durch berühren der Kontakts über die Türfalle wird geprüft, ob der Zutritt berechtigt ist und sich die Türe somit automatisch öffnet.

Biometrische Erkennung mit einem Fingerabdruck
Bereits gelangt bei neuen Einfamilienhäusern diese Technologie zur Anwendung. Dabei prüft ein Scanner den Fingerabdruck und vergleicht ihn mit den im System hinterlegten Daten und Angaben. Erst anschliessend lässt sich die Türe öffnen. Die Zeit des Schlüsselsuchens gehört mit einer solchen Anlage endgültig der Vergangenheit an.

Mehrfachverriegelungen bei den Türen
Die Sicherung einer Türe mit nur einem Schliessriegel beim Türschloss ermöglicht das Aufdrücken einer Türe ohne massive Krafteinwirkung. Um eine bessere Widerstandsklasse zu erreichen, werden Mehrpunkteverriegelungen eingebaut, die je nach System über 3 bis 6 solcher Riegel verfügen und ein Aufdrücken für einen Einbrecher eigentlich verunmöglichen. Der nachträgliche Einbau solcher Mehrpunkteverriegelungen ist auch bei den meisten bestehenden Türen möglich, da unterschiedliche solcher Produkte auf dem Markt verfügbar sind. Eine Ausführung, die in vielen Fällen die kostengüns-tigere Variante ist als der Ersatz der gesamten Haustüre.

Weitere Infos
Der Verband Schweizerische Türbranche VST hält auf seiner Website www.vst.ch ein Merkblatt über einbruchhemmende Türelemente bereit. Übersichtlich dargestellt werden die unterschiedlichen Normen und Sicherheitsklassen von Türen.

Vermutlich ist der Bau eines Gebäudes das grösste Projekt, welches wir in Auftrag geben in unserem Leben. Wir verwenden unser gesamtes gespartes Kapital, setzen unser Vorsorgegeld ein und ver-schulden uns für 80% und mehr der Investitionskosten.

Eigentlich Grund genug, sich intensiv damit auseinander zu setzen. Denn neben der nicht optimal ausgesuchten Küchenfarbe warten Stolperfallen mit weit grösserer Tragweite auf Bauherren.

Auf die Frage an meine Kunden und zukünftigen Bauherren, ob sie persönliche Referenzen ihrer Baupartner eingeholt haben und nicht bloss die Referenzliste gelesen haben, reagiert man nicht sel-ten erstaunt.

Meine Bedenken einer 2008 gegründeten GmbH mit einem Stammkapital von Fr. 20‘000.- bereits 90% des Werkvertrages beim Einbau des Unterlagsbodens zu bezahlen, wo doch erst etwa 60% der Arbeiten vollbracht sind, hat man bei der Vertragsprüfung nicht selten keine Bedeutung zugemessen.

Wer kontrolliert den die Bauqualität meines Hauses? Oftmals bleibt diese Frage bei der Aufarbeitung von Baumängeln und Bauschäden unbeantwortet. Der Zeit- und Kostendruck lassen keine andere Ausführung zu, eine Aussage mit der ich leider regelmässig konfrontiert werde in der Bauwelt.

Die Bauabnahme erfolgt dann unter Führung des Architekten oder Generalunternehmers auch meis-tens wieder unter Zeitdruck. Die grösste Investition im Leben und in weniger als einer Stunde hat man alles genau geprüft und abgenommen? Da geht die Übernahme eines Neu- oder Gebrauchtwagens normalerweise länger.

Den Vergleich Slow down habe ich ebenfalls aus dem Strassenverkehr ausgeliehen, man möge mir dies beim Hausverein nachsehen. Aber dies ist mein Tipp an werdende Bauherren: schaut genau und lasst euch Zeit, Hausbau ist in den meisten Fällen eine einmalige Sache.

Die Projektierungsarbeiten eines Architekten können ohne vertragliche Vereinbarung entschädigungspflichtig sein. Das Bundesgericht stützte einen diesbezüglichen Entscheid auf das Recht der sogenannten Geschäftsführung ohne Auftrag.

Zu beurteilen war folgender Fall: Ein Landeigentümer kontaktierte im Jahr 1997 einen Architekten – wegen einer möglichen Überbauung. In den folgenden Monaten erstellte dieser diverse Überbauungsstudien, Skizzen, Pläne und grobe Kostenberechnungen für das Projekt. Bis Ende 1998 bestand jedoch keine verbindliche Vereinbarung über die Realisierung des Projektes. Trotzdem stellte der Architekt für den bisherigen Aufwand Rechnung in Höhe von rund 68000 Franken.

Der Landeigentümer wies die Forderung zurück. Es bestehe kein Architekturvertrag. Der Architekt klagte und erhielt vor den kantonalen Instanzen teilweise Recht. Die Arbeiten seien auf das Baugrundstück des Eigentümers zugeschnitten gewesen, und dieser habe klares Interesse an der Überbauung gezeigt. Zudem habe er die bisherigen Planungsarbeiten mit einem Schreiben genehmigt.

Dagegen wehrte sich der Eigentümer beim Bundesgericht mit dem Argument, der Architekt habe aus Eigeninteresse gehandelt. Die Bundesrichter aber sagten klar: Die Arbeiten seien genehmigt worden, deshalb seien sie zu entschädigen. Unabhängig davon, in welchem Interesse sie erfolgt seien.

Bundesgericht, Urteil 4A_496/2007 vom 31. März 2008