Aus Baumängeln und Bauschäden klug werden

Schäden und Mängel am Bau sind teuer und ärgerlich, und vielen Bauherren fehlen Erfahrungen im Umgang damit. Der Aufwand zum Vermeiden der Fehler wäre viel geringer als der Reparaturaufwand im Nachhinein.

Rund 3 Prozent der Summe des Neubauvolumens werden für Baumängel und Bauschäden aufgewendet. Ein Grossteil dieser Kosten lässt sich jedoch durch eine verbesserte Qualitätssicherung im Vorfeld des Bauens einsparen. Die Gründe und Ursachen für Bauschäden sind vielseitig. Zum einen erfordern die heute oft sehr aufwendigen Konstruktionsarten eine präzise Planung und Ausführung, zum anderen kann auch die immense Auswahl an Baumaterialien zu Problemen an den Schnittstellen führen. Zudem verleitet finanzieller und zeitlicher Druck häufig dazu, bei Ausschreibungsverfahren eher auf Kosten denn auf Qualität zu achten und den Bauprozess beispielsweise unabhängig von Witterungseinflüssen möglichst schnell voranzutreiben.

Hektik beim Bauen mit teuren Folgen

Laut Angaben von Roland Büchli, Geschäftsleiter der QC-Expert AG, die eine neutrale Beratung bei Bauschäden anbietet, sind rund drei Viertel der Bauschäden auf Ausführungsfehler zurückzuführen, während nur etwa ein Viertel auf Planungsfehlern basiere.

Ausführungsfehler entstehen oft auch durch ungenaues Arbeiten etwa bei Kondensatschäden im Dachbereich aufgrund einer nicht vollkommen flächendeckend verklebten Luftdichtigkeitsschicht. Auch unzulässige Einsparungen haben negative Folgen, wie beispielsweise zu dünn aufgetragener Fassadengrundputz, der zur Rissbildung im Deckputz führen kann.

Während Ausführungsfehler mehr oder weniger leicht behoben werden können, handelt es sich bei Planungsfehlern häufig um konstruktive Mängel, deren Sanierung wesentlich aufwendiger ist.

Nach den Erfahrungen der QC-Expert tritt ein Grossteil der Bauschäden im Bereich der Gebäudehülle auf. Diese Schäden sind besonders heikel, da sie zum Teil schwerwiegende Auswirkungen auf andere Bauteile haben. So können Risse im Putz dazu führen, dass Wasser ins Mauerwerk eindringt. Bei Bauschäden im Innenbereich, beispielsweise in Form von Schimmelpilzen, besteht vor allem die Gefahr einer gesundheitlichen Beeinträchtigung.

Während innerhalb der Bauzeit noch der Unternehmer für allfällig auftretende Schäden verantwortlich ist, läuft mit der Bauabnahme die Garantiezeit für die einzelnen Bauteile an. Daher ist die Abnahme eines Gebäudes entscheidend für die rechtliche Abklärung von Baumängeln beziehungsweise Bauschäden, und dieser Vorgang sollte gemeinsam von Bauherrschaft, Bauleitung und Unternehmer schriftlich festgehalten werden. Aus rechtlicher Sicht wird ein Mangel als eine Abweichung vom Vertrag definiert, während ein Schaden erst infolge eines Mangels entsteht. Bildet die Norm SIA 118 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten» Bestandteil des Vertrags, so ist die Verjährungsfrist für Mängelrechte bei allen Bauteilen auf fünf Jahre festgelegt, und die Beweislast liegt bei dem Unternehmer.

Aussergerichtliche Einigung suchen

Gilt dagegen das allgemeine Obligationenrecht, beträgt die Verjährungsfrist ein Jahr für bewegliche Teile und fünf Jahre für unbewegliche Teile, und die Beweislast liegt bei dem Bauherrn.

In der Praxis hat sich mittlerweile die Norm SIA bewährt, schon allein um rechtliche Diskussionen darüber zu vermeiden, welche Bauteile als beweglich gelten und welche nicht. Im Fall eines Bauschadens sollten die beteiligten Parteien zur Einschränkung von Zeit- und Kostenaufwand zunächst eine aussergerichtliche Einigung anstreben. Gelingt dies nicht, kann immer noch vor Gericht eine vorsorgliche Beweisaufnahme erzwungen oder, im nächsten Schritt, eine Klage eingereicht werden.

Im Fall eines optischen Baumangels kann der Bauherr alternativ zur Nachbesserung auch einen Minderwert in der Höhe der Sanierungskosten geltend machen. Für einen späteren Verkauf wäre ein Preisnachlass damit abgegolten. Handelt es sich dagegen um einen technischen Baumangel, so muss dieser zur Vermeidung von Folgeschäden möglichst rasch behoben werden. Die Abklärung der Schadensursache ist jedoch oft nicht einfach.

Lässt sich der garantiepflichtige Unternehmer nicht eindeutig feststellen oder lehnt er die Verantwortung ab, kann der Bauherr eine neutrale Expertise in Auftrag geben. Der Gutachter legt von Fall zu Fall fest, ob die Bauuntersuchung zerstörungsfrei vor Ort erfolgen kann oder ob anhand von Materialproben weitere Laboranalysen benötigt werden.

Analog dem jeweiligen Untersuchungsergebnis werden die notwendigen Massnahmen bestimmt. Laut Hansjörg Epple, Mitinhaber der Tecnotest AG, die solche Laboruntersuchungen durchführt,

entstehen viele Bauschäden in Zusammenhang mit Feuchtigkeit, die schon während des Bauprozesses verarbeitet oder im Bau eingeschlossen wird.

Für die Minimierung von Bauschäden seien deshalb eine angemessene Zeitplanung und Bauweise unter Berücksichtigung der Witterungseinflüsse unabdingbar.

Eine weitere prophylaktische Massnahme stellt die Qualitätskontrolle während des Bauprozesses dar. Professionelle Bauherren wie das Amt für Hochbauten und teilweise auch Grosskonzerne und Banken führen diese Kontrolle in Form eines internen Qualitätsmanagements durch. Da private Bauherren diese Leistung meist nicht selbst erbringen können, wenden sie sich inzwischen immer häufiger an externe Bauherrenberater, deren Honorar in der Regel zwischen 1 bis 2,5 Prozent der Bausumme, in Spezialfällen bis zu 4 Prozent beträgt.

Um die Qualität der ausführenden Baufirmen zu sichern, rät Roland Büchli von der QC-Expert dazu, bei den Referenzen auch die Angaben zu Bauschadensfällen zu verlangen.

Jede Firma verfüge über Erfahrungen in der Schadensbehebung, und im Zweifelsfall sei es sehr aussagekräftig, wie kulant und nachhaltig eine Firma einen Schaden behebe.

Mit einer Optimierung von Planung, Bauleitung und der Zusammenarbeit mit Unternehmern seien nach seiner Einschätzung etwa 80 bis 90 Prozent aller Bauschäden vermeidbar.

Quelle: NZZ online, 25.6.2009 – überarbeitet am 14.2.2023 / Bauszene.ch

 

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Die Risiken von Generalunternehmer-Werkverträgen

Im Schweizer Wohnungsbau werden Häuser immer häufiger in Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer (GU) erstellt. Um das Konfliktpotenzial gering zu halten, sollte die Bauherrschaft den Inhalt des Generalunternehmer- Werkvertrags vor dessen Abschluss jeweils genau auf allfällige Schwachstellen prüfen.

Bauen ist komplex und zeitaufwendig.

Selbst zur Fertigstellung eines einfachen Einfamilienhauses braucht es im Durchschnitt nicht weniger als 20 verschiedene Handwerker, deren Arbeit koordiniert werden will.

Ausserdem sind vielfältige Kenntnisse über die aktuelle Bautechnik, das Einholen von Baubewilligungen und über die einschlägigen gesetzlichen Vorschriften und Normen nötig. Ist ein Bauherr nicht von vorneherein mit einer handwerklichen Ader und zusätzlich mit einem grossen Mass an Geduld und freier Zeit gesegnet, so kann der schöne Traum vom Bau der eigenen vier Wände sehr schnell zum Albtraum werden. Wer keine Zeit oder Lust hat, sich mit Planung und Ausführung herumzuschlagen, kann indessen auch einen Generalunternehmer (GU) ein schlüsselfertiges Haus bauen lassen:

Als alleiniger Vertragspartner des Bauherrn übernimmt ein Generalunternehmer die Gesamtverantwortung für die Ausführung eines Bauwerks und garantiert dessen Qualität, den Fertigstellungstermin und den Preis.

Generalunternehmer im Trend

Bauen mit einem GU liegt im Trend. Generalunternehmer haben mittlerweile in der Schweiz laut Schätzung des Verbands Schweizerischer Generalunternehmer (VSGU) einen Marktanteil beim Hochbau von 25 % bis 30 % (Zahlen von 2004), die Tendenz ist steigend. Die Vorteile für die Bauherrschaft liegen hauptsächlich in den Garantien, die ein GU übernimmt. Durch den Fixpreis ist die Finanzierung des Projekts besser planbar; zudem ermöglicht der weit im Voraus festgesetzte Fertigstellungstermin einen reibungslosen Umzug. Schliesslich haftet ein GU aber auch für eine einwandfreie Qualität. Vor allem Letzteres erhöht für den Bauherrn die Durchsetzbarkeit seiner Garantierechte:

Wenn der GU der alleinige Ansprechpartner ist, spielt beispielsweise die Frage, welcher Handwerker für einen konkreten Mangel verantwortlich ist, für den Bauherrn keine Rolle.

Dennoch birgt diese Art des Bauens mitunter erhebliche Risiken, deren sich viele angehende Hauseigentümer nicht bewusst sind. Die Crux des Problems liegt darin, dass ein Bauherr in einem Generalunternehmer-Verhältnis rechtlich gesehen gar nicht mehr Bauherr ist, sondern nur noch Käufer. Er hat zu den einzelnen Handwerkern («Subunternehmern») keine Vertragsbeziehung, besitzt also auch kein entsprechendes Weisungsrecht. De facto heisst das, dass er – sollte er auf der Baustelle schlampige Arbeit feststellen – nicht selber ins Geschehen eingreifen darf, sondern immer auf das konstruktive Wohlwollen des GU angewiesen ist.
GU-Werkvertrag als Kern

Rechte und Pflichten eines Generalunternehmers

Hinzu kommt, dass «Generalunternehmer» in der Schweiz keine geschützte Berufsbezeichnung ist. Rechte und Pflichten eines GU sind also nirgends verbindlich definiert. Die Folgekosten aus einem Vertrag mit einem in seinem Metier unerfahrenen oder gar unseriösen GU können somit beträchtlich sein. Sie reichen von der Gefahr eines Bankrotts während der Bauphase bis zu einer ellenlangen Mängelliste, für die keine Garantiedeckung übernommen wird. Bevor ein GU deshalb als Vertragspartner überhaupt in Betracht gezogen wird, sollte der Bauherr zweierlei abklären: Einerseits gilt es, Referenzen einzuholen und dabei auch persönlich mit ehemaligen Kunden zu sprechen. Anderseits sollte die Bonität des Unternehmers durch eine Bank überprüft werden, was bei hypothekenfinanzierten Bauten allerdings der Normalfall sein sollte.

Das Herzstück in der Vertragsbeziehung mit einem GU ist der sogenannte Generalunternehmer-Werkvertrag, der die Erstellung des Bauwerks mit Termin- und Kostengarantie regelt. Ist auch das Bauland mit eingeschlossen, ist die Rede von einer Kombination aus Kauf- und Werkvertrag. Seine Hauptaufgabe sollte der zukünftige Eigenheimbesitzer grundsätzlich darin sehen, den GU-Werkvertrag – bevor er durch die Unterschriftsleistung beim Notar juristische Gültigkeit erhält – auf Herz und Nieren zu prüfen.

GU-Werkvertrag sollte den Leistungsauftrag umfassend regeln

Der GU-Werkvertrag sollte den Leistungsauftrag an den Generalunternehmer und die Pflichten des Bauherrn möglichst umfassend regeln. Er muss neben den verbindlichen Angaben zu Preis, Bezugstermin und Zahlungsabwicklung auch einen ausführlichen Baubeschrieb sowie sämtliche Pläne enthalten. Selbst Details wie die Höhe der Konventionalstrafen bei einer Bauverzögerung oder die Modalitäten der Abrechnung von Mehrkosten aufgrund von Projektänderungen durch die Bauherrschaft dürfen nicht unerwähnt bleiben. Prinzipiell gilt, dass je weniger Fragen ein Vertrag offen lässt, desto geringer das Potenzial für spätere Streitigkeiten zwischen den am Bau beteiligten Parteien ist.
Ans Handwerker-Pfandrecht denken

Ein besonderes Problem, dem es Aufmerksamkeit zu schenken gilt, ist das sogenannte Handwerker-Pfandrecht.

Dieses erlaubt es einem Handwerker, drei Monate nach der Vollendung seiner Arbeiten ein Pfandrecht auf die Liegenschaft zu legen, wenn er nicht oder nur unvollständig durch den GU bezahlt wurde. Das Risiko, durch ein Handwerker-Pfandrecht belegt und belastet zu werden und so für offene Zahlungsverpflichtungen des GU haften zu müssen, kann durch eine sorgfältige Vertragsplanung, welche die Zahlungsmodalitäten durch gestufte Zahlungen und durch Bankgarantien festlegt, zumindest minimiert werden.

Ein weiterer wichtiger Aspekt betrifft die Gewährleistungshaftung. Grundsätzlich sollten Garantien für Handwerkerleistungen nicht an die Käufer abgetreten werden, auch wenn dies in der Branche oft der Fall ist. Ist ein GU-Werkvertrag auf der SIA-Norm 118 abgestützt, übernimmt der Generalunternehmer stellvertretend für seine Subunternehmer auch nach der Fertigstellung des Bauwerks noch die Garantiehaftung, was die Sicherheit für die Bauherren erhöht.

Nach der SIA-Norm 118 können sogenannte sichtbare Mängel innerhalb von zwei Jahren nach Fertigstellung jederzeit, verdeckte Mängel bis fünf Jahre, und verheimlichte Mängel in einem Zeitraum von zehn Jahren gerügt werden.

Zudem hat bei dieser Vertragsklausel die Behebung der Mängel durch den GU Vorrang vor finanziellen Entschädigungen, was in der Regel für den Bauherrn vorteilhaft ist.

Kühlen Kopf bewahren

Schon allein die Suche nach geeignetem Bauland oder einem attraktiven, bezahlbaren Objekt ist oft sehr langwierig. Dies ist in der Schweiz vor allem bei Wohnlagen in der Nähe der Ballungszentren der Fall. In den Zeiten des verdichteten Bauens, bei denen Häuser und Wohnungen «ab der Stange» angeboten werden, ist der Interessent oder Käufer – vor allem, wenn es noch andere Interessenten gibt – im Vergleich mit dem Bauunternehmer häufig in einer eher schwachen Position. Auch löst die Hoffnung auf ein Eigenheim bei vielen Menschen eine euphorische Stimmung aus. Nicht selten wird dann im Schnellverfahren lediglich die Finanzierung durch die Bank abgeklärt, der «Reservationsvertrag» wird dann unterzeichnet, und man leistet bereits die erste Anzahlung.

Dies ist jedoch eine Strategie, mit der man Bauproblemen Tür und Tor öffnet.

Der nachhaltigere Weg wird eingeschlagen, wenn ein Bauherr trotz dem allfälligen Zeitdruck eine genaue Prüfung der Verträge vornimmt und unter Umständen sogar eine Analyse durch einen unabhängigen Bauberater veranlasst, was in der langen Sicht häufig Kosten spart.

Die Prüfung eines GU- Werkvertrags für ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostet laut Angaben von Othmar Helbling von der hbq-bauberatung je nach Vertragsumfang zwischen 1000 Fr. und 1500 Fr.

In den meisten Fällen bedeutet ein Hausbau ein jahrzehntelanges finanzielles Engagement

Für viele Menschen ist es sogar die grösste Investition während ihres ganzen Lebens. Beauftragt man dabei einen Generalunternehmer mit der Durchführung des Projekts zu einem Fixpreis, so kann man sich dadurch auch vieler lästiger und schwieriger Pflichten entbinden. Um aber sicher zu gehen, dass mit dem Traumhaus nicht die Katze im Sack gekauft wird, sollte eine Bauherrschaft unbedingt überprüfen, ob sie es auch mit einem «richtigen» Generalunternehmer zu tun hat. Überwiegen letztlich die Zweifel, so ist es wohl besser, das Traumhaus jemand anderem zu überlassen.

Quelle NZZ

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Dachräume nachträglich dämmen und ausbauen

Über die Dachfläche oder den Estrichboden «verschwinden» ca. 17 % der Heizenergie eines Gebäudes. Durch das Anbringen einer zusätzlichen Wärmedämmung kann die Gebäudehülle verbessert und der Energieverbrauch gesenkt werden. Doch aus bauphysikalischer Sicht gilt es, einige Punkte genau zu prüfen, damit die Sanierung ein Erfolg wird und der Gebäudewert längerfristig sichergestellt wird.

Bauschäden durch unsachgemässe Ausführung

Das Anbringen immer grösserer Dämmstärken ist aus energetischer Sicht eine gute Sache.

Die Gebäudehülle wird durch diese Massnahmen aber immer dichter und erlaubt keinen unkontrollierten Luftaustausch mehr, wie dies bei älteren Gebäuden mit geringen Dämmstärken noch möglich ist.

Die Risiken für Bauschäden aus nicht korrekter Ausführung von Wärmedämmung oder Dampfbremsen sind auf keinen Fall zu unterschätzen.

  • Eine falsche Materialwahl oder kleine Undichtigkeiten in der Dampfbremse ergeben eine konzentrierte, punktuelle Feuchtigkeitsbelastung in den Baukonstruktionen.
  • In den permanent feuchten Stellen können sich Schimmelpilze bilden und Beschädigungen an der Gebäudetragkonstruktion nicht ausgeschlossen werden.
  • Bei den Nahtstellen wo gedämmte und ungedämmte Bauteile aufeinander treffen können Wärmebrücken entstehen.

Diese Stellen müssen von einem Bauphysiker genau geprüft werden.

Sommerlicher Wärmeschutz

Bei der Dimensionierung und der Materialauswahl der Wärmedämmung muss dem sommerlichen Wärmeschutz Rechnung getragen werden, damit die Temperaturen im Sommer auf einem möglichst angenehmen, behaglichen Niveau gehalten werden können.

Grundsätzlich gilt, je mehr Masse eingebaut wird, desto länger dauern die Phasenverschiebungen, bis die Wärme von aussen nach dem Gebäudeinnern durchdringt.

Dachräume ausbauen

Die Zeiten sind vorbei, in denen der Estrich nur als Abstellraum benutzt wurde. Immer mehr werden diese Flächen zum begehrten Wohnraum.

Unter dem Dach lassen sich mit etwas Geschick originelle Wohn- und Schlafzimmer oder Arbeitsplätze gestalten und einrichten.

Ohne zusätzliche Landfläche kann mehr Wohnfläche gewonnen werden. Mit den zusätzlichen Zimmern und der vergrösserten Wohnfläche steigt der Wert Ihrer Immobilie.

Baubewilligungen notwendig?

Werden im Zuge der Bauarbeiten Dachfenster oder Dachaufbauten ausgeführt oder die Wohnfläche vergrössert, sind diese in den meisten Fällen bewilligungspflichtig und müssen vorgängig mit den lokalen Bauvorschriften abgestimmt werden. Prüfen Sie frühzeitig mit Ihrer Gemeinde, ob ein Baubewilligungsverfahren notwendig ist. Denn nur wenn diese ordnungsgemäss und korrekt ausgefüllt sind, erhalten Sie in nützlicher Frist eine Baubewilligung und können mit der Ausführungsplanung und der Realisierung beginnen.

Förderbeiträge berücksichtigen

Verpassen Sie es nicht, vor Baubeginn abzuklären, ob durch die Verbesserung der Gebäudehülle ein Antrag auf Fördergelder gestellt werden kann, eine Möglichkeit, die nach Baubeginn meistens nicht mehr besteht. Die Fördergelder der einzelnen Kantone oder Gemeinden werden laufend angepasst, da vom Bund unlängst neue Gelder gesprochen wurden. Auf der Website des des Bundesamtes für Energie BFE sind die Fördergelder der Kantone aufgeführt: bfe.admin.ch. Leider sind die Anforderungen für die Fördergelder teilweise kompliziert aufgebaut und für Baulaien ohne die notwendigen Fachkenntnisse nicht einfach zu beantragen. Ein Energieberater kann dies übernehmen. Prüfen Sie anhand seiner Offerte, ob seine Aufwendungen und die zu erreichenden Förderbeiträge in einem guten Verhältnis zueinander stehen.

Ausführung und Bauzeit

Die notwendigen Arbeiten sollen detailliert geplant und ausgeschrieben werden, damit die an der Ausführung interessierten Unternehmer die Arbeiten offerieren können.

Es empfiehlt sich, für die Planung und die Ausführung einen Baufachmann beizuziehen. Er prüft die Unternehmerofferten, kontrolliert die korrekte Verwendung der Materialien und die Ausführung der Arbeiten.

Wurde die Wärmedämmung überall satt eingepasst, die Dampfbremse lückenlos an die Gebäudekonstruktion angeschlossen, damit eine luftdichte Gebäudehülle gewährleistet ist und Bauschäden durch kondensierende Luft verhindert werden können? Verwenden Sie möglichst schadstoffarme und biologische Werkstoffe, Farben und Materialien. Sie haben einen wesentlichen Einfluss auf das Innenraumklima und die Luftqualität.

bauszene.ch, 18.6.2009 – überarbeitet am 14.2.2023

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Regeln der Baukunde

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Bei der Verwirklichung eines Bauvorhabens stellt sich immer wieder die Frage nach der Sorgfaltspflicht für die Beteiligten. Die dem Unternehmer bzw. dem Planer auferlegte Sorgfalt kann durch die zur Zeit der Vertragsabwicklung anerkannten Regeln der Technik mitbestimmt sein.

Wenn für die Ausführung des geschuldeten Werkes anerkannte Regeln der Technik wie beispielsweise,

  • solche über die Fundierung eines Bauwerkes,
  • über die Konstruktion,
  • über die Materialverwendung oder
  • über Sicherungsmassnahmen existieren,

so muss sich der betreffende Beteiligte daran halten.

  1. Als anerkannt gelten technische Regeln, wenn sie von der Wissenschaft als theoretisch richtig erkannt wurden, feststehen und sich nach einer klaren Mehrheitsmeinung der fachkompetenten Anwender in der Praxis bewährt haben.
  2. In diesem Zusammenhang ist auf den Unterschied zwischen dem Stand der Technik und anerkannten Regeln hinzuweisen. Regeln der Technik, die zwar dem neuesten Stand entsprechen, sich in der Praxis aber noch nicht bewährt haben, sind nicht anerkannt.
  3. Die technischen Normen des SIA können, müssen aber nicht anerkannte Regeln der Technik enthalten. Da sie meistens unter Mitwirkung führender Fachleute ausgearbeitet wurden, wird jedoch grundsätzlich vermutet, dass sie in ihrem Anwendungsbereich anerkannte Regeln der Technik sind.

Gemäss SIA sind Normen anerkannte Regeln der Baukunde, welche von Gesetzes wegen zu beachten sind.

Grenzen der Übergangsfristen

Aus praktischen Gründen sind für die meisten technischen Normen Übergangsfristen vorgesehen. Die Betroffenen benötigen Zeit, um die neuen Normen zur Kenntnis zu nehmen und sich damit vertraut zu machen. Bereits angelaufene Projekte sollen mit den zu diesem Zeitpunkt bekannten Vorschriften abgewickelt werden können.

Auch der Gesetzgeber bedient sich des Öfteren dieses Instrumentes.

  • Wenn eine neue Norm des SIA von der Zentralkommission für Normen und Ordnungen (ZNO) genehmigt und in Kraft gesetzt wird und diese Norm anerkannte Regel der Baukunde ist, dann kann die Festsetzung einer Übergangsfrist problematisch oder sogar irreführend sein, falls der Benützer mit dem Normensystem des SIA nicht vertraut ist.
  • Wenn für die Ausführung des geschuldeten Werkes anerkannte Regeln der Technik existieren, dann müssen die Betroffenen sie von Gesetzes wegen einhalten.

Der SIA ist nicht zuständig, um festzulegen, ab wann eine neue Norm bzw. eine anerkannte Regel der Technik von Gesetzes wegen einzuhalten ist.

Falls eine neue Norm keine anerkannte Regel der Baukunde ist, dann könnte die Problematik differenzierter betrachtet werden. Jedoch darf nicht vergessen werden, dass für die technischen Normen des SIA die Vermutung gilt, dass sie anerkannte Regeln der Technik sind. Die Übergangsfrist kann somit grundsätzlich nur vertraglich verbindlich sein. Sie betrifft die Parteien untereinander und nicht beispielsweise die für eine Baubewilligung zuständigen Instanzen.

Anwendung von Vertragsnormen

Vertragsnormen regeln Vertragsverhältnisse und besondere Verfahren im Bauwesen. Paradebeispiele sind die Norm SIA 118. Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten und die Ordnungen für Leistungen und Honorare der Architektinnen und Architekten (LHO). Ordnungen sind vom SIA in paritätischen Gremien entwickelte und festgelegte allgemeine Geschäftsbedingungen.

Sie sind als Hilfsmittel für die Beteiligten zu verstehen, die teilweise komplexe Situationen klar und einfach regeln.

Über die Anwendung von allgemeinen Geschäftsbedingungen entscheiden nur die Vertragsparteien, indem sie deren Verbindlichkeit in den vertraglichen Grundlagen festhalten. Ohne eine entsprechende Vereinbarung im Vertrag kommen die Vertragsnormen grundsätzlich nicht zur Anwendung. Dennoch können sie die Gerichte als Auslegungshilfe beispielsweise zur Ermittlung der in der Branche herrschenden Bräuche beiziehen.

Regeln der Baukunde in Merkblättern

Die so genannten Merkblätter sind im Normensystem des SIA zwar tiefer eingestuft als Normen. Es kann jedoch durchaus möglich sein, dass ein Merkblatt anerkannte Regeln der Baukunde enthält, die von Gesetzes wegen einzuhalten sind. In einem solchen Fall erlangt das Merkblatt einen starken praktischen und juristischen Stellenwert. Möglich ist es auch, dass in einem gewissen Bereich keine ausser die in einem SIA-Merkblatt enthaltenen Regeln aufzufinden sind.

In einer solchen Konstellation wird das Gericht voraussichtlich auf die einzigen vorhandenen Informationen und Regelungen abstellen, nämlich jene, die im Merkblatt festgehalten sind.

Übrige Publikationen des SIA

Der SIA veröffentlicht neben Normen, Ordnungen und Merkblättern wietere Publikationen. Auch diese können anerkannte Regeln der Baukunde enthalten. Wenn dies zutrifft, dann erlangen diese Publikationen juristische Bedeutung mit den entsprechenden Folgen.

Anerkannte Regeln der Baukunde verbindlich

Die technischen Normen des SIA müssen von den Beteiligten grundsätzlich eingehalten werden, auch wenn deren Anwendung vertraglich nicht vereinbart wurde.

Bedingung ist, dass diese Normen anerkannte Regeln der Technik sind, was meis-tens zutrifft. Die Vertragsnormen werden grundsätzlich durch Vereinbarung zwischen den Parteien gültig. Dennoch können sie als Auslegungshilfe, beispielsweise zur Ermittlung der in der Branche üblichen Gepflogenheiten, beigezogen werden. Merkblätter und andere Publikationen können neben der vertraglichen Vereinbarung eine wichtige Rolle spielen, falls sie anerkannte Regeln der Baukunde enthalten, die von Gesetzes wegen einzuhalten sind oder einen gewissen Bereich regeln, in welchem keine anderen Regelungen vorhanden sind. Ihr Beizug als Auslegungshilfe ist selbstverständlich nicht ausgeschlossen.

Quelle: sia.ch

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Beim Kauf eines Eigenheims lauern viele Fallen

Beim Kauf eines Eigenheims lauern viele Fallen. Nachteilige Klauseln können erhebliche Mehrkosten und Ärger verursachen. Damit man finanziell nicht über den Tisch gezogen wird, gilt es einiges zu beachten. Besonders in Zeiten wie heute, wo die Nachfrage nach Wohneigentum gross ist und die Verkäufer deshalb in einer starken Verhandlungsposition sind. Die Verkäufer sind in der Regel Immobilienprofis.

Punkto Fachwissen sind sie den Käufern deutlich überlegen. So kommt es, dass viele Kaufverträge einseitig zugunsten des Verkäufers ausgestellt sind und Klauseln enthalten, die den Käufern später Ärger und erhebliche Mehrkosten bescheren können.

Risiko von Doppelzahlungen

Beim Kauf einer Liegenschaft ab Plan besonders wichtig ist die Bonität des Verkäufers, der oft ein Generalunternehmer (GU) ist. Die Käufer müssen in der Regel recht hohe Teilzahlungen leisten, bevor das Objekt fertig erstellt ist. Wenn ein GU die Handwerker für die geleistete Arbeit nicht bezahlt, können die Handwerker ihr Geld beim Bauherren einfordern.

Geht der GU Konkurs, muss der Bauherr also möglicherweise nochmals zahlen, obwohl er den Betrag bereits dem GU überwiesen hat.

Käufer können sich vor Doppelzahlungen schützen, indem sie vom GU eine Bank- oder Versicherungsgarantie im Umfang der Vorauszahlungen verlangen. Zahlungspläne mit Fixterminen sind grundsätzlich abzulehnen, sofern diese nicht an den Baufortschritt gekoppelt sind. Sonst muss der Käufer auch dann bezahlen, wenn die Bauetappe nicht termingerecht erreicht wird.

Pläne und Baubeschrieb

Baupläne und der Baubeschrieb sollten Bestandteil des Kaufvertrags sein. Bei Streitigkeiten besteht sonst die Gefahr, dass sich die Vertragsparteien auf unterschiedliche Grundlagen berufen.

Ein Baubeschrieb, in dem Materialien, Bauteile und Produkte sowie deren Preise möglichst detailliert aufgeführt sind, ist ein Muss.

Nur so kann sich der Käufer ein gutes Bild vom Ausbaustandard machen. Sind beispielsweise für die Küche bloss 10 000 Franken budgetiert, sind Mehrkosten vorprogrammiert. Dieser Betrag reicht in der Regel nur für eine sehr einfache Küche mit Billiggeräten. Kommt ein ungenügender Ausbaustandard erst während der Bauphase ans Licht, kann es teuer werden: Verkäufer stellen für Projektänderungen oft unverhältnismäs­sig hohe Rechnungen.

Baupläne und Baubeschrieb müssen zudem inhaltlich übereinstimmen. Ist etwa ein Cheminée in den Bauplänen eingezeichnet, im Baubeschrieb jedoch nicht aufgeführt, kann es zu Unklarheiten kommen.

Nicht akzeptieren

Häufig tritt der Verkäufer die Garantieansprüche der Handwerker an den Käufer ab. Das hat zur Folge, dass der Käufer bei Mängeln oder Schäden selber mit den Handwerkern verhandeln muss. Und der Verkäufer muss auch nicht für den Schaden geradestehen, wenn der betreffende Handwerker in der Zwischenzeit in Konkurs gegangen ist.

Die Abtretung von Garantieansprüchen sollten Käufer deshalb nicht akzeptieren.

Weiter sollte im Vertrag ein spätester Bezugstermin enthalten sein. Häufig wird nur festgehalten, dass der Bezugstermin beispielsweise vier Monate im Voraus angekündigt wird. In diesem Fall kann der Käufer auch dann nicht vom Vertrag zurücktreten, wenn sich das Bauprojekt über Monate oder gar Jahre verzögert.

 

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