Baurecht – Haftung Architekt nach SIA 102

Ist die SIA-Norm 102 zum Vertragsbestandteil, findet. Ziff. 1.9.11 der SIA-Norm 102 lautet:

«Bei verschuldet fehlerhafter Auftragserfüllung hat der Architekt dem Auftraggeber den dadurch entstandenen Schaden zu ersetzen. Dies gilt insbesondere bei Verletzung der Sorgfalts- und Treuepflicht, bei Nichtbeachtung oder Verletzung anerkannter Regeln seines Fachgebietes, bei mangelnder Koordination oder Beaufsichtigung, bei ungenügender Kostenerfassung sowie bei Nichteinhaltung von verbindlich vereinbarten Fristen oder Terminen.»

Auch die SIA-Norm 102 setzt damit eine vom Architekten verschuldet fehlerhafte Auftragserfüllung voraus, weshalb die Anwendung der SIA-Norm 102 für die Frage der Haftung des Architekten zu keinem anderen Ergebnis führt als das Vorgehen nach der gesetzlichen Regelung von Art. 97 OR.

Quelle SIA

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Kostenüberschreitung Bauherr nicht machtlos

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Planer zur Kasse gebeten. Kostenüberschreitungen sind das Schreckgespenst der Bauherrschaft und können auch manchem seriösen Planer Kopfzerbrechen bereiten. Wer seiner Informationspflicht gegenüber dem Auftraggeber nicht nachkommt, kann, wie ein Bundesgerichtsentscheid zeigt, ganz schön zur Kasse gebeten werden.

Im Jahr 2009 entschied das Bundesgericht, dass der Beauftragte A sämtliche Baukosten übernehmen muss, die seine ungefähre Kostenschätzung übersteigen. Der Bauherr B hatte den Generalunternehmer und Anbieter von Architekturleistungen A mit den Architekturarbeiten für die Realisierung eines Gewerbehauses betraut. Anfang 1994 unterbreitete A dem Bauherrn das Baueingabeprojekt sowie eine ungefähre Kostenschätzung über 1 695 000 Franken. Aber bereits zu Beginn der Bauarbeiten stellte A fest, dass die Kosten erheblich höher ausfallen würden.

Trotzdem unterbreitete A einen ersten Kostenvoranschlag von Fr. 1 936 272.05 erst drei Monate nach Baubeginn. Die Bauabrechnung vom Mai 1996 wies schliesslich Kosten von Fr. 2 020 681.45 aus. Schliesslich reichte der Bauherr gegen A eine Schadenersatzklage für den Betrag von Fr. 325 681.45ein.

Im Entscheid 4C.424/2004/lma behandelt das Bundesgericht die Haftung des Beauftragten A für die Überschreitung des Kostenvoranschlags im Rahmen der Planung und Realisierung des Bauprojekts sowie die juristische Bedeutung derVertragsklausel über die Genauigkeit der Information über die Baukosten.

Auch ungefähre Kostenschätzung ist bindend

Der Beauftragte haftet gegenüber dem Bauherrn für getreue und sorgfältige Ausführung des ihm übertragenen Geschäfts.

Er hat die Kostenberechnung sorgfältig zu erstellen und die Baukosten ständig darauf zu überprüfen, ob sie sich im Rahmen des Voranschlags halten.

Der Beauftragte kann wegen Vertragsbruchs haftbar gemacht werden, wenn die vorgesehenen Kosten durch Ungenauigkeiten im Voranschlag oder wegen mangelnder Kostenüberwachung während der Bauausführung überschritten werden. Zu ersetzen ist dabei der Vertrauensschaden, den der Bauherr erlitten hat, weil er auf die Verlässlichkeit der Kosteninformationen vertraute, nicht um deren Unrichtigkeit wusste und dementsprechend seine Entscheidungen getroffen hat. Im vorliegenden Fall durfte Bauherr B auf die approximative Kostenschätzung vertrauen und sie zur Grundlage für den Entscheid über die Realisierung des Bauvorhabens machen, weil A über die Ungenauigkeit dieser Kosteninformation von 1 695 000 Franken schwieg.

Schweigen kostet

Weil A den Bauherrn nicht besonders über den Genauigkeitsgrad seiner Kosteninformation orientierte, wie es seine vertragliche Pflicht gewesen wäre, hat er kein Recht auf eine Toleranz von plus 10 Prozent zur Kostenschätzung, wie dies die Ordnung SIA 102, ein Bestandteil des Vertrags, vorsieht. Zudem wusste er, dass B mit dem Bauvorhaben an seine finanziellen Grenzen gegangen war. Auch wenn wie im vorliegenden Fall keine Toleranzgrenze von 10 Prozent zu berücksichtigen ist, entspricht der Vertrauensschaden nicht ohne weiteres dem gesamten, die Kostenprognose des Architekten übersteigenden Betrag.

Ein Ersatzanspruch entfällt zunächst mangels Vertrauensschadens, soweit A beweist, dass B auch gebaut hätte, wenn ihm die Unrichtigkeit des Voranschlags bewusst gewesen wäre. B ist nur soweit geschädigt, als ihm Mehrkosten entstanden sind, die er durch alternatives Verhalten hätte vermeiden können und wahrscheinlich bei richtiger und rechtzeitiger Aufklärung vermieden hätte. Im vorliegenden Fall hat die verspätete Übergabe des Kostenvoranschlags in einem Moment, in dem keine Änderung des Projekts mehr möglich war, dem Bauherrn verunmöglicht, die Baukosten zu reduzieren.

Mehrkosten ohne Gegenwert

Der Vertrauensschaden besteht vorliegend in der Differenz zwischen dem objektiven Wert des Bauwerks und dessen subjektivem Nutzen für den Bauherrn. Es gibt aber keinen subjektiven Nutzen, wenn der aufgedrängte Mehrwert für den Bauherrn nutzlos ist oder die Investition gar seine wirtschaftlichen Möglichkeiten übersteigt. Im vorliegenden Fall konnte B zeigen, dass er nur mit richtigen Informationen in der Anfangsphase des Projekts einen günstigeren Bau ohne Kostenüberschreitung hätte realisieren können oder von der Realisierung abgesehen hätte.

Die Feststellung, dass beim realisierten Bauwerk ein Mehrwert fehlt, der über den Wert der Kostenschätzung hinausgeht, hat das Bundesgericht dazu bewogen, den Beauftragten für die gesamte Differenz zwischen den effektiv verrechneten Kosten und der Kostenschätzung haftbar zu machen. Dieser Betrag geht vollumfänglich zu Lasten von A.

Quelle SIA

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Bauabnahme genau hinsehen lohnt sich

Die Bauarbeiten sind abgeschlossen, jetzt gehts ans Wohnen. Und an die mitunter langwierige Geschichte mit Mängeln, Rügen und Fristen. Es lohnt sich, bei der Bauabnahme genau hinzuschauen und vielleicht sogar Hilfe beizuziehen.

Endlich! Die letzten Handwerker haben den Bau verlassen. Der Architekt hat die Schlüssel übergeben. Das Haus ist bezugsbereit.

Gross ist die Vorfreude auf das neue Heim – gross ist aber auch die Gefahr, dass in der Euphorie ein wichtiger Schritt vernachlässigt wird: die Bauabnahme.

Ähnlich wie bei der Wohnungsabnahme für Mieter geht es bei der Bauabnahme darum, sämtliche Mängel am eigenen Haus festzustellen und zu rügen.

Den Neubau ohne Mängel gibt es nicht

Kratzer im Parkett, eine klemmende Eingangstür, eine an der falschen Wand angebrachte Steckdose, Farbe, die von der Badezimmerdecke blättert: Den Neubau ohne Mängel gibt es nicht.

Darum empfiehlt es sich, bereits im Kauf-, Werk- oder Generalunternehmervertrag eine ordentliche Bauabnahme zu vereinbaren. Vorgenommen wird diese, sobald der Bau abgeschlossen ist – am besten zusammen mit dem Architekten oder dem Bauleiter. Während des Rundgangs durch und um das Haus werden die Mängel in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Darin wird notiert, wo ein Mangel entdeckt wurde, was genau nicht in Ordnung ist und bis wann spätestens der Mangel von den Handwerkern behoben worden sein muss.

Mängel mit Fotos und Notizen genau dokumentieren

Wichtig ist, dass dieses Protokoll von beiden Parteien unterschrieben wird. Ist man sich mit Architekt oder Bauleiter nicht einig, ob es sich bei einem bestimmten Punkt um einen Mangel handelt, sollte man die Situation mit Fotos und Notizen möglichst genau dokumentieren.

Das ist eine der Schwierigkeiten des Bauherrn bei der Abnahme: Als Nicht-Fachmann wird er unter Umständen gewisse Mängel gar nicht erkennen.

Wobei es sich um einen Mangel handelt und was noch knapp toleriert werden muss, ist für ihn schwierig abzuschätzen. Deshalb kann sich der Beizug eines unabhängigen Experten zur Bauabnahme lohnen. Die Kosten für die Unterstützung bewegen sich im Rahmen von 400 bis 1100 Franken – je nachdem, ob sich der Bauherrenberater im Vorfeld in die Verträge einlesen soll und wie viele Termine vor Ort nötig sind.

Mit der Bauabnahme laufen die Garantie- und Rügefristen an

Die Garantiefrist für unbewegliche Objekte wie ein Haus beträgt gemäss Obligationenrecht (OR) fünf Jahre. Während dieser Zeit ist der Handwerker verpflichtet, die Mängel zu beheben. Jedoch nur, wenn diese sofort schriftlich gerügt werden, nachdem sie entdeckt worden sind (Ausnahme: siehe «SIA-Norm 118»). Wird ein offensichtlicher Mangel – also einer, der bei genauer Prüfung erkannt werden sollte – bei der Bauabnahme nicht gerügt, gilt das Werk selbst mit dem Mangel als abgenommen. Mit der Folge, dass keinerlei Garantieanspruch mehr besteht.

Bauherren brauchen einiges an Nervenstärke

Ist das Abnahmeprotokoll vollständig verfasst und unterschrieben, wird der Architekt oder der Generalunternehmer die Mängel gegenüber den Handwerkern rügen. Sind die Garantieleistungen jedoch vertraglich an den Käufer abgetreten, muss der Bauherr die Behebung der Mängel selber einfordern.

Die Bauabnahme und die Zeit bis zur vollständigen Behebung aller Mängel erfordert von den Bauherren einiges an Nervenstärke. Umso wichtiger ist es, darauf vorbereitet zu sein.

Damit man nach dem Einzug ins neue Heim nicht dauernd die Handwerker im Haus hat – sofern sie überhaupt zur Arbeit antreten –, rät Christoph Kratzer von der KUB dazu, kurze Zeit vor der Fertigstellung des Hauses bereits eine Vorabnahme zu machen. So können die meisten Mängel noch vor dem Einzug und der eigentlichen Bauabnahme behoben werden.

Quelle: www.beobachter.ch

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Stockwerkeigentum- Tiefgaragenplätze kaufen oder nicht?

Die Anzahl der zu erstellenden Parkplätze bei neuen Wohnbauten wird durch die Bauvorschriften geregelt. Vor allem bei Mehrfamilienhäusern werden diese aus Platzgründen in einer Tiefgarage untergebracht. Welche Überlegungen beeinflussen einen Kaufentscheid und was gilt es zu beachten.

Vorschriften für die Erstellung von Parkplätzen

Die kantonalen und kommunalen Bauvorschriften regeln die Anzahl der zu erstellenden Parkplätze. Pro Wohnung werden die Parkplätze und der Anteil Besucherplätze bestimmt. Die VSS-Normen des Schweizerischen Verbandes der Strassen- und Verkehrsfachleute regeln die Abmessungen und Anordnung der Parkfelder sowie den Platz für Zu- und Ausfahrt.

Sind die Parkplätze im rechten Winkel oder leicht schräg zur Einfahrt angeordnet oder stösst der Parkplatz seitlich an einen anderen Platz oder eine Garagenwand?

Alle diese Punkte haben einen Einfluss auf die Dimensionierung eines Parkplatzes. Prüfen Sie die Abmessungen und Anordnungen der Abstellplätze in den Verkaufsunterlagen und Plänen.

Parkplätze tragen zur Werterhaltung bei

Im Sinne der Wiederverkäuflichkeit und Werterhaltung der Immobilie empfiehlt Patrick Rieben von der Rieben & Partner Immobilien AG in Eschenbach, mindestens einen Tiefgaragen Einstellplatz zu erwerben und je nach Ort und Region bzw. Anbindung an die öffentlichen Bus- und Bahnverbindungen sogar einen 2. Tiefgaragenplatz oder Aussenparkplatz zuerwerben. Da sich in den letzten Jahren die Mobilitätsbedürfnisse in Beruf, Ausbildung und im privaten Umfeld stark verändert haben, ist es insbesondere in Randregionen ohne ÖV-Anschluss ratsam, sich einen 2. Parkplatz käuflich zu sichern. Eine alternative Miete von Parkplätzen ist aufgrund der fehlenden Nachhaltigkeit (Mietverhältnisse sind kurz- oder langfristig kündbar) nicht zu empfehlen.

Bei fehlenden Parkplätzen kann sich der Wert einer Immobilie gegenüber den ursprünglichen Anlagekosten um einiges verringern bzw. der Wiederverkauf kann nach Aussagen von Patrick Rieben mitunter nur mit einem grösseren Kaufpreisabschlag «erfolgreich« vollzogen werden.

Im Allgemeinen ist die Nachfrage nach Tiefgarage Einstellplätzen oder gedeckten Autounterständen grösser als nach Parkplätzen im Freien. Dies widerspiegelt sich nebst den höheren Anlagekosten auch im höheren Kaufpreis.

Lagerung und Unterhalt

Tiefgaragenplätze würden sich sehr wohl zur Lagerung und Aufbewahrung von Materialien und Gegenständen eignen. Aus feuerpolizeilichen Vorschriften ist dies jedoch nicht oder nur sehr bedingt erlaubt. Zugelassen ist oftmals nur das Anbringen eines feuerfesten Schrankes an der Wand, in dem die Zweitreifen des Autos und kleinere Gegenstände untergebracht werden können.

Eine klare Regelung im Stockwerkeigentümer Reglement und eine klare Information an die Eigentümer verhindert da im Vorfeld die Lagerung von Cheminéeholz und anderen brennbarer Materialien.

Auch Parkplätze können Baumängel aufweisen

In der Praxis können auch Parkplätze Baumängel aufweisen. Nicht selten werden diese von den Bauherren oder Käufern anlässlich der Bauabnahme nicht oder zu wenig genau kontrolliert. Dabei trifft man in der Baupraxis immer wieder auf Einstellhallen mit Parkplätzen, die nicht die gesetzlich vorgegebenen Abmessungen aufweisen, sei es durch einen Planungsfehler oder weil während der Bauausführung eine Betonstütze grösser dimensioniert wurde.

Ein leidiges Thema sind auch ein unzureichendes Gefälle des Garagenbodens, welches ein kontrolliertes Abfliessen von Wasser nicht erlauben, unzureichend angeordnete Bodenabläufe oder das Fehlen eines Entwässerungskonzeptes, wo diese infolge der Bauvorschriften nicht zugelassen sind. Der schmelzende Schnee der Autodächer produziert in einigen neu erstellten Garagen stehende Wasserpfützen von mehr als 2 cm Tiefe. Ärgerlich, wenn diese dann über Tage liegen bleiben und das Auto ohne Gummistiefel nicht mehr trockenen Fusses zu erreichen ist.

Haftung der Eigentümer

Die Instandhaltung der Bauwerke gehört zur Sorgfaltspflicht der Eigentümer.

Der Einsturz der Tiefgarage in Gretzenbach im Jahre 2004 hat das Ausmass und die Folgen für die Eigentümer aufgezeigt. Die Tragwerkskonstruktion von Bauwerken wie einer Tiefgarage muss in regelmässigen Abständen überprüft werden. Diese Massnahme gehört zwingend ins Pflichtenheft für den Liegenschaftenunterhalt.

© bauszene.ch 4.7.2009, bearbeitet am 14.2.2023

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