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Liegt überhaupt ein Werkmangel vor oder nicht?

Ein Sachverhalt, der gemäss Obligationenrecht der Bauherr beweisen muss. Wird jedoch die Norm SIA 118 (SIA: Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein) bereits im Kaufvertrag als verbindlich erklärt, kehrt sich die Beweislast um. Sprich: Dann ist es am Handwerker zu beweisen, dass kein Mangel besteht.

Dank der SIA-Norm 118 ändert sich auch betreffend der Rüge- und Garantiefrist einiges zugunsten des Bauherren. Zwar bleibt die Garantiefrist bei fünf Jahren, aber in den ersten zwei Jahren, der sogenannten Rügefrist, können Mängel jederzeit gerügt werden – also nicht zwingend sofort nach Feststellung des Mangels. Trotzdem wird auch mit SIA 118 nach Fertigstellung des Hauses eine ordentliche Bauabnahme gemacht und werden Mängel gerügt.

Doch erst später bemerkte Mängel müssen danach nicht mühsam einzeln, sondern können erst bei der sogenannten Zweijahres-Abnahme gesammelt gerügt werden. Heute sollte die SIA-Norm 118 Standard bei Kauf-, Werk- und Generalunternehmerverträgen sein. Fehlt sie, muss der Bauherr dies unbedingt bemängeln.

Die Bauarbeiten sind abgeschlossen, jetzt gehts ans Wohnen. Und an die mitunter langwierige Geschichte mit Mängeln, Rügen und Fristen. Es lohnt sich, bei der Bauabnahme genau hinzuschauen und vielleicht sogar Hilfe beizuziehen.

Endlich! Die letzten Handwerker haben den Bau verlassen. Der Architekt hat die Schlüssel übergeben. Das Haus ist bezugsbereit. Gross ist die Vorfreude auf das neue Heim – gross ist aber auch die Gefahr, dass in der Euphorie ein wichtiger Schritt vernachlässigt wird: die Bauabnahme. Ähnlich wie bei der Wohnungsabnahme für Mieter geht es bei der Bauabnahme darum, sämtliche Mängel am eigenen Haus festzustellen und zu rügen.

Kratzer im Parkett, eine klemmende Eingangstür, eine an der falschen Wand angebrachte Steckdose, Farbe, die von der Badezimmerdecke blättert: Den Neubau ohne Mängel gibt es nicht.

Darum empfiehlt es sich, bereits im Kauf-, Werk- oder Generalunternehmervertrag eine ordentliche Bauabnahme zu vereinbaren. Vorgenommen wird diese, sobald der Bau abgeschlossen ist – am besten zusammen mit dem Architekten oder dem Bauleiter. Während des Rundgangs durch und um das Haus werden die Mängel in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Darin wird notiert, wo ein Mangel entdeckt wurde, was genau nicht in Ordnung ist und bis wann spätestens der Mangel von den Handwerkern behoben worden sein muss.

Wichtig ist, dass dieses Protokoll von beiden Parteien unterschrieben wird. Ist man sich mit Architekt oder Bauleiter nicht einig, ob es sich bei einem bestimmten Punkt um einen Mangel handelt, sollte man die Situation mit Fotos und Notizen möglichst genau dokumentieren.

Das ist eine der Schwierigkeiten des Bauherrn bei der Abnahme: Als Nicht-Fachmann wird er unter Umständen gewisse Mängel gar nicht erkennen. Wobei es sich um einen Mangel handelt und was noch knapp toleriert werden muss, ist für ihn schwierig abzuschätzen.

Deshalb kann sich der Beizug eines unabhängigen Experten zur Bauabnahme lohnen. Die Kosten für die Unterstützung bewegen sich im Rahmen von 400 bis 1100 Franken – je nachdem, ob sich der Bauherrenberater im Vorfeld in die Verträge einlesen soll und wie viele Termine vor Ort nötig sind.

Mit der Bauabnahme laufen die Garantie- und Rügefristen an. Die Garantiefrist für unbewegliche Objekte wie ein Haus beträgt gemäss Obligationenrecht (OR) fünf Jahre. Während dieser Zeit ist der Handwerker verpflichtet, die Mängel zu beheben. Jedoch nur, wenn diese sofort schriftlich gerügt werden, nachdem sie entdeckt worden sind (Ausnahme: siehe «SIA-Norm 118»). Wird ein offensichtlicher Mangel – also einer, der bei genauer Prüfung erkannt werden sollte – bei der Bauabnahme nicht gerügt, gilt das Werk selbst mit dem Mangel als abgenommen. Mit der Folge, dass keinerlei Garantieanspruch mehr besteht.

Bauherren brauchen einiges an Nervenstärke
Ist das Abnahmeprotokoll vollständig verfasst und unterschrieben, wird der Architekt oder der Generalunternehmer die Mängel gegenüber den Handwerkern rügen. Sind die Garantieleistungen jedoch vertraglich an den Käufer abgetreten, muss der Bauherr die Behebung der Mängel selber einfordern.

Die Bauabnahme und die Zeit bis zur vollständigen Behebung aller Mängel erfordert von den Bauherren einiges an Nervenstärke. Umso wichtiger ist es, darauf vorbereitet zu sein.

Damit man nach dem Einzug ins neue Heim nicht dauernd die Handwerker im Haus hat – sofern sie überhaupt zur Arbeit antreten –, rät Christoph Kratzer von der KUB dazu, kurze Zeit vor der Fertigstellung des Hauses bereits eine Vorabnahme zu machen. So können die meisten Mängel noch vor dem Einzug und der eigentlichen Bauabnahme behoben werden.

Quelle www.beobachter.ch

Die Anzahl der zu erstellenden Parkplätze bei neuen Wohnbauten wird durch die Bauvorschriften geregelt. Vor allem bei Mehrfamilienhäusern werden diese aus Platzgründen in einer Tiefgarage untergebracht. Welche Überlegungen beeinflussen einen Kaufentscheid und was gilt es zu beachten.

Vorschriften für die Erstellung von Parkplätzen
Die kantonalen und kommunalen Bauvorschriften regeln die Anzahl der zu erstellenden Parkplätze. Pro Wohnung werden die Parkplätze und der Anteil Besucherplätze bestimmt. Die VSS-Normen des Schweizerischen Verbandes der Strassen- und Verkehrsfachleute regeln die Abmessungen und Anordnung der Parkfelder sowie den Platz für Zu- und Ausfahrt. Sind die Parkplätze im rechten Winkel oder leicht schräg zur Einfahrt angeordnet oder stösst der Parkplatz seitlich an einen anderen Platz oder eine Garagenwand. Alle diese Punkte haben einen Einfluss auf die Dimensionierung eines Parkplatzes. Prüfen Sie die Abmessungen und Anordnungen der Abstellplätze in den Verkaufsunterla-gen und Plänen.

Parkplätze tragen zur Werterhaltung bei
Im Sinne der Wiederverkäuflichkeit und Werterhaltung der Immobilie empfiehlt Patrick Rieben von der Rieben & Partner Immobilien AG in Eschenbach, mindestens einen Tiefgaragen Einstellplatz zu erwerben und je nach Ort und Region bzw. Anbindung an die öffentlichen Bus- und Bahnverbindungen sogar einen 2. Tiefgaragenplatz oder Aussenparkplatz zuerwerben.
Da sich in den letzten Jahren die Mobilitätsbedürfnisse in Beruf, Ausbildung und im privaten Umfeld stark verändert haben, ist es insbesondere in Randregionen ohne ÖV-Anschluss ratsam, sich einen 2. Parkplatz käuflich zu sichern. Eine alternative Miete von Parkplätzen ist aufgrund der fehlenden Nachhaltigkeit (Mietverhältnisse sind kurz- oder langfristig kündbar) nicht zu empfehlen.Bei fehlenden Parkplätzen kann sich der Wert einer Immobilie gegenüber den ursprünglichen Anlagekosten um einiges verringern bzw. der Wiederverkauf kann nach Aussagen von Patrick Rieben mitunter nur mit einem grösseren Kaufpreisabschlag “erfolgreich” vollzogen werden.
Im Allgemeinen ist die Nachfrage nach Tiefgarage Einstellplätzen oder gedeckten Autounterständen grösser als nach Parkplätzen im Freien. Dies widerspiegelt sich nebst den höheren Anlagekosten auch im höheren Kaufpreis.

Lagerung und Unterhalt
Tiefgaragenplätze würden sich sehr wohl zur Lagerung und Aufbewahrung von Materialien und Ge-genständen eignen. Aus feuerpolizeilichen Vorschriften ist dies jedoch nicht oder nur sehr bedingt erlaubt. Zugelassen ist oftmals nur das Anbringen eines feuerfesten Schrankes an der Wand, in dem die Zweitreifen des Autos und kleinere Gegenstände untergebracht werden können. Eine klare Rege-lung im Stockwerkeigentümer Reglement und eine klare Information an die Eigentümer verhindert da im Vorfeld die Lagerung von Cheminéeholz und anderen brennbarer Materialien.

Auch Parkplätze können Baumängel aufweisen
In der Praxis können auch Parkplätze Baumängel aufweisen. Nicht selten werden diese von den Bauherren oder Käufern anlässlich der Bauabnahme nicht oder zu wenig genau kontrolliert. Dabei trifft man in der Baupraxis immer wieder auf Einstellhallen mit Parkplätzen, die nicht die gesetzlich vorgegebenen Abmessungen aufweisen, sei es durch einen Planungsfehler oder weil während der Bauausführung eine Betonstütze grösser dimensioniert wurde. Ein leidiges Thema sind auch ein unzu-reichendes Gefälle des Garagenbodens, welches ein kontrolliertes Abfliessen von Wasser nicht erlauben, unzureichend angeordnete Bodenabläufe oder das Fehlen eines Entwässerungskonzeptes, wo diese infolge der Bauvorschriften nicht zugelassen sind. Der schmelzende Schnee der Autodächer produziert in einigen neu erstellten Garagen stehende Wasserpfützen von mehr als 2 cm Tiefe. Ärgerlich, wenn diese dann über Tage liegen bleiben und das Auto ohne Gummistiefel nicht mehr trockenen Fusses zu erreichen ist.

Haftung der Eigentümer
Die Instandhaltung der Bauwerke gehört zur Sorgfaltspflicht der Eigentümer. Der Einsturz der Tiefgarage in Gretzenbach im Jahre 2004 hat das Ausmass und die Folgen für die Eigentümer aufgezeigt. Die Tragwerkskonstruktion von Bauwerken wie einer Tiefgarage muss in regelmässigen Abständen überprüft werden. Diese Massnahme gehört zwingend ins Pflichtenheft für den Liegenschaftenunterhalt.

Einzel-Erdwärmesondenanlagen stellen zur Zeit die gängigste Nutzungsart untiefer Geothermie in der Schweiz dar.
Die Erdwärmesonde (EWS), ein unterirdischer Wärmetauscher

Eine EWS ermöglicht die Nutzung von Erdwärme in Tiefen bis 400 m.

Einmal in eine Bohrung eingebracht, bildet die EWS einen geschlossenen Kreislauf und bildet den Wärmetauscher mit dem Untergrund. Sie ermöglicht die Entnahme von Erdwärme aus dem Boden, der sich zunächst leicht abkühlt und sich nach einigen Jahren auf ein relativ konstantes Gleichgewicht einstellt.

Die Wärmeträgerflüssigkeit, bestehend aus Wasser und Frostschutzmittel, transportiert die Energie, indem sie durch U-Rohre zirkuliert.

Die Länge einer EWS ist von den Bodeneigenschaften sowie von der erforderlichen Heizleistung abhängig.
Schema einer EWS-/WP-Anlage.

Erhöhung des Temperaturniveaus der Untergrundswärme

An eine Erdwärmesonde gekoppelte Wärmepumpe.Für ein neues Einfamilienhaus beträgt die typische Tiefe einer EWS 120 bis 150 m.

Die Temperatur in dieser Tiefe ist während des ganzen Jahres konstant und liegt in der Grössenordnung von 12 bis 15° C.

Die Nutzbarkeit der Energie aus dem Untergrund wird mittels einer Wärmepumpe (WP) erhöht, indem das Temperaturniveau soweit angehoben wird, dass damit der Wohnraum beheizt werden kann und eventuell zusätzlich der Warmwasserbedarf gedeckt werden kann.

Diese Technologie ist im Schweizer Mittelland sehr verbreitet und lässt sich sowohl bei neuen Einfamilienhäusern als auch bei grösseren, neuen oder renovierten Gebäuden anwenden.

Heizen und Kühlen
Auch zum Kühlen im Sommer kann eine Erdwärmesonde eingesetzt werden, wenn eine Tiefe von etwa 200 m nicht überschritten wird. Dies bietet den doppelten Vorteil einer kombinierten Nutzung von Heizen im Winter und Kühlen im Sommer, womit ein Gebäude nach Bedarf klimatisiert werden kann. In der Praxis wird die überschüssige Energie, die bei der Kühlung der Gebäude im Sommer anfällt, in den Boden gespeichert.

Heizanlagen mit Erdwärmesonden haben sich sowohl aus technischer als auch wirtschaftlicher Sicht behaupten können.

Das Bewilligungsverfahren ist kantonal geregelt. Die kantonalen Energie- und Umweltämter geben Auskunft über die einzuhaltende Vorgehensweisen.

Ein paar Zahlen
In der Schweiz wurden 2005 mehr als 1’100 GWh geothermischer Energie erzeugt, ein Wert, der noch weiter ansteigt. Mehr als 50 % davon stammen aus Erdwärmesondenanlagen. 2006 wurden nahezu 1’000’000 Laufmeter Erdwärmesonden abgeteuft.

Weitere Infos unter www.geothermie.ch