Vom Güterschuppen zum Grafikatelier

In Meiringen wurde ein über 100-jähriges Gebäude der Brünigbahn umgebaut. Der neue Eigentümer, Beat Kehrli, wollte das bestehende Gebäude als zentralen Treffpunkt erhalten und weiternutzen.

Im Jahre 1888 wurde das Gebäude von der Brünigbahn erbaut, 1932 und 1955 umgebaut und erweitert zu einem grossen Güterschuppen mit Gleisanschluss und einer Verladerampe auf der Strassenseite. Die Touristen, die in Meiringen mit der Bahn ankamen, holten beim Güterschuppen ihr Gepäck ab.

Dank seiner zentralen Lage war der Güterschuppen seit je ein Ort der Begegnung in Meiringen.

Die Nutzung änderte sich im Laufe der Zeit, bis 1995 das Gebäude nicht mehr im Betrieb war und meistens leer stand. 2005 kaufte es Beat Kehrli, um es zu erhalten und umzubauen.

Zentraler Ort der Begegnung

Die Nutzung als Grafikatelier für die Firma von Beat Kehrli stand nicht an vorderster Stelle. Mit ein Grund, dass die Fläche des Grafikateliers im Verhältnis zur gesamten Fläche eher klein gehalten wurde. Das Gebäude soll auch heute als Begegnungsstätte und Kontaktmöglichkeit dienen.

  • So wurde im Erdgeschoss des Gebäude Platz für eine Bar, einem grossen Cheminée  und einem grossen Esstisch geschaffen wurde.
  • Im Obergeschoss befinden sich ein kleiner Schlafraum und ein Bad, die bei Gelegenheit benutzt werden, wenn ein Auftrag im Grafikatelier einmal länger dauert oder die Strassenverhältnisse eine Heimreise nicht mehr zulassen.

Auf eine Beschriftung am Gebäude wurde bewusst verzichtet. Passanten und Touristen kommen und fragen nach Bahntickets und Informationen. Solche Kontakte sind nach Aussage von Beat Kehrli absolut erwünscht, man spricht nicht nur vom Ort der Begegnung, man lebt ihn auch. Einmal wöchentlich findet ein Mittagstisch statt, bei dem sich Freunde und Bekannte treffen, die sich beim Kochen und Abwaschen abwechseln. Die Bar ist nicht öffentlich und auch nicht permanent geöffnet, wird aber in regelmässigen Abständen für Veranstaltungen und Ausstellungen benutzt.

Nachhaltiger Umbau

Der Güterschuppen gehört zum erhaltenswerten Inventar von Meiringen. Gut, hat er einen neuen Eigentümer gefunden, dem dies ebenso wichtig ist.

Beat Kehrli war es ein Anliegen, dass der Rückbau zum ursprünglichen Gebäudezustand ohne grösseren, konstruktiven, baulichen Aufwand möglich ist.

Eine Vorgabe, die bei sämtlichen baulichen Entscheiden konsequent umgesetzt wurde. Die Glasfronten an der Nordfassade ermöglichen eine natürliche Beleuchtung der Büroräume, können aber konstruktiv problemlos wieder entfernt werden. Ansonsten wurden beim Umbau am Gebäude äusserlich nur geringfügige Änderungen vorgenommen. So werden die WC-Räume im Erdgeschoss nur durch Löcher in der Holzfassade belüftet.

Der Komfort wird durch diese Lösung nicht beeinträchtigt und der Vorgabe, die Fassade möglichst zu erhalten, nachgekommen. Auf eine möglichst optimale Wärmedämmung wurde Wert gelegt, um den Wärmebedarf des Gebäudes möglichst tief zu halten. Obwohl dabei unter Berücksichtigung der bestehenden Bausubstanz Kompromisse gemacht werden mussten, konnte für die Heizung eine Luft-Wasser-Wärmepumpe eingesetzt werden. Mit deren Betrieb und dem Energieverbrauch ist man nach den ersten Wintern absolut zufrieden. Die Umbauarbeiten dauerten von 2006 bis Anfang Mai 2007, ein Einsatz, der sich absolut gelohnt hat.

Emotionale Verbindung

Im Gespräch mit Beat Kehrli spürt man schnell die Emotionen, die ihn mit diesem Gebäude verbinden. Schon als Kind hat er hier gespielt und das Kommen und Gehen der Reisenden mitverfolgt.

Auch aus diesen Erinnerungen wuchsen die Ideen für eine Umnutzung des damals leer stehenden Gebäudes.

Beat Kehrli erklärt Details, wie die unterschiedlichen Konstruktionsarten des Daches der verschiedenen Bauphasen, die dem Besucher wahrscheinlich verborgen blieben, würde man ihn nicht darauf aufmerksam machen. Zeitzeugen unterschiedlicher Bauetappen der letzten 100 Jahre, die mit der Renovation erhalten werden.

Eigenes Lärchenholz

Im Jahre 1974 setzte Beat Kehrli bei seinem Elternhaus in Hasliberg eine 100 cm hohe Jungpflanze.

30 Jahre später wurde daraus eine stattliche Lärche, die durch sorgfältige Trocknung und Verarbeitung zur Bartheke geschreinert wurde.

Gerne lässt man sich von den Erklärungen von Beat Kehrli mitziehen und man fragt sich, wie viele Geschichten an diesem Ort der Begegnung wohl schon weitererzählt wurden und hoffentlich noch entstehen.

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Architektenverträge bei Subunternehmern Haftungsfrage regeln

Wenn ein anderes Unternehmen einen Teil der Architekturleistungen erbringen soll, sollte sich der Architekt im Vertrag mit der Bauherrschaft gegen Haftungsansprüche entsprechend absichern. Im Architekturvertrag muss er die entsprechenden Passagen anpassen und sich bei der Haftpflichtversicherungsgesellschaft gegen Ansprüche Dritter absichern.

Ein öffentlicher Bauherr will das Kostenmanagement und die Bauleitung einem Bauleitungsbüro seiner Wahl übertragen. Er wünscht, dass dieses Bauleitungsbüro

  • die Kostenschätzung,
  • den Kostenvoranschlag,
  • die Ausschreibung und Vergabe,
  • die Ausarbeitung der Werkverträge,
  • die Bauleitung und Kostenkontrolle,
  • die Inbetriebnahmen,
  • die Leitung der Garantiearbeiten und
  • das Erstellen der Schlussabrechnung als Subakkordant des Architekten

übernimmt.

Knackpunkt Haftung

Der Architekt geht auf den Wunsch der Bauherrschaft ein.

Weil er nicht für die Leistungen eines Anderen haften will, wird er im Vertrag der Bauherrschaft mit dem Architekten festhalten, dass der Architekt für die Leistungen des Bauleitungsbüros keine Haftung übernimmt.

Allfällige Haftungsansprüche hat der Bauherr direkt an die Bauleitungsfirma zu richten. Der Architekt haftet im Bereich der oben bezeichneten Leistungen lediglich für die termingerechte Lieferung sämtlicher Unterlagen, welche das Bauleitungsbüro von ihm als Voraussetzung für seine Leistungen benötigt. Mit dem Bauleitungsbüro schliesst der Architekt ebenfalls einen Vertrag ab. Darin sind die Leistungen und Honorare dieses Büros, das juristisch der Subunternehmer des Architekten ist, festgehalten. Dieser Vertrag enthält auch die Klausel über die Haftung der Bauleitung für ihre Leistungen gegenüber dem Bauherren und die Lieferungspflicht des Architekten.

Bei der Versicherung absichern

Gegenüber dem Bauherrn ist der Architekt mit diesen beiden Vertragsklauseln für Haftungsansprüchen abgesichert, nicht jedoch gegenüber Dritten, mit denen er keinen Vertrag abgeschlossen hat und die durch die Baustelle einen Schaden erlitten haben.

Solche Dritte wie Nachbarn oder Passanten können im Schadenfall, gestützt auf die ausservertragliche Haftung nach OR 41 ff., auf den Schädiger zurückgreifen.

Wenn der Schädiger die Bauleitung ist und diese als Subplaner dem Architekten unterstellt ist, kann es durchaus sein, dass eine solche Forderung an letzteren gestellt wird. Mit hoher Wahrscheinlichkeit kann er diese zwar abwehren, doch dies kostet Zeit, Geld und Nerven. Die üblichen Betriebshaftpflichtversicherungen schliessen die Deckung von Schadenfällen, welche aus den zugekauften Leistungsteilen von Dritten stammen und nicht durch das versicherte Büro selber erbracht werden (wie im vorliegenden Fall die Bauleitung), aus. Damit der Architekt durch seine Haftpflichtversicherung voll gedeckt ist, muss er ddeshalb bei der Versicherungsgesellschaft eine entsprechende schriftliche Deckungszusage für die zugekauften Leistungen einholen.

Quelle sia.ch

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Absturzsicherung: sicher ist sicherer

Wenn Sicherheitseinrichtungen wie Geländer und Brüstungen, Zäune und Hecken das Gesamtbild beeinträchtigen oder die Sicht behindern, verzichten Bauherrschaften und Architekten gerne darauf. Doch eines steht fest: Das Gesetz macht den Gebäudeeigentümer für Unfälle haftbar. Nebst Kosten und Umtrieben bringen Unfälle Ärger und allenfalls ein gestörtes Verhältnis zur betroffenen Person. Deshalb lohnt es sich, auf sicher zu gehen.

Bauherr B. Esorgt möchte von seinem Wohnzimmer aus die ungehinderte Aussicht geniessen können. Trotzdem plagt ihn das Verantwortungsbewusstsein:

Wer trägt die Schuld, wenn jemand die 45 Grad geneigte Böschung auf der Südseite seines neuen Hauses hinunterrollt und über die bis 2.30 m hohe Stützmauer auf die Strasse hinunterfällt?

Im Prinzip hat zwar niemand auf dem 1.20 m breiten, flachen Streifen längs des Erdgeschosses des Hauses etwas zu suchen, und im Haus werden keine kleinen Kinder wohnen. Sein Architekt G. Wissenhaft möchte ebenfalls aus formalen Überlegungen und um die Aussicht aus dem Erdgeschoss nicht zu beeinträchtigen, auf jegliche Abschrankung verzichten. Er ist zwar der Ansicht, dass die Böschung als nicht begehbar zu betrachten ist und deshalb kein Geländer vorgeschrieben sei. Die Norm SIA 358 Geländer und Brüstungen ist nur bei Hochbauten und deren Zugängen verbindlich. Doch ganz wohl ist ihm bei der Sache auch nicht.

Eigentümer verantwortlich und haftbar

Da der Architekt sicher sein wollte, legte er die Angelegenheit dem Rechtsdienst des SIA vor. Dieser bestätigte ihm, dass grundsätzlich OR Art. 58 den Werkeigentümer verantwortlich (haftbar) macht, wenn durch eine fehlerhafte Anlage oder mangelhaften Unterhalt jemand zu Schaden kommt. Doch sogar ein Bundesgerichtsurteil hielt fest, dass nicht überall, wo Gefahren lauern, ein Geländer oder ein Zaun notwendig sei.

  • Letztlich muss also Bauherr B. Esorgt entscheiden, ob eine Absturzsicherung notwendig ist. Und er muss dabei das Risiko tragen, von einem Gericht für einen Absturz haftbar gemacht zu werden.
  • Architekt G. Wissenhaft sollte auf jeden Fall dokumentieren, wie er den Bauherrn beraten und wie dieser entschieden hat. Damit sichert er sich gegen einen (späteren) Vorwurf ab, der Bauherr habe in Unkenntnis der Risiken entschieden, und dass der Architekt damit der unsorgfältigen Auftragserfüllung bezichtigt würde.

Mit der Geschwindigkeit eines Radfahrers

Gesetzt der Fall, eine Person falle doch über die 2.30 m hohe Stützmauer auf die Strasse hinunter, prallt sie dort mit 12 km/h auf den Boden auf. Dies entspricht immerhin dem Tempo eines gemächlichen Radfahrers.

Schon bei dieser Aufprallgeschwindigkeit ist auf jeden Fall mit Verletzungen zu rechnen.

Und auch wenn das Gelände wie im vorliegenden Fall nicht neben einem Zugang zum Gebäude liegt und als nicht begehbar deklariert ist, so kann es immer sein, dass sich ein Handwerker, Reinigungspersonal oder ein unbeaufsichtigtes Kind dorthin begeben, die Böschung hinunterrollen und abstürzen können. In einem solchen Fall könnte der Eigentümer gemäss OR Art. 58 wegen der ungenügend gesicherten Anlage haftbar gemacht werden.

Deshalb ist es sinnvoll, eine Schutzvorrichtung erstellen zu lassen.

Geländer und Varianten

Bei einem Zugang zum Haus wären gemäss der Norm SIA 358 Geländer und Brüstungen bereits ab einem Meter Absturzhöhe Schutzelemente vorgeschrieben. Wie eine sichere Abschrankung beschaffen sein soll, ist in dieser Norm festgehalten.

  • Am sichersten sind demnach Geländer mit senkrechten Stäben von maximal 12 cm Abstand und von mindestens 1 m Höhe, so dass sie kleine Kinder nicht übersteigen können.
  • Bis zu 1.50 m Absturzhöhe lässt die Norm SIA 358 auch Schutzmassnahmen zu, welche den Zugang zum Rand begehbarer Flächen durch Bepflanzung und dergleichen verhindern.

Architekt G. Wissenhaft kann seinem Bauherrn an Stelle eines Geländers mehrere Varianten von Abschrankungen vorlegen.

  1. Er kann am oberen Ende der Böschung ein Geländer mit senkrechten Stäben oder einen Maschendrahtzaun vorschlagen.
  2. Das Geländer oder den Maschendrahtzaun könnte er auch auf der Stützmauer anbringen oder diese Mauer einen Meter höher bauen.
  3. Am Übergang der Böschung zur Mauer könnte er eine Palisade aus Holzpfählen versetzen oder eine Hecke pflanzen, und bis diese die volle Schutzwirkung entfaltet, einen provisorischen Zaun setzen.
  4. Oder er könnte die Böschung mit Büschen bepflanzen, die eine ausgleitende Person aufhalten würden.

Quelle sia.ch

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Entschädigung bei Rücktritt vom Vertrag

Wer als Auftraggeber einen bereits erteilten Bauauftrag kündigt, muss dem Unternehmer vollen Ersatz zu leisten. Dieser darf dem Auftraggeber für den entstandenen Schaden Rechnung stellen.

Auftraggeber W. Ankelmütig kündigte unverhofft dem Bauunternehmer M. Aurer den vertraglich vereinbarten Bauauftrag. Der Unternehmer hat bereits erheblich Zeit in dieses Projekt investiert, für den Fortgang entsprechende Kapazitäten reserviert und Material eingekauft. Und jetzt?

Volle Schadloshaltung

Grundsätzlich hat bei Kündigung eines bereits erteilten Bauauftrages der kündigende Auftraggeber (Besteller) dem Unternehmer vollen Ersatz zu leisten.

Gemäss Art. 377 im Obligationenrecht kann der Besteller, solange das Werk unvollendet ist, «gegen Vergütung der bereits geleisteten Arbeit und gegen volle Schadloshaltung des Unternehmers jederzeit vom Vertrag zurücktreten.»

Die volle Schadloshaltung bedeutet, dass der Unternehmer finanziell so gestellt werden muss, wie wenn er den Auftrag durchgeführt hätte, und zudem ist ihm weiterer Schaden zu ersetzen.

Geschuldet ist der volle Werklohn (der im Vertrag abgemachte Preis) abzüglich sämtlicher Ersparnisse (eingesparte Lohnkosten, Maschinenstunden, Materialkosten, etc.), die der frühzeitige Abbruch dem Unternehmer einbringt.

Wenn der frühzeitige Abbruch zu keinen oder nur teilweisen Ersparnissen führt, weil z. B. die Arbeitskräfte und die Maschinen nicht anderswo eingesetzt werden können und das bereits bestellte Material nicht verkauft oder abbestellt werden kann, entfällt dieser Abzug oder wird entsprechend kleiner.

Der entgangene Gewinn ist im Werklohn enthalten.

Falls die Auftragskündigung nebst dem entgangenen Werklohn zu weiterem, finanziell bezifferbarem Schaden führt, so hat der Besteller, der vom Vertrag zurücktritt (ihn kündigt) auch diesen Schaden zu ersetzen. Bei allem ist immer auch an die Schadenminderungspflicht zu denken, d. h. der Unternehmer hat alles Zumutbare zu unternehmen, um den Schaden klein zu halten. Dazu gehört z. B. auch die Entlassung von überzähligen Mitarbeitern oder der Verkauf überzähliger Maschinen. Es kann aber sein, dass dies aufgrund von Gesamtarbeitsverträgen oder aus anderen Gründen nicht sinnvoll und nicht wirtschaftlich ist. Es muss die jeweils wirtschaftlich optimale Entscheidung getroffen werden, die gleichzeitig den Schaden so klein wie möglich hält.

Wer profitiert, muss beweisen

In der Schweiz gilt der Grundsatz, dass jener eine behauptete Tatsache beweisen muss, der daraus Rechte und Vorteile ableitet.

Bauunternehmer M. Aurer muss den vereinbarten Werklohn auf Grund des abgeschlossenen Vertrages und seinen weiteren Schaden durch nachvollziehbare Dokumentation beweisen. Auftraggeber W. Ankelmütig muss seinerseits die von ihm behaupteten Einsparungen beweisen. Erfahrungsgemäss lohnt es sich in derartigen Fällen trotz des gespannten Verhältnisses, vorerst das Gespräch zu suchen, um die Sache auszudiskutieren und einvernehmlich zu bewältigen. Falls dies zu keinem befriedigenden Ergebnis führt, kann M. Aurer immer noch einen Rechtsanwalt beauftragen, den Besteller mit einem Schreiben an seine Pflicht zu erinnern und allenfalls den Rechtsweg beschreiten.

Quelle sia.ch

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Rückbehalt bei Mängeln

Bei einem Sichtmauerwerk stellt ein Bauherr grosse Schäden fest, was er mit entsprechenden Mängelrügen dem Baumeister schriftlich mitteilt. Sicherheitshalber hält der Bauherr sämtliche Zahlungen für Akonto- und Regierechnungen zurück. Er ist allerdings unsicher, ob er mit den restlichen Zahlungen zuwarten darf, bis der Schadenfall geregelt ist.

Gesamthaft maximal 10 Prozent

Nach SIA 118 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten», Art. 37, Abs. 1, dürfen keine fälligen Zahlungen verweigert werden, sofern dies nicht vertraglich anders geregelt wurde. Der Bauherr ist nur zu einem Rückbehalt von zehn Prozent der Gesamtleistung berechtigt.

Art. 155 des Norm SIA 118 besagt, dass bei vorliegender Schlussabrechnung bestrittene Beträge fällig werden, auch wenn sich nachträglich herausstellt, dass der Bauherr den bestrittenen Betrag bezahlen muss.

«Fällig» bedeutet nicht, dass sie sofort bezahlt werden müssen, doch die an ihre Fälligkeit gebundenen Rechtsfolgen wie der Eintritt des Verzugs nach Mahnung und die gemäss Obligationenrecht damit verbundene fünfprozentige Zinspflicht werden durch den Streit um einzelne Positionen nicht behindert.

Untaugliches Druckmittel

Dennoch kann ein Bauherr, der mit grosser Wahrscheinlichkeit durch Fachleute bestätigte Nachbesserungskosten auf sich zukommen sieht, die noch offenen Zahlungen einstweilen zurückbehalten, weil er diese allenfalls mit seiner Gegenforderung, die im Zeitpunkt des Vorhandenseins des nachzubesssernden Mangels fällig ist, wird verrechnen können.

Ein Bauherr allerdings, der, nur um den Unternehmer unter Druck zu setzen, Zahlungen in einer Höhe zurückhält, die in keinem Verhältnis zu seinen Beanstandungen stehen, handelt sich tatsächliche und rechtliche Schwierigkeiten ein. Wenn übrigens der Unternehmer auf Liquidität dringend angewiesen ist, können gegen entsprechende Sicherheitsleistungen wie Bürgschaft, Bankgarantie oder Versicherung auch bestrittene Zahlungen geleistet werden.

Quelle sia.ch

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