Kauf von Stockwerkeigentum

Das Stockwerkeigentum hat sich als Eigentumsform etabliert. Zurzeit gibt es in der Schweiz rund 450’000 Wohnungen im Stockwerkeigentum.

Beim Kauf von Stockwerkeigentum gilt es einiges zu beachten:

  • Wie generell bei Immobilien, ist auch hier die Lage der Liegenschaft zentral. So ist es wichtig, dass man sich betreffend Erschliessung und Infrastruktur informiert.
  • Zudem ist auf Immissionen wie z. B. Fluglärm zu achten, da dadurch die Wohnqualität beeinträchtigt wird.
  • Falls sich die Liegenschaft in unüberbautem Gebiet befindet, ist abzuklären, wie die Zoneneinteilung verläuft und mit welcher zukünftigen Bauentwicklung zu rechnen ist.
  • Auch die Steuer- und Gebührenbelastung am Wohnort gilt es zu beachten.

Kaufverträge über Liegenschaften öffentlich beurkunden

Rein schriftlich abgeschlossene Vereinbarungen, auch Vorverträge, sind grundsätzlich für beide Parteien unverbindlich. Üblicherweise unterbreitet der Verkäufer dem Kaufwilligen einen Entwurf des Kaufvertrags. Es ist ratsam, diesen vor der öffentlichen Beurkundung durch einen Spezialisten prüfen zu lassen. Für die Beurteilung der Angemessenheit des Kaufpreises ist neben der Lage auch die bauliche Qualität der Liegenschaft massgebend. Pläne und Baubeschrieb sind daher wichtige Beurteilungsgrundlagen.

Zentral ist zudem der Beizug eines Grundbuchauszuges, einschliesslich des Aufteilungsplans, aus dem sich die Zuteilung und genaue Lage der Stockwerkeinheit mit Nebenräumen und ausschliesslichen Nutzungsrechten (Parkplätze usw.) ergeben. Auch das

  • Reglement,
  • die Hausordnung,
  • der Verwaltungsvertrag,
  • Protokolle der Eigentümerversammlung sowie
  • die Jahresrechnungen und
  • das Budget der Gemeinschaftskosten

sind sorgfältig zu prüfen.

Finanzielle Situation des Verkäufers

Kaufwillige sollten sich vor dem Kauf über die finanzielle Situation des Verkäufers erkundigen. Es empfiehlt sich, eine Betreibungsregisterauskunft und Referenzen einzuholen. Dies gilt umso mehr, wenn Anzahlungen vor der öffentlichen Beurkundung des Vertrags geleistet werden. Im Rahmen des Liegenschaftsverkaufs erzielte Gewinne unterliegen der Grundstückgewinnsteuer. Steuerpflichtig ist der Verkäufer. Hier ist allerdings Vorsicht geboten, denn in einigen Kantonen (z. B. Zürich) steht der Gemeinde ein gesetzliches Grundpfandrecht am veräusserten Grundstück zur Sicherung der Grundstücksgewinnsteuer zu. Das Grundstück haftet der Gemeinde für die nicht bezahlte Steuerschuld des Verkäufers, so dass die Grundstückgewinnsteuer letztlich vom Erwerber der Liegenschaft zu erbringen ist.

Es empfiehlt sich daher dringend, vor Abschluss des Kaufvertrages vom Verkäufer die Sicherstellung der zu erwartenden Grundstückgewinnsteuer zu verlangen (Sperrkonto, Bankgarantie).

Bei einem Kauf ab Plan sollten die Pläne und die Baubeschreibung einem Fachmann zur Prüfung vorgelegt werden. Die Möglichkeit, Änderungswünsche einzubringen, sowie deren Kostenfolgen sind genau zu regeln. Zudem soll man sich den Termin der Fertigstellung bzw. den Bezugstermin vertraglich garantieren lassen. Bei Neubauten ist zudem die Pflicht des Verkäufers zur Sicherstellung allfälliger Bauhandwerkerpfandrechte zu vereinbaren.

Nach Gesetz hat der Verkäufer eines Gebäudes für die mängelfreie Erfüllung Gewähr zu leisten. Die Gewährleistungspflicht des Verkäufers infolge von Mängeln verjährt fünf Jahre nach dem Eigentumserwerb. Allerdings kann diese gesetzlich vorgesehene Gewährleistungspflicht vertraglich beschränkt werden, soweit es sich nicht um arglistig verschwiegene Mängel handelt. Die vertragliche Mängelregelung ist daher genau zu prüfen.

Quelle: nzzdomizil.ch

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Unterhaltsarbeiten von den Steuern abziehen

Bei jeder Liegenschaft müssen von Zeit zu Zeit Unterhaltsarbeiten ausgeführt werden, damit der Wert des Objekts erhalten bleibt. Nachfolgende Ausführungen zeigen, dass vor grösseren Bauvorhaben unbedingt auch die steuerlichen Aspekte beachtet werden sollten.

Von den steuerbaren Einkünften (Mietzinserträge, Eigenmiete) aus unbeweglichem Vermögen können die zur Erzielung dieser Erträge notwendigen Aufwendungen abgezogen werden. Insbesondere die Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung. Der Abzug umfasst entweder die tatsächlichen Auslagen oder er wird in Form einer Pauschale gewährt. Die Pauschale ist ein Prozentsatz der Mieterträge bzw. der Eigenmiete. In einigen Kantonen ist diese Pauschale zusätzlich abgestuft, abhängig vom Alter der Liegenschaft. Für Immobilien, die sich im Geschäftsvermögen befinden, sind nur die effektiven Kosten abziehbar. Wählt der Steuerpflichtige den Abzug der tatsächlichen (effektiven) Auslagen, stellt sich die Frage, was steuerlich als Unterhalts- und Verwaltungskosten gilt. Diese sind einerseits von den Betriebs- und Lebenshaltungskosten und andererseits von den sog. wertvermehrenden Aufwendungen abzugrenzen, denn nur die Unterhalts- und Verwaltungskosten können bei den Einkommenssteuern in Abzug gebracht werden.

Unterhaltskosten

Zu den Unterhaltskosten gehören alle Aufwendungen, die in längeren oder kürzeren Zeitabständen wiederkehren und bereits Bestehendes im bisherigen Zustand erhalten oder ersetzen und die notwendig sind, um die Liegenschaft im ertragsfähigen Zustand zu erhalten.

Konkret gehören zu den abzugsfähigen Unterhaltskosten die laufenden Reparaturen und Servicearbeiten an Gebäuden und damit fest verbundenen Bestandteilen, der laufende Gartenunterhalt, aber auch die Sachversicherungsprämien sowie die Liegenschaftssteuer. Ferner gehören bei vermieteten Liegenschaften – soweit sie der Hauseigentümer zu tragen hat – die Grundgebühren für die Kehricht- und Abwasserentsorgung, die Kosten für Strassenunterhalt und Beleuchtung, die Kosten für die gemeinsam genutzten Räume und die Infrastruktur (z. B. Lift) sowie die Hauswartsentschädigung. Bei selbstgenutzten Liegenschaften sind die Betriebskosten der Liegenschaft sowie die Kosten der Lebenshaltung nicht abzugsfähig: Als solche gelten beispielsweise die Wasser- und Energiekosten (Strom, Heizöl, Gas), die Kosten für TV, Telefon und Informatik, für den Kaminfeger sowie die ARA- und Kehrichtgebühren.

Verwaltungskosten

Steuerlich abzugsfähig sind auch die Kosten der Liegenschaftsverwaltung durch Dritte. Bei der Eigenverwaltung kann der Marktwert der eigenen Tätigkeit nicht geltend gemacht werden. Abzugsfähig sind aber die eigenen Auslagen im Zusammenhang mit der Vermietung (Porti, Telefonkosten, Bankspesen, etc.). Zu den Vermietungsauslagen gehören auch die externen Kosten für das Mietzinsinkasso. Nicht zu den Verwaltungskosten zählen dagegen die Auslagen im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Finanzierung sowie dem Verkauf der Liegenschaft.

Stockwerkeigentümer

Der Stockwerkeigentümer kann die Kosten für den Unterhalt wie ein Alleineigentümer vom Einkommen abziehen. Auch er hat die Wahl zwischen dem effektiven und dem pauschalen Abzug. Wählt er den Pauschalabzug, kann er die Einlagen in den Erneuerungsfonds nicht zusätzlich geltend machen. Bei der effektiven Methode können sowohl die Einlage in den Erneuerungsfonds als auch die weiteren angefallenen Unterhalts- und Verwaltungskosten abgezogen werden. Werden Gelder aus dem Erneuerungsfonds «zweckentfremdet» und für wertvermehrende Investitionen eingesetzt, sind diese den Stockwerkeigentümern anteilsmässig wieder als Einkommen aufzurechnen. Zinserträge, die der Erneuerungsfonds abwirft, werden beim Stockwerkeigentümer als Einkommen versteuert. Gleichzeitig stellt dieser Zinsertrag (sofern er nicht an den Stockwerkeigentümer ausbezahlt wird) eine Einlage in den Erneuerungsfonds dar, welche steuerlich wiederum als Unterhaltskosten geltend gemacht werden kann.

Abgrenzung Unterhalt / Wertvermehrung

Oft ist es nicht einfach zu differenzieren, wann genau Unterhaltskosten und wann wertvermehrende Investitionen vorliegen.

Grundsätzlich kann gesagt werden, dass Auslagen, die den Gebrauchswert der Liegenschaft erhöhen oder die regelmässig Betriebskosten senken, zu einer Erhöhung des Liegenschaftswertes führen und damit als wertvermehrend gelten. Einige Kantone verfügen über detaillierte Listen, was als Unterhalt und was als wertvermehrende Investition gilt. Eine Sonderbehandlung betreffend die steuerliche Abzugsfähigkeit erfahren die wertvermehrenden Investitionen im Bereich des Energie- und Umweltschutzes.

Fazit

Durch eine gut durchdachte zeitliche Planung lassen sich Steuern sparen. Massgebend sind immer die individuellen Gegebenheiten. Einen entscheidenden Einfluss auf die Steuerersparnis haben die Steuerprogression sowie die Möglichkeit des jährlichen Wechsels vom effektiven zum pauschalen Unterhaltskostenabzug.

Quelle shev.ch

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Innentüren – Vielfalt hier unter der Lupe

Türen schaffen Intimsphäre und machen gleichzeitig neugierig auf das, was sich hinter ihnen abspielt. Nicht zuletzt eignen sie sich für viele temperamentvolle Menschen geradezu fantastisch, um Aggressionen loszuwerden, weshalb sie im Idealfall neben Schalldämmung, Wärmeisolation und Feuerschutz auch ein hoher Grad an Stabilität aufweisen.

Auch wenn den Türen im Gegensatz zu anderen Gestaltungselementen wie Möbeln und Leuchten oftmals keine allzu grosse Beachtung geschenkt wird, tragen sie zur Gesamtwirkung eines Raumes viel bei. Je nach Bedürfnis lässt sich eine Innentür beispielsweise unauffällig in die Wand integrieren oder aber bewusst als markanter Blickfang setzen. Auf jeden Fall sollten Sie Ihre Wahl möglichst gut auf die Ausgestaltung der jeweils angrenzenden Zimmer abstimmen.

Schieben, stossen oder drehen: die Öffnungsarten

Innentüren unterscheiden sich nicht nur hinsichtlich ihres Designs, sondern weisen auch verschiedene Öffnungsarten auf. Als Klassiker kann die Drehflügeltür bezeichnet werden, bei welcher eines oder mehrere Türblätter einseitig an Scharnieren am Türrahmen – der sogenannten Zarge – festgemacht sind. Eine davon leicht abweichende Variante stellt die Pendeltür dar, die im Unterschied zur Flügeltür in beide Richtungen geöffnet werden kann.

Mit geeigneten Gleitvorrichtungen kann an Stelle einer Flügel- oder Pendeltür eine ein- oder zweiflüglige Schiebetür treten. Die Schiene, entlang welcher man die Türe öffnet oder schliesst, wird entweder vor der Wand montiert – in diesem Fall sollte neben der Tür genügend freier Platz vorgesehen werden – oder verläuft als platzsparende Variante im Wandinnern. In dieser Ausführung lassen sich die Türblätter in geöffnetem Zustand vollständig zum Verschwinden bringen und ermöglichen so fliessende Zimmerübergänge. Auch Drehtüren sind in ein- oder mehrflügliger Ausführung erhältlich. In Privathäusern finden sie bis anhin allerdings selten Verwendung – wohl nicht zuletzt weil sie relativ viel Platz in Anspruch nehmen. Grosszügig angelegten Räumen kann eine deckenhohe Drehkonstruktion jedoch eine spannende Dynamik verleihen.

Den Gegenpol zu den raumeinnehmenden Drehtüren bilden Falt- oder Harmonikatüren, die durch Scharnierbänder oder flexible Streifen in mehrere Abschnitte gegliedert sind und sich so zu einem kompakten Paket zusammenfalten lassen. Verläuft die Gleitschiene entlang der Decke und besteht gleichzeitig ein durchgehender Bodenbelag, erzeugt die geöffnete Falttür ähnlich wie die Schiebetür ein grosszügiges Raumgefühl, ohne dabei gleichviel Platz für die Verstauung der Türblätter zu benötigen.

Die Konstruktion der Türblätter

Neben den verschiedenen Öffnungsmodi gibt es aber auch Differenzen in der Konstruktion der Türblätter. Genauso relevant wie die Oberfläche einer Tür für die ästhetische Wirkung ist ihr Innenleben für Stabilität, Schalldämmung und Feuerfestigkeit. Es wird zwischen Rahmentüren – eine Rahmenkonstruktion gefüllt mit Holz, Glas oder anderen Materialien – und glatten Türen, die aus grossfomatigen Platten und Hohlraumfüllungen bestehen, unterschieden.

Bei letzteren können je nach Füllung unterschiedlich schall- und rauchdichte Türblätter entstehen, die auch in Gewicht und Preisklasse variieren. Eine kostengünstige, leichte Tür erhalten Sie beispielsweise, wenn die Hohlraumfüllung eine Wabeneinlage aufweist, die beidseitig mit dünnen Furnier- oder Hartfasernplatten überdeckt wird.

Allerdings lassen sich intensive Lärmkulissen mit Wabenfüllungen nur beschränkt dämmen und auch die Bruchfestigkeit der Türflügel lässt – je nach Beanspruchung – zu wünschen übrig: Beim Verlassen des Raumes nach hitzigen Wortgefechten ist hier also Vorsicht geboten!

Stabilere Varianten hinsichtlich der mechanischen Belastbarkeit und erhöhte Schalldämmwerte erreicht man mit Röhrenspantüren, die an Stelle der Wabenfüllung eine röhrenartig ausgehöhlte Spanplatte aufweisen – oder aber mit durchgehenden Span- oder Mineralfasernplatten. Hier besteht zudem kaum mehr die Gefahr, dass sich die Füllung verzieht oder plötzlich zu schwinden beginnt.

Bei den Rahmentüren kann zwischen

  • Massivholztür,
  • stabverleimter Rahmentür und
  • schichtverleimter Rahmentür

unterschieden werden. Während bei der verhältnismässig günstigen Variante aus unverleimtem Massivholz mit der Zeit manchmal Risse auftreten, weisen stabverleimte und in noch höherem Masse schichtverleimte Rahmentüren eine grosse Stabilität auf. Letztere überzeugen ausserdem mit sehr guten Schalldämmwerten.

Werden an Türblätter speziell hohe Anforderungen gestellt, zum Beispiel bei klimatischen Differenzen zwischen nebeneinander liegenden Räumen, empfehlen sich spezielle, mehrschichtige Türkonstruktionen, die gezielt auf die jeweiligen Bedürfnisse eingehen.

Materialien

Die Palette an möglichen Materialien, aus denen Innentüren gefertigt sind, erlaubt eine individuelle Abstimmung auf persönliche Bedürfnisse – nicht nur auf funktionaler, sondern auch auf ästhetischer Ebene. Bei traditionellen Türausführungen aus Massiv- oder Furnierholz kann insbesondere die Art der Oberflächenbehandlung die optische Wirkung beeinflussen und dem Raum einen speziellen Touch verleihen. Bevorzugen Sie eine offenporige oder eine geschlossene Oberfläche? Soll das Türblatt pigmentiert, gelaugt, gewachst oder lackiert sein?

Stahl und Aluminiumtüren können – eventuell mit Glasfenstern ausgestattet – eine klarlinig-moderne Optik unterstützen und werden zudem hohen Anforderungen an Feuerschutz, Schalldämmung und Stabilität gerecht. Kunststofftüren überzeugen unter anderem mit einem breiten Farbenspektrum und hoher Pflegeleichtigkeit, während Glastüren – in Kombination mit Holz, Metall, Kunststoff oder aber als Ganzglasanfertigung – diskret eine in sich abgeschlossene Raumeinheit markieren, gleichzeitig aber auch den Kontakt zur «Aussenwelt» herstellen und interessante Lichtspiele erzeugen. Der Grad der Transparenz wird dabei weitgehend von der Struktur des Glases bestimmt und lässt sich mit Ihren individuellen Wünschen in Einklang bringen.

Quelle traumhaus.ch

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