hbq bauberatung

Mit der Bauabnahme gehen alle Rechte und Pflichten eines Bauwerks an den Bauherrn oder den Eigentümer über. Die Garantiefrist beginnt damit zu laufen. Gut zu wissen, welche Ansprüche einem Immobilienbesitzer zustehen.

Die Grundlage für die Garantieleistungen eines Unternehmers bildet der Werk- oder Kaufvertrag. Die Garantieleistungen werden in den Verträgen unterschiedlich geregelt. Nicht immer bildet die SIA-Norm 118 „Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten“ den diesbezüglichen Vertragsbestandteil, dann gelten die Bedingungen aus dem Obligationenrecht.

Garantie SIA-Norm 118
Wurde die SIA-Norm 118 als Vertragsbestandteil vereinbart, beginnt mit der Bauabnahme die 2-jährige Garantiefrist, die eigentliche Rügefrist für offensichtliche Mängel, zu laufen. Kleinere Mängel wie feinere Rissbildungen, die sich nicht vergrössern, können vor Ablauf der 2-jährigen Garantiefrist ge-meldet werden. Mängel, wie etwa der Wassereintritt an einer Dachkonstruktion, müssen hingegen umgehend gemeldet werden, damit Folgeschäden verhindert werden können.
Die Garantiefrist für verdeckte Mängel, die nach der Garantieabnahme auftreten, beträgt 5 Jahre. Diese Mängel müssen umgehend innerhalb von 7 Tagen dem Unternehmer mitgeteilt werden, damit die Garantieansprüche Gültigkeit haben.

Vorteile SIA-Norm 118 gegenüber Obligationenrecht
Im Gegensatz zum Obligationenrecht können gemäss SIA-Norm 118 kleinere Mängel bis zur Garan-tieabnahme gesammelt und zusammen angemeldet werden. Der wesentliche Vorteil der Garantieleis-tungen der SIA-118 Norm liegt darin, dass die Beweislast während der ersten 2 Jahre darüber ob ein Mangel vorliegt oder nicht, beim Unternehmer liegt. Sicherlich ein Vorteil, muss doch der Bauherr als Baulaie dem Unternehmer nicht den Mängelnachweis erbringen. Erst nach Ablauf der 2-jährigen Ga-rantiefrist kehrt sich die Beweislast für die verdeckten Mängel um und obliegt von nun an dem Bau-herrn.

Garantieabnahme – letzte Gelegenheit
Die Garantieabnahme bildet für den Eigentümer die letzte Möglichkeit, bereits erkannte oder erkenn-bare Mängel zu rügen, die innerhalb von 2 Jahren nach der Bauabnahme aufgetreten sind. Nimmt der Bauherr dies nicht war, verliert er seinen Garantieanspruch für diese Mängel. Ratsam ist es daher, in jedem Fall 2 bis 3 Monate vor Ablauf der Frist beim Architekten oder Generalunternehmer nachzufra-gen, damit die Schlussabnahme nach 2 Jahren nicht vergessen geht. Denn sämtliche Unternehmer müssen nachweislich spätestens am letzten Tag der Rügefrist Kenntnis der Mängel haben, ansonsten erlöschen die Garantieansprüche.

Garantieabnahme mit einem Architekten
Im üblichen Leistungsumfang des Architekten gemäss SIA-Ordnung 102 „Leistung und Honorare der Architekten“ sind das Einsammeln der Mängel, das Organisieren der Arbeiten, das Aufbieten der Un-ternehmer und das Überwachen der Garantiearbeiten enthalten. Das Durchsetzen der Garantiean-sprüche ist jedoch Sache des Bauherrn oder muss dem Architekten separat vergütet werden. Ist ein Unternehmer konkurs oder weigert er sich, die Garantiearbeiten zu leisten, können je nachdem die Leistungen der Nachbesserungsarbeiten mit  einem Bank- oder Versicherungsgarantieschein gedeckt werden.

Garantieabnahme mit einem Generalunternehmer
Der Generalunternehmer ist üblicherweise für das Erbringen der Garantieleistungen zuständig. Ver-sucht der Generalunternehmer die Schlussprüfung über den Ablauf der Rügefrist hinaus zu verschie-ben oder weigert er sich eine Garantieabnahme vorzunehmen, muss der Bauherr den Generalunter-nehmer rechtzeitig über die vorhandenen Mängel in Kenntnis setzen. So kommt der Bauherr seinen Pflichten innerhalb der 2-jährigen Rügefrist und der 5-jährigen Garantiedauer nach.

Ablauf einer Garantieabnahme
Der Bauherr und der Architekt oder Generalunternehmer nehmen die Schlussprüfung gemeinsam zur Beweissicherung vor. Der Architekt oder der Generalunternehmer erstellt ein Protokoll, welches von beiden Parteien unterzeichnet werden muss.
Oftmals gibt die Beurteilung, ob ein Mangel vorliegt oder nicht und welche Massnahme für die Nach-besserung erfolgen soll, zu Diskussionen Anlass. Die für einen Bauherrn nicht nachvollziehbaren Verweise auf zulässige Toleranzen nach einer SIA-Norm oder die unverhältnismässige Nachbesserung, sind oftmals Anlass dafür. Ein Bausachverständiger oder Bauberater kann den Bauherrn anlässlich einer solchen Abnahme unterstützen und ihm bei der Durchsetzung seiner Mängelrechte helfen.

Neubeginn der Garantiefristen
Für die instand gestellten Teile findet gemäss SIA-Norm 118 auf verlangen des Unternehmers eine Abnahme statt. Es liegt aber vor allem im Interesse des Bauherrn bei umfassenden Mängelbehebun-gen eine solche Abnahme vorzunehmen und zu protokollieren. Denn, mit der Abnahme der Nachbes-serungsarbeiten beginnt die Garantiefrist dieser Werkteile neu zu laufen.

Das Gebäudeprogramm ist in den ersten sechs Monaten erfolgreich gestartet. Bis 30. Juni sind rund 14’000 Fördergesuche im Umfang von insgesamt 123 Mio. Franken eingegangen. Rund 7’500 Gesuche mit einer Gesamtfördersumme von gut 61 Mio. Franken wurden bereits bewilligt. Der Gesuchseingang liegt damit über den Erwartungen. Doch niemand saniert von heute auf morgen. Von den zur Verfügung stehenden 133 Mio. Franken wurden erst 430’000 Franken ausbezahlt. Finanziert wird das Gebäudeprogramm aus der CO2-Abgabe und durch Fördergelder der Kantone.

Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen unterstützt während zehn Jahren die energetische Sanierung von Gebäuden sowie den Einsatz erneuerbarer Energien, die Abwärmenutzung und Haustechnik (vgl. Kasten). Nach sechsmonatiger Laufzeit ziehen die Verantwortlichen Bilanz und zeigen im Halbjahresbericht den Stand nach den ersten sechs Monaten auf. Hausbesitzer zeigen grosses Interesse, ihre Liegenschaften energetisch zu sanieren und auf erneuerbare Energien umzustellen. Sie profitieren damit von langfristig tiefen Energiekosten und leisten einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz. Die Statistik betrifft den nationalen Teil zur Förderung der Sanierung der Gebäudehülle für die Periode Anfang Januar bis Ende Juni 2010. Die von Bund und Kantonen geförderten Projekte für erneuerbare Energien, Abwärmenutzung und Haustechnik sind in der Statistik nicht enthalten.

Erst 430’000 Franken ausgezahlt
Für Sanierungen der Gebäudehülle stehen während zehn Jahren 133 Mio. Franken pro Jahr aus der CO2-Abgabe zur Verfügung. Im ersten Halbjahr sind schweizweit ca. 14’000 Gesuche mit einer Gesamtfördersumme von etwa 123 Mio. Franken eingegangen. Die Bearbeitungsstellen haben davon rund 7’500 Gesuche im Umfang von insgesamt 61 Mio. Franken geprüft und bewilligt. Ausgezahlt wurden bisher aber erst 152 Gesuche im Umfang von 430’000 Franken. Denn niemand baut von heute auf morgen. Und nach einer Förderzusage haben die Bauherren zwei Jahre Zeit für die Umsetzung der Sanierungsmassnahmen. Die Fördergelder werden daher selten sofort, sondern innerhalb dieses Zeitrahmes ausbezahlt. Die Gesuchssteller nutzen diese Zeitspanne und planen ihre Projekte sorgfältig.

Zum Programmstart wurden vor allem kleinere Projekte realisiert
Bei den ausbezahlten Gesuchen liegt die durchschnittliche Fördersumme pro Gesuch mit 2’824 Franken deutlich tiefer als bei den eingereichten Gesuchen. Dort beträgt sie gut 8’800 Franken und bei den bewilligten Gesuchen 8’156 Franken. Dies liegt daran, dass kleinere Projekte wie der ausschliessliche Fensterersatz im Gegensatz zu umfassenderen Sanierungen in kurzer Zeit realisierbar sind. Die schnelle und einfache Umsetzbarkeit kleinerer Projekte erklärt auch, weshalb knapp 44 Prozent der bewilligten Gesuche, die nur ein Bauteil betreffen, Fenster-Einzelmassnahmen sind.

Sehr hohe Liquidität im 2010
Die Anzahl der eingegangenen Gesuche liegt im Moment über den Erwartungen, die durchschnittliche Fördersumme tiefer. Auswirkungen auf das Programm hat diese Entwicklung keine. Denn es ist absehbar, dass im Jahr 2010 wegen der Realisierungsfrist von zwei Jahren erst ein Teil der reservierten Fördergelder tatsächlich zur Auszahlung kommt. So wurden von den zur Verfügung stehenden 133 Mio. Franken im ersten Halbjahr erst knapp 430’000 Franken ausbezahlt. Zudem zeichnet sich nach einem sehr hohen Gesuchseingang nach Programmstart nun eine leicht rückläufige Entwicklung ab. Falls die Fördersumme im 2010 trotzdem mehr als 133 Mio. Franken betragen würde, wäre eine Überbuchung kein Problem. Denn beim Gebäudeprogramm handelt es sich um ein mehrjähriges Programm. Die Auszahlungen der Gesuche können somit ins nächste Jahr übertragen werden.