hbq bauberatung

Schnell ist es passiert. Ein kleiner Baumangel bildet den Ausgangspunkt für einen langwierigen Konflikt zwischen Bauherr und Bauunternehmer. Bauleute sind deshalb gewohnt, Schwierigkeiten anzusprechen und nach Lösungen zu suchen. Allerdings gelingt dies nicht immer optimal. Bauablaufstörungen verursachen jährlich ungedeckte Kosten im vierstelligen Millionenbereich. Konflikte binden zudem personelle Ressourcen, ruinieren langjährige Beziehungen und führen im Extremfall zu langwierigen und teuren Rechtsstreitigkeiten. Gerade bei Baustreitigkeiten ist jedoch die gerichtliche Rechtsprechung mit einem Verlierer und einem Gewinner oder mit zwei halbwegs (Un-)Zufriedenen keine ideale Lösung, zumal die Konfliktparteien auf dem Baumarkt mit grosser Wahrscheinlichkeit irgendwann wieder aufeinandertreffen. Je nach Intensität, Art des Konflikts und Interessen der Parteien haben sich in der Praxis deshalb alternative Konfliktlösungsverfahren herausgebildet, darunter die Mediation und das Vermittlungs- und/oder Schiedsgerichtsverfahren.

Die Mediation ist ein aussergerichtliches Konfliktlösungsverfahren, in dem ein Vermittler (Mediatorin oder Mediator) die Konfliktpartner auf ihrem Weg zu einvernehmlichen Lösungen begleitet. Der Mediator hat keine eigene Entscheidungsgewalt. Er baut Brücken und hilft, einen Prozess in Gang zu bringen, bei dem die Parteien Raum für die Formulierung ihrer Interessen erhalten und in eigenverantwortlicher Weise Träger der selbsterarbeiteten Lösungen sind. Die in Mediationsverfahren erarbeiteten Lösungen haben oft überraschende Inhalte. Diese sind meist nicht Kompromisse, sondern beziehen Interessen und Anliegen der Parteien mit ein. Das ermöglicht Win-win-Lösungen, mit denen alle Parteien zufrieden sind. Das Hauptziel des Mediators ist dabei, Leute zu befähigen, ihre Konflikte eigenverantwortlich zu bearbeiten und zu lösen. Mediationsverfahren haben auch in der Baubranche langsam Einzug gehalten.

Neben der Mediation gibt es auch das Vermittlungs- oder Schiedsverfahren. Der Hauseigentümerverband Schweiz (HEV), die CGI Conseils (CGI), der Schweizerische Baumeister-verband (SBV) und der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein (SIA) haben dazu eine eigene Ordnung ausgearbeitet. Ziel ist es, dank dem Beizug sachkompetenter Fachleute ein einfaches, kostengünstiges und rasches Verfahren zur Konfliktbewältigung im Bau- und Immobilienbereich zur Verfügung zu stellen.

Das vorgelagerte Vermittlungsverfahren ist insbesondere für die Erledigung «kleiner» Streitigkeiten, etwa wegen kleinerer Baumängel, Konflikten mit Nachbarn oder aus dem Stockwerkeigentum, geeignet. Der von den Parteien gewählte Vermittler versucht, mit den Parteien einen Vergleich auszuarbeiten. Das Verfahren dauert in der Regel nicht länger als drei Monate. Wird der Konflikt im Vermittlungsverfahren nicht gelöst, steht den Parteien die Anrufung des spezialisierten Schiedsgerichts «Bau + Immobilien» oder der Gang ans ordentliche Gericht offen.

Im Schiedsverfahren entscheidet je nach Streitwert ein Einzel- oder Dreierschiedsgericht (Schiedsspruch). Es ist ein rasches Verfahren: Ein Schiedsspruch soll im Normalfall innert drei Monaten nach Übermittlung der Akten ans Gericht gefällt werden. Die Parteien sind in der Wahl der Vermittler/Schiedsrichter frei. Dies ermöglicht ihnen, ausgewiesene Experten beizuziehen. Die Trägerverbände stellen den Parteien auf Wunsch eine unverbindliche Liste (Angaben über Ausbildung/Fachkenntnisse usw.) mit möglichen Vermittlern und Schiedsrichtern zur Verfügung.

Quelle www.nzz.ch

In vielen Liegenschaften, die vor 1990 gebaut wurden, findet sich noch gefährliches Asbest.

Die feinen mineralischen Fasern sind tückisch. Sie setzen sich in den Atemwegen fest und können – oft erst Jahrzehnte nach dem Kontakt mit ihnen – Krebs auslösen. Bis zum Verbot 1990 fand Asbest in der Schweiz reichlich Verwendung. Vor allem von den im Zeitraum von 1960 bis 1990 erstellten Gebäuden gelten die wenigsten als asbestfrei. Betroffen sind mehr als 1,5 Mio. Wohnungseinheiten.

Bei Umbauarbeiten und Renovationen muss stets mit Asbestvorkommen gerechnet werden. Die Suva rät deshalb generell zu «erhöhter Vorsicht». Auch wenn inzwischen ein Grossteil der Bevölkerung um die Gefahren weiss, die von Asbest ausgehen, ist der Informationsbedarf weiterhin hoch. Wo überall in älteren Gebäuden Asbest vorkommt und in welchen Situationen der einst hochgelobte Werkstoff zur Gefahr für die Gesundheit werden kann, zeigt die Suva in einem 16 m² grossen Modellhaus auf, das unter anderem auf Messen gezeigt wird.

Christian Weber, Asbestspezialist im Bereich Bau bei der Suva, wendet sich primär an Handwerker, die bei unsachgemässem Vorgehen besonders exponiert sind. «In einigen Branchen, wie bei den Elektroinstallateuren, sind wir schon weit.» Bei anderen Branchen und namentlich in der Ausbildung sieht Weber Nachholbedarf.

Mit Kampagnen, die neben der Suva auch das Bundesamt für Gesundheit, kantonale Fachstellen und Organisationen wie der Hauseigentümerverband HEV durchführen, sollen auch Liegenschaftsbesitzer und Heimwerker für die Problematik sensibilisiert werden.

Simon Schneebeli von der Vereinigung der Asbestberater in der Schweiz (VABS) nennt zwei Arten der Analyse, die helfen, das Risiko einzuschätzen: die schnell gemachte Bestandesaufnahme, die sich bei unveränderter Nutzung anbietet, und die eingehende Gebäudeuntersuchung, die sich vor grösseren Arbeiten aufdrängt. «Als Bauherr sollte man dabei Firmen und Fachleute auswählen, die mit dem Material umgehen können», sagt Schneebeli, der mit seinem Lausanner Büro Picadus vor allem in der Westschweiz tätig ist. Beim Abbruch eines kontaminierten Gebäudes oder bei der Entsorgung von Material sind unter Umständen Spezialfirmen beizuziehen. Für Arbeiten, bei der viele Fasern freigesetzt werden, gilt zudem Meldepflicht.

Warum die vorgängige Abklärung sinnvoll ist, weiss auch Daniel Bürgi. «Das Risiko, dass es auf der Baustelle zu teuren Verzögerungen kommt, weil Asbest gefunden wird, liegt beim Auftraggeber», sagt der Geschäftsführer von Friedlipartner in Zürich. Unter Umständen bleibe alles liegen, wenn es den Bauarbeitern zu riskant werde. Weil der Vollzug im Umgang mit Asbest, anders als bei Altlasten, nicht genau geregelt ist, gebe es aber «eine grosse Grauzone». Zuweilen werde auch mehr gemacht als effektiv nötig.

Weil selbst kundige Architekten nicht immer in der Lage sind, alle Asbestrisiken zu überblicken, schlägt Berater Daniel Bürgi vor, ein detailliertes Sanierungskonzept auszuarbeiten, bevor die Arbeiten beginnen. Den Aufwand für solche vorgängigen Gebäudeuntersuchungen bei einem Mehrfamilienhaus schätzt Bürgi auf 2000 bis 3000 Fr. für die einfachere Variante und auf 5000 bis 10 000 Fr. für eine eingehende Prüfung vor Bauvorhaben. Dieses Geld sei gut angelegt, weil es sich oft in einer späteren Bauphase einsparen lasse. Nützlich sind solche Gutachten auch bei Kauf oder Verkauf von Immobilien. In Frankreich sind solche Untersuchungen vor Liegenschaftstransaktionen sogar obligatorisch.

Den Fachleuten liegt es fern, Panik zu machen. Wichtig sei, dass alle den Grundsatz kennen: Jedes Einatmen von Asbestfasern vermeiden! «Untersuchungen aus Frankreich zeigen, dass fast alle Gebäude aus der betreffenden Periode in irgendeiner Form Asbest enthalten», sagt Simon Schneebeli. Doch nur jede zehnte Liegenschaft sei dann sanierungsbedürftig. Für Hauseigentümer sei es oft schon beruhigend, meint auch Daniel Bürgi, wenn sich die Frage beantwortet lasse: «Muss ich in Bezug auf Asbest kurzfristig etwas unternehmen?»

Quelle www,nzz.ch

Arbeiten auf einer Baustelle sind oftmals mit Gefahren für die Bauarbeiter verbunden. Die grosse Zahl von Personen- und Sachschäden, welche von der Suva, der Schweizerischen Un-fallversicherungsanstalt, erfasst werden, zeigen dies leider klar auf.

Berufsunfälle auf Baustellen
Ein Grossteil der Unfälle auf Baustellen ereignet sich infolge von Stolperfallen durch herumliegende Teile, weil kein Schutzhelm getragen wird, dadurch dass Abschrankungen fehlen oder für Arbeiten-demontiert werden oder durch improvisierte Aufstiege und Gerüste. Die Kontrolle und Einhaltung der Sicherheitsvorschriften im dynamischen Umfeld einer Baustelle ist nicht immer einfach. Aber sicherlich das höchste Gebot für alle Verantwortlichen. Denn jeder 5. Bauarbeiter erleidet pro Jahr einen Be-rufsunfall und ein Grossteil der Bauarbeiter erreicht die Pensionierung nicht ohne Invalidität.

Sicherheit geht alle an
Nicht nur die Baufirmen und Bauarbeiter stehen in der Verantwortung. Auch Bauherren, Eigentümer und Planer stehen in der Pflicht, die Sicherheitsanforderungen auf der Baustelle zu planen und kon-sequent umzusetzen. Berücksichtigt werden müssen nicht nur die Sicherheitsanforderungen für die Erstellung eines Gebäudes, sondern auch für die Ausführung von Reinigungs- und Unterhaltsarbeiten. Eine komplexe Aufgabe, der sich alle am Bau Beteiligten mit der notwendigen Umsicht annehmen müssen, damit Unfälle möglichst verhindert werden können.

Unterschiedliche Normen und Empfehlungen
Eine Unzahl verschiedenen Normen und Empfehlungen versuchen die Sicherheitsanforderungen zu regeln. Die SIA-Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverbandes machen Sicher-heitsvorgaben für die einzelnen Arbeitsgattungen. Seit dem 1. Januar 2006 ist die überarbeitete Bau-arbeitenverordnung, BauV, in Kraft. Sie entspricht weitgehend den Suva-Vorschriften und wurde vom Bundesrat erlassen. Normen und Vorgaben, die für jedermann für die Planung und Ausführung von Bauarbeiten bindend sind.

Schutzmassnahmen im Werkvertrag festlegen
Gemäss der Bauarbeitenverordnung müssen die baustellenspezifischen Schutzmassnahmen im Werkvertrag festgelegt werden. Die Bauarbeitenverordnung betrifft somit Bauherren und Bauunter-nehmer, die vor dem Abschluss eines Werkvertrages prüfen müssen, mit welchen Massnahmen die Arbeitssicherheit gewährleistet wird und dass die Massnahmen in den Werkvertrag aufgenommen werden. Es sind dies beispielsweise Gerüste, Absturzsicherungen, Laufstege und dergleichen. Wider-setzt sich der Bauherr der Festlegung der Massnahmen im Werkvertrag, zum Beispiel der Ausschrei-bung und Bezahlung eines Arbeitsschutzgerüstes, kann er dafür strafrechtlich belangt werden.

Baustellenbesucher als Sicherheitsrisiko
Auch Bauherren oder Baustellenbesucher haben sich vor dem Gang auf die Baustelle entsprechend vorzubereiten, sind sie doch einem erhöhten Unfallrisiko ausgesetzt. Besucher sind nicht an die Ge-gebenheiten einer laufenden Baustelle gewöhnt, um so mehr als die Sicherheitseinrichtungen noch nicht denjenigen des fertigerstellten Bauwerkes entsprechen. Sicheres Schuhwerk sowie ein Bauhelm gehören zur Minimalausrüstung. Gemäss Art. 107 der SIA Norm -18, allgemeine Bedingungen für Bau-arbeiten, müssen der Bauherr und der Unternehmer vereinbaren, welche Haftpflichtversicherung die folgen von Besucherunfällen deckt. In Frage kommt die Bauherren- oder die Betriebshaftpflicht-versicherung des Unternehmers. Es besteht ebenfalls die Möglichkeit, eine spezielle Besucherunfall-versicherung abzuschliessen, die bei einem Unfall für die Haftung aufkommt.

Schutzpflichten des Bauherrn bei der Bauausführung
Der Bauherr beauftragt für die Umsetzung eines Bauvorhabens sachverständige Hilfspersonen wie Fachplaner, Architekten und Bauleiter. Der Architekt ist bereits in der Projektierung dazu angehalten, sich mit den Massnahmen für die Sicherheit am Bauwerk zu befassen, und muss einschreiten, wenn während der Bauausführung elementare Sicherheitsvorschriften verletzt werden. Der Bauleiter koordi-niert und überwacht die Reihenfolge der Arbeitsabläufe auch unter Einhaltung der Sicherheitsvor-schriften auf der Baustelle. Der Unternehmer darf davon ausgehen, dass er von der Bauleitung als Vertreter des Bauherrn auf erforderliche Schutzmassnahmen hingewiesen wird. Der Bauherr muss sich das Wissen und Handeln seiner sachverständigen Hilfspersonen wie eigenes Wissen und Verhalten anrechnen lassen. Bei einem allfälligen Schadenfall wird er unter der Berücksichtigung seines Regressrechtes unter Umständen ebenfalls haftbar werden.

SIA-Norm 118 Bestandteil in Planerverträgen
Die SIA-Norm 118 ist üblicherweise Bestandteil von Werkverträgen zwischen Bauherren und Unter-nehmern, jedoch nicht in den Verträgen mit Architekten, Bauingenieuren und Fachplanern. Der Archi-tekt schlägt dem Bauherrn oftmals die SIA-Norm 118 für die Aufnahme in die Werkverträge mit den Baufirmen vor und verpflichtet sich damit, die Sicherheitsmassnahmen durchzuführen, soweit sie in der SIA-Norm 118 dem Architekten auferlegt werden, auch wenn diese nicht explizit in seinem Planer-vertrag aufgeführt sind.

Der Zeit- und der Kostendruck auf den Baustellen führen dazu, dass Bauen immer gefährlicher wird. Schutzvorschriften werden leichtfertig missachtet oder nicht ausgeführt. Sicheres Planen und Bauen geht alle am Bau Beteiligten an, denn es muss das gemeinsame Ziel sein, die Bauunfälle zu reduzieren und zu verhindern.

Weitere Informationen zum Thema
Weitergehende Informationen auf den Webseiten der Suva – www.suva.ch oder im Buch „Sicheres Bauen und sichere Bauwerke“ von Rainer Schuhmacher, ISBN 978-3-7255-6058-5.

Gemeinhin wird davon ausgegangen, dass steigende Häuserpreise für Eigenheimbesitzer von Vorteil sind. Dies ist allerdings nicht immer der Fall. Über steigende Immobilienpreise freuen sich zwar Eigenheimbesitzer, deren Kinder das Elternhaus längst verlassen haben, die ihr Einfamilienhaus verkaufen und in eine kleinere Wohnung einziehen. Sind die Immobilienpreise seit dem ursprünglichen Kauf des Einfamilienhauses gestiegen, werden die Eigentümer tatsächlich in der Lage sein, von der Preissteigerung zu profitieren. Unter allen Eigenheimbesitzern stellen diese Haushalte jedoch die Ausnahme dar. Die meisten Haushalte haben keinen Anlass, ihren Wohnkonsum zu ändern, da er ihrem Bedarf entspricht. Auch wenn sie vielleicht aus beruflichen Gründen umziehen und ihr Haus verkaufen, werden sie am neuen Wohnort nach einem ähnlichen Objekt Ausschau halten. Steigende Häuserpreise stellen sie in dieser Situation nicht besser, da dem höheren Verkaufspreis ein ebenfalls gestiegener Kaufpreis gegenübersteht.

Jüngere Haushalte werden von einem Preisanstieg hingegen klar benachteiligt. Spätestens bei der Geburt des ersten Kindes werden sie ihren Wohnkonsum erhöhen wollen. Wenn sie bereits im Besitz einer kleineren Eigentumswohnung sind – was in der Schweiz die Ausnahme ist –, werden sie die Wohnung gegen ein grösseres Objekt tauschen wollen. Sind in der Zwischenzeit die Preise gestiegen, werden sie tiefer in die Tasche greifen müssen. Für die jungen Mieter sieht die Rechnung noch schlechter aus. Da sie am Preisanstieg gar nicht partizipieren, werden sie beim Kauf eines Eigenheimes noch stärker betroffen. Für sie gibt es wirklich keinen Anlass zur Freude. Der Preisanstieg wird sie auch dann treffen, wenn sie Mieter bleiben. Der Preis eines Hauses ist nichts anderes als die Summe der erwarteten, auf heute abdiskontierten künftigen Mieterträge. Steigen die Wohnungspreise, so müssen – bei gleichem Zins – die erwarteten Mieten gestiegen sein.

Summiert man die Freude der einen (ältere Haushalte, Vermieter), die Leiden der anderen (jüngere Haushalte) und die Gleichgültigkeit der Mehrheit (jene, die keine Änderung des Wohnkonsums beabsichtigen), wird deutlich, dass steigende Eigenheimpreise das Vermögen der Volkswirtschaft als Ganzes nicht erhöhen. Preissteigerungen führen jedoch sehr wohl zu einer Umverteilung des Vermögens zwischen den verschiedenen Gruppen.

Der erwähnte Mechanismus spielt auch in der anderen Richtung. Fallende Immobilienpreise lassen das Nettovermögen des durchschnittlichen Haushaltes weitgehend unverändert. Man würde also erwarten, dass die Eigenheimbesitzer ihren Konsum nicht einschränken. Im Jargon der Ökonomen ausgedrückt, sollte der Vermögenseffekt sinkender Immobilienpreise gering ausfallen. Wie sieht die Wirklichkeit aus? Die jüngsten Verwerfungen auf den Immobilienmärkten in Amerika und Europa bieten ein Experiment in voller Lebensgrösse. Neuere Studien zeigen, dass der Vermögenseffekt tatsächlich gering ist. So hat man beobachtet, dass Mieter und Eigentümer gleich stark auf Veränderungen der Immobilienpreise reagieren. Dies widerspricht der These eines starken Vermögenseffektes. Wenn die Eigentümer sich ärmer fühlten, würden sie ihren Wohnkonsum stärker als die Mieter einschränken.

Es ist also zu vermuten, dass fallende Immobilienpreise sowohl von den Mietern als auch von den Eigenheimbesitzern als Indikator für eine schlechte Konjunktur interpretiert werden. Das hat nichts mit dem Vermögenseffekt zu tun. Die Wirkung der Eigenheimpreise auf das Wohlbefinden der Eigentümer – und damit auf ihr Verhalten – ist somit subtiler als gemeinhin angenommen.

Quelle www.nzz.ch.ch