hbq bauberatung

Der Bauprozess wird von den meisten Bauherren unterschätzt. Denn auch mit dem Beizug eines Generalunternehmers ist der Auftraggeber intensiv in den Bauablauf eingebunden. So müssen unter anderem Entscheidungen gefällt, Kostennachträge und Rechnungen geprüft und die Bauqualität überwacht werden. Schon bei Unterzeichnung der Planer- oder Generalunter-nehmerverträge wird der Bauherr mit SIA-Normen und Bauspezifikationen konfrontiert, die es für einen Baulaien nicht einfach machen, den Überblick zu behalten. Der Beizug eines Bauberaters kann dem Bauherrn daher die notwendige Entlastung und Sicherheit im Bauprozess geben.

Der Generalunternehmervertrag regelt in einem Dokument sämtliche Leistungen für ein schlüsselferti-ges Bauwerk. Der Generalunternehmer übernimmt üblicherweise sämtliche notwendigen Planungs- und Bauarbeiten. Er ist gegenüber dem Bauherrn verantwortlich für die Einhaltung von Kosten, Terminen und der Bauqualität. Ein präziser und ausgewogener Vertrag, in welchem die Risiken für den Bauherrn möglichst minimiert werden, bildet die Basis für ein erfolgreiches Bauvorhaben.

Baupartner umsichtig auswählen
Der erfolgreiche Bauprozess hängt sehr vom Baupartner ab. Von möglichen Baupartnern sollen im Vorfeld die Bonität geprüft und die Referenzen bereits ausgeführter Objekte eingeholt werden. Beim persönlichen Gespräch mit Bauherren bereits erstellter Projekte kann in Erfahrung gebracht werden, wie Kosten und Termine eingehalten, die geforderte Bauqualität umgesetzt und die Beratung bis zur Bauvollendung kompetent wahrgenommen wurde.

Generalunternehmerverträge genau prüfen
Um das Konfliktpotenzial bezüglich Kosten, Termine und der Bauqualität so gering als möglich zu halten, müssen die Verträge vor deren Abschluss auf Risiken und Schwachstellen geprüft werden. Ein ausgewiesener Baufachmann oder Bauherrenberater kann den Vertrag ergänzen sowie optimieren und Ihnen die Restrisiken aufzeigen.

Vertragsformen nicht festgelegt
Die Vertragsformen sind nicht einheitlich festgelegt. In der Baupraxis trifft man somit die unterschied-lichsten Vertragswerke, welche sich teilweise bei genauerem Hinsehen als „Mogelpackungen“ her-ausstellen, da Leistungen nur vage beschrieben, Vorauszahlungen der Bauherren nicht sichergestellt, Mängelrechte abgetreten oder wegbedungen werden. Die Vertragsvorlage sowie die dazugehörigen allgemeinen Bedingungen des VSGU, des Vereins Schweizerischer Generalunternehmer, bilden si-cherlich für jeden Bauherrn einen Ratgeber und grobe Leitplanken dafür, was in einem Vertrag alles geregelt sein muss.

Vollständiger, detaillierter Leistungsbeschrieb
Die Leistungen des Generalunternehmers sollen in einem Baubeschrieb und Projektplänen genau quantifiziert werden. Formulierungen wie „Schalter und Steckdosen in ausreichender Anzahl“ geben keine Auskunft über die genaue Ausführung der Elektroinstallation. Ärgerlich, wenn während der Bau-phase Kosten auftauchen, die nicht Bestandteil des Generalunternehmervertrags sind, wie die präzise Ausführung der Umgebungsarbeiten oder der allgemeinen Räume und Zugänge zum Gebäude.

Sicherstellung der Vorauszahlungen
Vorauszahlungen sollen abgesichert werden, damit die Verwendung für das vereinbarte Bauvorhaben sichergestellt ist. Eine Einzahlung auf ein Sperrkonto oder eine Erfüllungsgarantie des Generalunter-nehmers gewährleistet dies. Die Schlusszahlung erfolgt üblicherweise bei der Eigentumsübertragung. Was, wenn dann nicht alle Arbeiten fertiggestellt sind, da der Vertrag kleinere Fertigstellungsarbeiten sowie witterungsbedingte Verzögerungen für die Fassade und die Umgebung zulässt? Vereinbaren Sie, dass für solche nicht ausgeführte Arbeiten ein Rückbehalt vorgenommen werden kann, der erst nach vollständiger Fertigstellung sämtlicher Arbeiten fällig wird.

Bauhandwerkerpfandrecht
Die Bezahlung der am Bau beteiligten Unternehmer erfolgt direkt durch den Generalunternehmer. Das ist ein Prozess, auf welchen Sie keinen Einfluss nehmen können. Werden Zahlungen vom Generalun-ternehmer nicht ausgeführt, hat jeder Unternehmer das Recht, seine offenen Forderungen im Grund-buch mit einem Bauhandwerkerpfandrecht vorzumerken. Im äussersten Fall wird die Liegenschaft versteigert und der Unternehmer schadlos gehalten. Solche Pfandrechte können bis 3 Monate nach Fertigstellung der Arbeiten eingetragen werden. Vereinbaren Sie im Vertrag, dass die Schlusszahlung von ca. 20% auf ein Sperrkonto erfolgt, welches nach Vorliegen eines Grundbuchauszuges ohne Pfandrechte 3 Monate nach Handänderung ausgelöst werden muss.

Zweitmeinung als Ergänzung einholen
Nicht immer reichen die Informationen des Generalunternehmers aus, daher kann eine unabhängige Zweitmeinung von grossem Nutzen sein für einen Bauherrn. Gibt es für eine Baufrage wirklich keine alternative Lösung? Sind die Mehrkosten für den Zusatzwunsch oder die Änderung wirklich gerecht-fertigt? Ist eine qualitativ gute Ausführung in der vorgegebenen Zeitspanne wirklich möglich? Ein nicht am Projekt beteiligter Bauberater kann Ihnen dabei vermutlich weiterhelfen.

Baupfusch durch Kontrollen verhindern
Der Kosten- und der Zeitdruck hinterlassen auch auf dem Bau ihre Spuren. Eine regelmässige Über-prüfung der ausgeführten Arbeiten macht sich bezahlt. Nicht alle Bauteile können anlässlich der Bau-abnahme auf ihre fachgerechte Ausführung hin kontrolliert werden. Baumängel verbergen sich nicht selten in den nicht mehr sichtbaren Bereichen, die dann früher oder später zu Schäden am Bauwerk führen können. Lassen Sie sich vom Baupartner aufzeigen, wie die Qualitätssicherung am Bau vorge-nommen, dokumentiert und sichergestellt wird. Speziell kontrolliert werden sollten dabei die Abdich-tungen unter Terrain, die Wärmedämmungen im Dach- und im Fassadenbereich, der Aufbau des Un-terlagsbodens sowie die Gipserarbeiten. Es kann sich für die Qualität Ihres Eigenheims durchaus bezahlt machen, für punktuelle Kontrollen einen unabhängigen Bausachverständigen beizuziehen.

Was gilt es, an der Bauabnahme zu beachten?
Die Bauabnahme ist ein wichtiger Vorgang, für den Sie sich sorgfältig vorbereiten und sich ausrei-chend Zeit lassen müssen. Sämtliche Bauteile gehen anschliessend in die Obhut des Bauherrn oder Eigentümers über. Lassen Sie sich bei den Kontrollen von Ihrem Baupartner nicht unter Druck setzen und verlangen Sie ausreichend Zeit dafür. Alles, was anlässlich der Bauabnahme sichtbar ist und Sie nicht bemängeln, gilt als akzeptiert. Es ist nicht immer einfach für einen Baulaien, seine Ansprüche gegenüber den Bauprofis durchzusetzen. Was ist jetzt noch innerhalb der Baunormen und Toleranzen und was nicht? Welche Nachbesserung eines Mangels kann verlangt werden und welche steht nicht mehr im Verhältnis? Sämtliche offenen Punkte und festgestellten Mängel werden in einem Abnahme-protokoll festgehalten, das gemeinsam unterzeichnet wird. Prüfen Sie die Vollständigkeit und ob sämtliche Punkte und abgesprochenen Arbeiten präzise und verständlich protokolliert werden. Bei Punkten, bei denen keine Einigkeit erzielt werden kann, empfiehlt es sich, die Aussagen von beiden Parteien im Protokoll festzuhalten und zu vereinbaren, welche Norm oder welcher Experte als Schiedsrichter beigezogen wird.

Um das vorhandene Bauland optimal auszunützen, wird immer dichter aneinander gebaut. Bautechni-sche Entwicklungen der letzten Jahre haben dafür weitere Möglichkeiten geschaffen. Durch einen Bau-grubenaushub oder eine Baugrubensicherung unmittelbar an der Grundstücksgrenze oder durch Pfählarbeiten können Absenkungen oder Risse an Nachbargebäuden entstehen. Damit Schäden an Nachbargebäuden nachgewiesen werden können, sollte vor Baubeginn eine Bestandesaufnahme in Form eines Rissprotokolls erstellt werden.

Im Interesse der beteiligten Parteien
Es muss im Interesse sämtlicher betroffenen Parteien liegen, den aktuellen Zustand der Gebäude vor Baubeginn zu dokumentieren. Denn Schäden an den Nachbargebäuden müssen von der Bauherr-schaft zu ihren Kosten behoben werden. Im Zweifelsfall müssen die betroffenen Nachbarn aber den entstandenen Schaden beweisen können. Auch gilt es beim Abschluss von Bauversicherungen die-sem Punkt besondere Aufmerksamkeit zukommen zu lassen. Bei einzelnen Versicherungen sind nur die Schäden an Gebäuden gedeckt, deren Zustand vor Beginn der Arbeiten mit einem Rissprotokoll erfasst wurde.

Grundlagen für Notwendigkeit
Das Zivilgesetzbuch regelt im Art. 679 die Verantwortlichkeit des Grundeigentümers. «Wird jemand dadurch, dass ein Grundeigentümer sein Eigentumsrecht überschreitet, geschädigt oder mit Schaden bedroht, so kann er auf Beseitigung der Schädigung oder auf Schutz gegen drohenden Schaden und auf Schadenersatz klagen.»
Die in den Bauverträgen allgemein verwendete SIA-Norm 118, Allgemeine Bedingungen für Bauarbei-ten, nimmt in Artikel 111 dazu Stellung. «Soweit es angezeigt ist, hält der Bauherr auf seine Kosten den Bestand und Zustand fremder Sachen (wie z. B. Grundstücke, Bauten, Verkehrswege, Leitungen, Grundwasservorkommen, Quellen), die im möglichen Einflussbereich der Arbeiten liegen, noch vor deren Beginn zur Beweissicherung fest. Er beschafft sich die erforderlichen Beweismittel.»

Rissprotokoll wie vorgehen?
Das Protokoll ist vom Bauherrn oder von seinem Vertreter auf der Baustelle, dem Bauleiter, zusam-men mit den Nachbarn zu erstellen. Oder die Parteien bestimmen gemeinsam einen externen Fach-mann für die Bestandesaufnahme. Im Rahmen einer Begehung werden die visuell feststellbaren Schäden, Anzeichen von Senkungen, Feuchtigkeitsschäden und im Speziellen Risse festgehalten. In einer Planskizze wird die Lage der erstellen Fotoaufnahmen eingezeichnet und mit einem möglichst genauen Beschrieb der Feststellung ergänzt. Sind beide Parteien mit dem Protokoll einverstanden, wird dieses gegenseitig schriftlich anerkannt. 

Der Bauherr macht keine Aufnahme – was unternehmen?
Will der Bauherr kein Protokoll aufnehmen, kann sich der Hausbesitzer der Nachbarliegenschaft an eine Amtsperson, zum Beispiel einen Vertreter der Gemeinde, wenden. Ein amtliches Rissprotokoll erlangt auch ohne Unterschrift des Bauherrn seine Beweispflicht. Die Kosten von einigen hundert Franken können sich im Schadenfall durchaus bezahlt machen.
Entstehen Schäden an einem Nachbarhaus während der Bautätigkeit, kann der Hausbesitzer eine vorsorgliche Beweissicherung erstellen lassen. Dieses ordnet das Gericht auf Begehren des Hausei-gentümers an, wenn noch kein Prozess hängig ist. Nicht immer ist es jedoch möglich, die Schadens-ursache eindeutig zu bestimmen.

Wie werden Risse und Schäden beurteilt?
Bestimmt werden Risse gemäss der Schweizer Norm SN 640 312a, Erschütterungen, unter Kapitel D  «Risse  und  Rissprotokolle». Risse werden nur aufgenommen,  wenn sie aus einem Meter Distanz von blossem Auge erkennbar sind, was einer Rissbreite von zirka 0,05 mm entspricht. Dabei werden Risse an der Oberfläche und durchgehende Risse unterschieden und bezüglich ihrer Breite in
fünf Klassen eingeteilt (feine Risse ≤ 0,2 mm bis klaffende Risse ≥ 3 mm).

Erschütterungsmessungen während der Bauarbeiten
Im Unterschied zum Rissprotokoll werden die Erschütterungsmessungen parallel zu den Bauarbeiten ausgeführt. So soll der Nachweis erbracht werden, dass keine übermässigen Emissionen oder Immis-sionen auf die Nachbargebäude eingewirkt haben. Mittels neuer Technik können die Messdaten über ein Mobiltelefon regelmässig übertragen werden. Eine automatische akustische oder optische Alar-mierung kann auf die Überschreitung der Grenzwerte aufmerksam machen.

Schlusskontrolle nach Abschluss der Arbeiten
Sind Schäden aufgetreten, wird eine Schlusskontrolle gemacht. Dabei wird der Vergleich zwischen dem Rissprotokoll und zusätzlichen Schäden gemacht, dokumentiert und gegenseitig anerkannt. Wurden keine Schäden gemeldet, wird in der Praxis meistens auf eine Schlusskontrolle verzichtet. Es empfiehlt sich, auch dies nachvollziehbar an alle beteiligten Parteien zu kommunizieren.

In grösseren Schweizer Städten liegt der Anteil der Wohneigentümer weit unter dem schweizerischen Durchschnitt von circa 40 Prozent. Trotzdem gibt es auch dort eine Bewegung zu mehr Wohneigentum. Dies zeigen neuste Erhebungen der Stadt Zürich: Der Anteil der Eigentumswohnungen ist von 2000 bis 2010 von 5,9 Prozent auf 7,9 Prozent oder um gut ein Drittel angestiegen.
  
Immer mehr Menschen erfüllen sich den Traum von den eigenen vier Wänden. Dies zeigt auch die Erhebung der Stadt Zürich, die sich auf das städtische Gebäude- und Wohnungsregister Zürich stützt: Das vorläufig noch extrem günstige Zinsumfeld, der gestiegene Wohlstand sind die materielle Grundlage für diese Entwicklung. Wer über das nötige Eigenkapital verfügt fährt als Eigentümer günstiger als in Miete. Die Möglichkeit die eigene Wohnung mitgestalten zu können, spricht zusätzlich für das Wohneigentum.
 
Alleine im Jahr 2010 gehörten 37 % der erstellten Wohnungen zur Kategorie Stockwerkeigentum. Dabei ist der Anteil an Wohnungen mit vier Zimmern mit 28,5% gegenüber 20,6% beim Nicht-Wohneigentum markant höher. Und Wohnungen mit fünf und mehr Zimmern weisen einen Anteil von 16,5% auf gegenüber 8,1% bei den Mietwohnungen. Aus der Statistik geht hervor, dass die durchschnittliche Zimmergrösse bei Eigentumsobjekten 2,6 m/2 grösser ist als bei Mietobjekten. Im Stockwerkeigentum sind 6-Zimmer-Wohnungen durchschnittlich 18,7 m/2 und Mietwohnungen 15,2 m/2 grösser sind als als beim Nicht-Stockwerkeigentum. Der deutliche Zuwachs des Wohneigentums in der Stadt Zürich entsteht gemäss der GWZ-Studie nicht nur durch die Neubautätigkeit, sondern auch durch Umwandlung von Mietobjekten.
 
Deutsche, Italiener und Briten
Mit zunehmendem Alter und verbesserter Vermögenssituation, wozu auch die 2. Säule gehört, wird der Erwerb von Wohneigentum immer mehr eine Option. So ist der Anteil von im Stockwerkeigentum lebenden Personen zwischen 20 und 39 Jahren tiefer als etwa bei der Gruppe der 40 bis 44-jährigen, bei der fast jede zehnte Person im Stockwerkeigenturm wohnt.
 
Von den über 29’000 Wohneigentümern der Stadt Zürich sind 26,1% Ausländer gegenüber 30,8% beim Nicht-Wohneigentum. Die höchsten Anteile an Wohneigentum unter den Ausländern haben die Deutschen mit 30,3%, die Italiener mit über 10% und die Briten mit 5%.

Quelle: www.baublatt.ch

Bei zahlreichen Gebäuden in der Schweiz sind die Aussenwände als Zweischalen-Mauerwerk konzipiert. Durch eine Kerndämmung des Mauer­werks mit Feingranulat können die Heizkosten stark gesenkt werden.

Den Kern dämmen und Energie sparen
Zweischalige Mauerwerke sind bestens bewährte und langlebige Aussenwand-Konstruk­tionen. ­Witterungsbedingte Temperaturschwankungen wirken sich bei zweischaligem Aufbau (Aussenschale, Kern-Zwischenraum, Innenschale) nur ­relativ geringfügig auf die Raumtemperatur im ­Gebäude aus. Ist der Raum zwischen den beiden Schalen hohl (nicht mit Wärmedämmplatten ausgefüllt), ist durch Einblasen von Hochleistungs-Wärmedämmstoffen (Feingranulate) eine beachtliche Verbesserung der Dämmwirkung der Aussenwand realisierbar. Dabei bleiben die konstruktiven Vorteile des Mauerwerks bestehen. Eine Kerndämmung ermöglicht den Erhalt des originalen Fassadenbildes ­(Architektur, Denkmalschutz).
 
Maximale Dämmwirkung mit Aerogelen
Eine wichtige Anforderung an Gebäude ist eine wirkungsvoll gedämmte Hülle. Diesbezüglich ­werden Aerogel-Granulate wegen ihrer exklu­siven, materialtechnischen Vorzüge jetzt auch hierzulande zunehmend für Isolierungen eingesetzt. Zu den Vorzügen und Eigenschaften des Materials zählen unter anderem:
n seine extrem niedrige Wärmeleitfähigkeit
(λ = 0,018 W/mK) n es besteht aus rund 10 Prozent Sand und 90 Prozent Luft und ist ökologisch unbedenklich n Aerogele sind wasserabstossend und schallreflektierend
n das Material ist sehr leicht und dringt beim Einblasen in jeden Hohlraum ein n Aerogele sind relativ teuer.Damit eigenen sich Aerogel-Feingranulate gut für dünnschichtige Isolierungen, beispielsweise zur nachträglichen Kerndämmung von Mauerwerk oder als Hochleistungs-Wärmedämmstoff für Hohlräume in Neukonstruktionen.
 
Erfolgreicher Einsatz bei einer Villa in Biel
Der Besitzer der Villa in Biel wünschte eine ­wesentliche Reduktion der Heizkosten. Im Rahmen einer energietechnischen Beratung mit ­Vorprojekt wurden Richtofferten mit den Lösungsvarianten Kerndämmung (9 cm Aerogel-Granulat) und kompakte Aussendämmung der Fassade (Steinwolle 16 cm) erstellt und dabei die totalen Kosten und Einsparungen über eine vorgesehene Nutzungsdauer von 25 Jahren verglichen.
Der Besitzer entschied sich für die Kerndämmung mit Aerogel-Feingranulat. Eine kompakte Aussendämmung hätte diverse Anpassungen in den Fenster- und Dachrandbereichen bedingt und ­länger gedauert. Mit Hilfe einer Blower-Door-Einrichtung wurden zuerst undichte Stellen in den Fassaden ausfindig gemacht und manuell abgedichtet. Nachher wurde das Granulat durch vorgebohrte Öffnungen (25 mm Durchmesser) in das Mauerwerk eingeblasen. Abschliessend erfolgte das Verschliessen der Einblaslöcher und die Wiederherstellung der Fassade in Struktur und Farbton. Das um 1920 erstellte Gebäude wird vorderhand noch mit Öl geheizt. Die Heizung soll aber später durch eine ökologische Heizung ersetzt werden. Durch die neu eingebrachte Kerndämmung senkt sich der U-Wert der zweischaligen Aussenwände von 1,1 auf 0,17 W/m2K. Erwartet wird unter ­diesen Umständen eine Gesamtheizkosten­einsparung von rund 50 Prozent. Der Besitzer profitiert von Fördergeldern aus dem nationalen Gebäudeprogramm.

Quelle: www.baublatt.ch