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Migration wird die Nachfrage auf dem Wohnmarkt weiter stützen 
 
Viele Marktbeobachter und –teilnehmer sprechen heute von einer Immobilienblase im Grossraum Zürich. Die fundamentalen Daten und aktuelle Marktbeobachtungen stützen diese Befürchtung jedoch nicht. Dies zeigt die CSL Immobilien AG in ihrem erstmals publizierten Wohnmarktbericht. Für 2012 erwartet sie im Durchschnitt für Wohneigentum und Mietwohnungen seitwärts tendierende Preise. In den Zentren dürfte ein solider Nachfragedruck
aus positiven Migrationssaldi die Preise weiter steigen lassen.
 
Jährlich werden im Wirtschaftsraum Zürich zwischen 10’000 und 14’000 Wohnungen gebaut – zu wenig angesichts der rund 30’000 Einwohner, die jedes Jahr neu hinzukommen. Dieser Nachfrageüberhang sorgt für steigende Kauf- und Mietpreise. Im Markt für Wohneigentum sind die Preise seit 2004 im Wirtschaftsraum Zürich um 26% gestiegen, 2010 und auch 2011 sogar schneller als zuvor. Allerdings gibt es dabei deutliche regionale Unterschiede: Je zentraler die
Lage, desto höher die Nachfrage. Während die Preise in den Städten steigen – zum Beispiel in Zürich beim Wohneigentum seit 2004 um rund 50% –  war in den ländlichen Regionen eine leichte Preisentlastung spürbar. 2012 wird die schleppende Konjunktur bei den Miet- und Kaufpreisen zu einer Seitwärtsbewegung führen, mit Ausnahme von Objekten an zentralen Lagen. Mittelfristig wird der Aufwärtstrend jedoch allgemein weitergehen.
 
Zentrumseffekt lässt Preise steigen
Obwohl viele Immobilienunternehmen und andere Marktakteure den Wohnmarkt im Kanton Zürich heute als überbewertet bezeichnen, kann nicht von einer Immobilienblase gesprochen werden. Wo die Preise gestiegen sind – in den zentralen Gebieten und im ersten Agglomerationsgürtel – wirkt der unter anderem von ausländischen Migranten gestützte Zentrumseffekt. Ein klares Argument gegen eine Blasenentwicklung ist die Tatsache, dass sich die Preise im zweiten Agglomerationsgürtel deutlich verhaltener entwickelt haben. 
 
Die Preise in den Zentrumsgebieten sind durch eine solide und hohe Nachfrage gestützt, die aller Voraussicht nach anhalten wird. Dafür spricht beispielsweise die Tatsache, dass die Nettoeinwanderung in die Schweiz in der ersten Jahreshälfte 2011 gegenüber dem Vorjahr deutlich angestiegen ist, trotz Finanz- und Wirtschaftskrise. Wenn die Probleme der Eurozone anhalten sollten, wird die Schweiz als Insel mit Lebensqualität, Sicherheit, stabilen Institutionen, tiefer Staatsverschuldung, moderater Besteuerung und wirtschaftlichem Knowhow noch attraktiver
werden. Auch die Hypothekarzinsen werden tief bleiben und weitere Investitionen in den Wohnungsbau ermöglichen. 
 
Veränderte Qualifikationsstruktur der Zuwanderer
Um den Einfluss der Migranten auf den Wohnmarkt im Wirtschaftsraum Zürich zu bestimmen, ist ein Blick auf ihre Qualifikationsstruktur und ihre Herkunft wertvoll. Fast die Hälfte der ausländischen Zuzüger verfügt heute über einen Hochschulabschluss und eine entsprechend hohe Kaufkraft. Jeder dritte ausländische Wohnungssuchende im Wirtschaftsraum Zürich kommt ursprünglich aus Deutschland. Sieben von zehn ausländischen Personen, welche die Wohnung wechseln, stammen aus der EU. Zuzüger aus dem Ausland in den Wirtschaftsraum Zürich kommen meist alleine, was den Bedarf an Wohnraum weiter erhöht. 
  
Gentrifizierung nimmt zu
Bemerkenswert ist, dass knapp 90% der zuziehenden Ausländer zuerst einmal eine Wohnung mieten.
Dabei bevorzugen sie zentrale Gebiete und erhöhen dort zusammen mit kaufkräftigen Schweizern den Nachfragedruck. Im Grossraum Zürich ist dieser aus vielen Grossstädten bekannte Gentrifizierungsprozess als Seefeldisierung bekannt – wobei auch Quartiere wie Wiedikon und Wollishofen betroffen sind. Dieser Prozess ist einer der Gründe für die zunehmende Sanierung von Altbauten. Deren bauliche Aufwertung und die damit verbundenen höheren Preise führen dazu, dass Gruppen mit niedrigeren Einkommen in die Agglomeration verdrängt werden. 
 
Um den Wohnmarkt langfristig im Lot zu halten, bleiben der Politik zwei Wege: Einerseits müssen die knappen Ressourcen Boden und Infrastruktur besser genutzt werden – unter anderem durch verdichtetes Bauen. Anderseits muss die knappe Ressource Boden erweitert werden, indem etwa Industrie- und Gewerbezonen zu Wohnzonen umgezont werden.

Wer ein Einfamilienhaus baut, ist in der Regel Laie. Entsprechend gross ist das Risiko, dass unvorhersehbare Probleme auftauchen. Der Beizug eines Bauherrenberaters von Beginn weg ist deshalb eine kostengünstige und sichere Lösung.

Zwischen 500`000 und einer Million Franken kostet heute im Schnitt der Traum vom Einfamilienhaus. Für viele die grösste Anschaffung des Lebens, für die sie sich zudem meist massiv verschulden. Trotzdem gehen viele Bauherren relativ blauäugig an die Umsetzung ihrer Pläne heran – egal ob sie ihr Haus mit einem Architekten nach Wahl oder einem Generalunternehmer (GU) realisieren. «Im Moment des Entscheides ein eigenes Haus zu bauen gehen die Emotionen hoch und bleiben rationale Entscheidungen oft auf der Strecke», sagt Othmar Helbling. Der langjährige Baufachmann ist seit fünf Jahren als Bauherrenberater tätig und Mitglied der Kammer unabhängiger Bauherrenberater. Blauäugig sind Bauherren nach Helblings Beobachtungen vor allem ganz zu Beginn bei der Wahl des Baupartners: Kaum jemand hole Referenzen ein oder prüfe genauer ob das Gegenüber die geeignete Person für die Realisierung des Projektes sei.

Dabei ist der passende Architekt oder Generalunternehmer das Fundament für die erfolgreiche Realisierung des eigenen Hauses. Um von Beginn weg den richtigen Baupartner zu finden und um den Bau ohne grössere Probleme realisieren zu können, lohnt es sich als Baulaie angesichts der möglichen Schwierigkeiten einen Bauherrenberater beizuziehen. Denn im weiteren Planungs- und Bauablauf lauern verschiedene Stolperfallen, die ohne professionelle Begleitung zu Problemen führen können:

• Vertragsabschluss: Schon der Abschluss des mehrere Dutzend Seiten langen Vertrages mit dem Architekten oder Generalunternehmer beinhaltet verschiedene Schwierigkeiten. Nach Beobachtung von Bauherrenberater Helbling werden mehr als die Hälfte  aller Verträge mit Architekten nicht richtig ausgefüllt. Unklar ist vor allem die Basis für die Honorarberechnung. Und auch bei Generalunternehmerverträgen wiegen sich viele Bauherren in falscher Sicherheit. Nicht zuletzt weil der Vertrag oft gleichzeitig mit dem Kaufvertrag bei einem Notar unterzeichnet wird: «Das sieht zwar gut aus, aber der Inhalt des GU-Vertrages wird vom Notar gar nicht geprüft, denn das ist nicht seine Aufgabe», sagt Othmar Helbling.
• Baukosten: Wie präzise und verbindlich die vorgelegten Zahlen sind, ist für die meisten Bauherren nicht klar und böse Überraschungen durch Mehrkosten deshalb oft vorprogrammiert.
• Planung und Ausführung: Als Laie versteht der Bauherr weder die exakten Bauabläufe noch die Baufachsprache. Deshalb bleibt ohne fachliche Begleitung nichts anderes übrig als sich auf die Aussagen von Handwerkern und Planern zu verlassen. Entsprechend häufig kommt es zu Missverständnissen.
• Zahlungsabwicklung: Immer wieder tauchen Fälle in den Medien auf, bei denen Bauherren viel Geld verloren haben, weil Leistungen bezahlt wurden, die gar noch nicht erbracht worden waren. Oft wurde dabei Blind auf die Aussagen von Bank und Generalunternehmer vertraut.
• Schlussabnahme: Fehlendes Fachwissen macht es Laien schwer den Bau am Schluss auf eigene Faust ordnungsgemäss abzunehmen und eventuelle Nachbesserungen einzufordern. Nach Beobachtungen von KUB-Fachmann Helbling kennen die am Bau beteiligten oft nicht einmal die geltenden Normen. So sind eine Mehrheit der von ihm begutachteten Flachdächer fehlerhaft ausgeführt, da Abläufe und Stauhöhen nicht den Baunormen entsprechen. Und auch bei den heute üblichen Aussenisolationen trifft er oft fehlerhafte Ausführungen an.

 Trotz der Vielzahl an möglichen Problemen scheuen viele Bauherren den Beizug eines versierten Beraters: «Die Leute meinen oft eine solche Beratung sei teuer», sagt Othmar Helbling. Doch nach seiner Erfahrung beläuft sich der Aufwand für eine durchschnittliche Rundumbetreuung beim Bau eines Einfamilienhauses auf 4000 bis 6000 Franken. Das entspricht gerade mal 0.3 bis 0.5 Prozent des gesamten Investitionsvolumens. Geld das zudem nicht selten durch die Vermeidung von Problemen eingespart werden kann. So gesehen ist der Bauherrenberater eine gute Versicherung und erspart einem Streitereien und schlaflose Nächte während des ganzen Bauprozesses. Das gilt vor allem, wenn der Berater bereits dabei ist, bevor erste Verträge mit einem Architekten oder Generalunternehmer abgeschlossen werden. «Wenn wir in dieser Phase die Weichen richtig stellen können, dann ist bereits vieles erreicht», sagt Fachmann Helbling. Doch nicht selten melden sich Bauherren erst bei ihm wenn erste Probleme auftauchen. «Je nach Situation wird es dann schwierig die Sache wieder gerade biegen zu können», sagt Helbling. Ein Beispiel: Ist im unterschriebenen Vertrag mit dem Generalunternehmer  vereinbart, dass die letzte Zahlung zehn Tage vor Bezug zu erfolgen hat, so kann man sich davor nicht drücken, selbst wenn das Haus zu dem Zeitpunkt noch alles andere als fertig ist. Wäre in diesem Fall der Bauherrenberater von Beginn weg dabei gewesen, hätte der Vertrag eine Rückbehaltsklausel enthalten, die dem Bauherrn ein gewisses Druckmittel für die ordnungsgemässe Fertigstellung und die Behebung der Mängel geben würde.

Text von Reto Westermann