2-jährige Garantieabnahme

Die Garantieabnahme, die eigentliche Schlussprüfung eines Bauwerkes, erfolgt gemäss der SIA-Norm 118 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten» auf das Verlangen der einen oder anderen Partei. Für alle Mängel, die innerhalb der 2-jährigen Garantiefrist festgestellt wurden, läuft nach 2 Jahren die Garantiefrist ab. Die Garantieabnahme muss daher geplant und sorgfältig vorgenommen werden.

  1. Garantieabnahme – Vor dem Ablauf der 2-jährigen Rügefrist nehmen der Architekt oder der Generalunternehmer die bis dahin entstandenen offensichtlichen Mängel auf. Dabei handelt es sich um Rissbildun-gen oder Veränderungen an den Baukonstruktionen, welche nach der Bauabnahme entstanden sind.
  2. Einladung – Die Garantieabnahme hat auf Verlangen der einen oder anderen Partei zu erfolgen. Es emp-fiehlt sich den Zeitpunkt ca. 3 Monate vor Ablauf der Rügefrist zu wählen, damit ausreichend Vorlauf für die Planung der Garantiearbeiten bleibt.
  3. Zeitrahmen – Für das Prüfen der Bauteile und das Erfassen der Mängel soll bei einer Eigentumswohnung mit mindestens 1 Stunde und bei einem Einfamilienhaus mit mindestens 1 1/2 Stunden gerechnet werden.
  4. Abnahmeprotokoll – Der Architekt oder der Generalunternehmer ist dazu angehalten, das Protokoll zu erstellen, welches gegenseitig schriftlich anerkannt werden muss.
  5. Mängelbehebung – Für die Mängelbehebung sollen je nach Umfang der Arbeiten 1 bis 2 Arbeitstage be-stimmt werden, an welchen die Unternehmer Zugang zum Bauwerk erhalten. Dem Architekten oder dem Generalunternehmer obliegt die Organisation und Kontrolle der ausgeführten Arbeiten.
  6. Nachkontrolle – Sind umfassende Arbeiten an einzelnen Bauteilen, wie etwa der Fassade, vorzunehmen, so empfiehlt sich eine Abnahme der Nachbesserungen, damit klar bestimmt ist, wann die Garantiefrist für die ausgeführten Arbeiten neu zu laufen beginnt.
  7. Schlussdokumentation – Sollte der Architekt oder der Generalunternehmer die revidierten Ausführungs-pläne noch nicht abgegeben haben, müssen diese jetzt noch eingefordert werden. Planunterlagen stellen aber ebenso einen Gebäudewert dar, wenn das Gebäude umgebaut oder verkauft werden soll.
  8. Abtretung von Garantiefristen – Möglicherweise tritt der Generalunternehmer die Garantieansprüche nach der Garantieabnahme an den Immobilienbesitzer ab. Verdeckte Mängel müssen somit vom Eigentümer direkt an den Unternehmern gerügt werden. Prüfen Sie die entsprechende Regelung in Ihrem Bauvertrag vorgängig.
  9. Verdeckte Mängel – Dies müssen umgehend nach ihrer Feststellung angezeigt werden. Das Bundesge-richt hat entschieden, dass dies innerhalb von 7 Tagen der Fall sein muss, damit die Garantieansprüche nicht verloren gehen.
  10. Keine weitere Abnahme – Vor dem Ablauf der 5-jährigen Garantiefrist ist keine Abnahme mehr geplant. Melden Sie Mängel frühzeitig vor Ablauf der Frist. Denn auch ein eingeschriebener Brief stoppt den Ab-lauf der Garantiefrist nicht.
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Bauabnahme Checkliste

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Bauabnahme – darauf müssen Sie acht geben!

Nach einer meistens intensiven Zeit der Bauausführung muss das Bauwerk muss vom Ersteller und vom Bauherrn gemeinsam geprüft werden. Erfolgt die Abnahme, geht das Bauwerk wie gesehen in die Obhut und in die Verantwortung des Bauherrn über. Dementsprechend sorgfältig muss bei der Bauabnahme vorgegangen werden. Die wichtigsten Tipps finden Sie auf der Checkliste für die Bauabnahme. Es kann sich durchaus bezahlt machen, sich bei einzelnen Punkten von einem Bausachverständigen beraten zu lassen.

  1. Bereits im Bauvertrag – Schon ein präziser Bauvertrag ist entscheidend. Sind die Formulierungen im Baubeschrieb schwammig so lassen sich nicht erbrachte Leistungen und vereinbarte Ausführungsqualitäten nur schwerlich einfordern.
  2. Vorbereitung Baubegehung – Bei einer Baubegehung vor der eigentlichen Abnahme soll die Bauausfüh-rung in Ruhe geprüft werden. Notieren Sie sich diese Punkte, damit diese anlässlich der Bauabnahme nicht vergessen gehen.
  3. Zeitplanung Bauabnahme – Für die Abnahme einer Eigentumswohnung soll mit gut 2 Stunden und mit der Abnahme eines Einfamilienhauses mit ca. 3 Stunden gerechnet werden. Verlangen Sie einen ausreichenden Zeitrahmen, damit eine sorgfältige Prüfung möglich ist.
  4. Abnahmeprotokoll und Mängelliste – Das Abnahmeprotokoll mit einer Mängelliste schreibt der Ersteller anlässlich der Bauabnahme. Die ausstehenden Arbeiten und die festgestellten Mängel sollen vollständig und nachvollziehbar protokolliert werden, damit diese falls notwendig für nicht an der Bauabnahme Beteiligte verständlich sind. Nun haben Sie falls notwendig die Möglichkeit, die Mängel zu einem späteren Zeitpunkt auf dem Rechtsweg durchzusetzen.
  5. Was muss geprüft werden? – Grundsätzlich alles. Wichtig sind aber die sichtbaren Oberflächen (Boden, Wand, Decken etc.), da diese wie gesehen akzeptiert werden. Die Beurteilung von Oberflächen und Ausführung richtet sich nach den jeweiligen SIA-Normen und den Empfehlungen der Schweizerischen Fach-verbände.
  6. Allgemeine Teile nicht vergessen – Diese werden nicht selten vergessen. Wer prüft die allgemeinen Teile der Liegenschaft (Tiefgarage, Dach, Umgebung etc.)? Auch diese Teile sollen sorgfältig von den Stockwerkeigentümern geprüft werden, gehen sie doch in das Eigentum aller über.
  7. Abnahme verweigern – Das Bauwerk muss abgenommen werden, wenn es im normalen Rahmen benutz- und somit bewohnbar ist. Wenn dies nicht der Fall ist, soll und muss die Abnahme zurückgestellt werden. Verlangen Sie im Zweifelsfall die schriftliche Bezugsbewilligung der Behörden, welche die Bewohnbarkeit bestätigt. Ist dies nicht gegeben, verweigern Sie die Abnahme.
  8. Was, wenn man sich nicht einig ist? – Lassen Sie auf dem Protokoll festhalten, was Sie beanstanden oder hinterfragen. Verlangen Sie die Prüfung durch einen unabhängigen Experten als Schiedsrichter. So haben Sie die Möglichkeit einen Bauexperten nach seiner unabhängigen Meinung an zu fragen oder zum Beispiel bei einem Fachverband ein Gutachten über die wellige Ausführung der Weissputzdecke einzuho-len.
  9. Termin für Mängelbehebung – Der Termin für späteste Erledigung sämtlicher Mängel soll bestimmt und schriftlich fixiert werden. Die Normen sehen dafür „eine angemessene Frist“ vor, die teilweise auch von Lieferfristen für notwendige Bauteile abhängig ist.
  10. Protokoll unterzeichnen – Das Protokoll muss gegenseitig schriftlich anerkannt werden. Bestehen sie auf eine Kopie oder machen Sie zumindest ein Foto der Unterlagen.

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