Das Bauhandwerkerpfandrecht ist in der Schweiz ein vom Gesetz vorgesehener Schutz für Handwerker und Unternehmer. Es sichert deren Ansprüche gegenüber dem Bauherrn ab. Sollten also erbrachte Leistungen nicht bezahlt werden – aus welchen Gründen auch immer – können die Handwerksbetriebe auf das Grundstück der entsprechenden Liegenschaft ein Grundpfandrecht eintragen lassen.

Geschützt sind die Lieferung von Material und Arbeit sowie die Arbeit allein. Darunter lassen sich alle typischen Bauleistungen einordnen, zu denen sich ein Unternehmer in einem Werkvertrag verpflichtet. Dabei ist es nicht relevant, ob die Leistungen auf der Baustelle oder beispielsweise in der Werkstatt des entsprechenden Unternehmens erbracht wurde. Ausgeschlossen sind blosse Materiallieferungen wie z. B. Backsteine oder Ziegel, die auch anderweitig verkauft werden können.

Eintragen lassen kann das Bauhandwerkerpfandrecht in der Schweiz, wer selbständig und auf eigene Rechnung auf oder für eine/r Baustelle eine Kundenarbeit erbringt.

Dies erfordert gewisse Fertigkeiten und eine berufsmässige Ausübung der Arbeit. Zwischen dem Leistungserbringer und dem Bauherrn muss kein direkter Vertrag bestehen. Es ist also möglich, dass beispielsweise ein Subunternehmen das Bauhandwerkerpfandrecht eintragen lässt, weil der Generalunternehmer die Leistungen nicht bezahlt. Für den Bauherr bzw. Grundeigentümer ergibt sich so das Risiko, Doppelzahlungen leisten zu müssen.

Schutzmassnahmen ergreifen

Das Bauhandwerkerpfand soll in erster Linie präventiv wirken. Es forciert den Grundeigentümer, sich darum zu kümmern, ob, wie und von wem die Leistungen der Handwerker vergütet werden. Um nicht unverschuldet in Schwierigkeiten zu geraten, sollte der Bauherr Schutzmassnahmen ergreifen. So kann er beispielsweise mit dem Generalunternehmer die direkte Bezahlung der Subunternehmen, Rückbehalte und Sicherheitsleistungen vereinbaren. Auch das Verlangen von Bank- oder Versicherungsgarantien oder die Einsetzung eines Bautreuhänders helfen, Doppelzahlungen zu vermeiden.

Übrigens sind nicht alle an einem Bau beteiligten Unternehmen berechtigt, mit dem Bauhandwerkerpfandrecht ihre Ansprüche geltend zu machen. Ausgeschlossen sind sogenannte «Kopfarbeiter», also z.B. Architekten, Ingenieure oder Geologen. Deren Leistungen sind dem Auftragsrecht unterstellt, das keinen Pfandrechtsanspruch vorsieht.

So wird das Bauhandwerkerpfandrecht eingetragen

Ein Handwerker hat vier Monate nach Abschluss der Arbeiten Zeit, seinen Pfandrechtsanspruch geltend zu machen. Dazu braucht er entweder eine schriftliche Bestätigung des Grundeigentümers über den Bestand der einzutragenden Forderung oder eine gerichtliche Feststellung. Unter Vorlage der Beweise kann der Gläubiger beim zuständigen Grundbuchamt die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts verlangen.

Erkennt der Grundeigentümer den Anspruch einer Forderung nicht an, so muss der Handwerker beim zuständigen Gericht eine vorläufige Eintragung des Pfandrechts beantragen. Der Richter entscheidet schnell, ob eine Forderung glaubhaft ist oder nicht. Sind die Voraussetzungen gegeben, ordnet das Gericht die vorläufige, zeitlich befristete Vormerkung des Bauhandwerkerpfands im Grundbuch an. Der Gläubiger muss anschliessend in einem Zivilprozess seinen Pfandrechtsanspruch beweisen, beispielsweise mit Arbeitsrapporten oder durch Zeugenaussagen.

Kommt es zum definitiven Eintrag des Bauhandwerkerpfandrechts, wird das Grundstück in seinem ganzen wirtschaftlichen Wert mit Einschluss aller Bestandteile und aller Zugehör belastet.

Der Grundeigentümer kann den Vermerk im Grundbuch nur löschen lassen, in dem er sich um die Bezahlung des Handwerkers kümmert. Tut er dies nicht, kann es zu einer Zwangsversteigerung kommen.

So viel Geld wie beim Hausbau nehmen die meisten Menschen nur einmal im Leben in die Finger. Klar, dass dieses auch dafür eingesetzt werden soll, wofür es gedacht ist: für die Errichtung der eigenen vier Wände. Ein Generalunternehmer-Konto bei einer Bank hilft bei der Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer (GU), die Ausgaben unter Kontrolle zu halten.

Denn entscheidet man sich für einen Generalunternehmer, leistet der Bauherr sämtliche Zahlungen direkt an diesen. Im Gegenzug ist der GU für die vollständige Abwicklung des Bauwerks zuständig. Er plant

  • das Gebäude,
  • engagiert Handwerker,
  • überwacht die Arbeiten und
  • ist für die Bezahlung der beteiligten Unternehmen zuständig.

Der Bauherr wird so zwar massiv entlastet, ist aber den Machenschaften eines einzelnen (General-)Unternehmers ausgesetzt. Er leistet dem GU in der Regel eine Vorabzahlung und begleicht weitere Raten nach Abschluss bestimmter Bauetappen. Dafür erhält der Bauherr am Ende ein schlüsselfertiges Objekt.

Doch: «Vertrauen ist gut, Kontrolle bekanntlich besser.» Leider gibt es in der Branche einige schwarze Schafe, die sich Generalunternehmer nennen. Denn die Berufsbezeichnung ist nicht geschützt.

Deshalb sollten vor Abschluss eines Vertrags immer Referenzen eingeholt und ein Betreibungsauszug des gewünschten Generalunternehmers angefordert werden.

Generalunternehmer-Konto: Die Bank als Kontrollinstanz

Weiter sollte bei Vertragsabschluss vereinbart werden, dass der Bauherr seine Zahlungen nicht direkt an den Generalunternehmer leistet, sondern das Geld auf ein GU-Konto bei einer Bank einbezahlt wird. Das Finanzinstitut beaufsichtigt in diesem Fall die zweckmässige Verwendung. D. h. Rechnungen und Zahlungsausgänge werden kontrolliert, womit verhindert wird, dass der Generalunternehmer das Geld für andere Projekte verwendet oder in den eigenen Sack steckt.

Das GU-Konto bietet aber nur bis zu einem gewissen Grad die gewünschte Sicherheit. Ist der Generalunternehmer plötzlich insolvent und bezahlt die Handwerker nicht, so können diese den Bauherrn direkt belangen, in dem sie auf der Liegenschaft das Bauhandwerkerpfandrecht eintragen lassen. So wird der Bauherr erneut zur Kasse gebeten, obwohl er dem Generalunternehmer bereits das Geld für die Arbeiten überwiesen hatte.

Geht der GU Konkurs, so ist auch das Geld auf dem GU-Konto weg. Es kann nicht an den Bauherrn zurückbezahlt werden, sondern geht in die Konkursmasse über.

Damit es gar nicht soweit kommt, sind bei der Wahl eines Generalunternehmers – wie bereits eingangs erwähnt – wichtige Abklärungen zu dessen Vertrauenswürdigkeit und Solvenz zu treffen. Beim Abschluss des Generalunternehmervertrags ist zudem sorgfältig auf Vollständigkeit sowie auf Details wie z. B. ausführliche Beschreibungen zu achten (Parkett ist nicht gleich Parkett!). Das Bestehen auf eine Zahlungsabwicklung via GU-Konto sowie den Abschluss einer Erfüllungsgarantie runden die Sicherheitsmassnahmen ab. Letztere wird von einer Bank oder Versicherung angeboten und sorgt dafür, dass auch im Falle eines Konkurses des Generalunternehmers die Handwerkerrechnungen bezahlt werden.