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Wer ein Einfamilienhaus baut, ist in der Regel Laie. Entsprechend gross ist das Risiko, dass unvorhersehbare Probleme auftauchen. Der Beizug eines Bauherrenberaters von Beginn weg ist deshalb eine kostengünstige und sichere Lösung.

Zwischen 500`000 und einer Million Franken kostet heute im Schnitt der Traum vom Einfamilienhaus. Für viele die grösste Anschaffung des Lebens, für die sie sich zudem meist massiv verschulden. Trotzdem gehen viele Bauherren relativ blauäugig an die Umsetzung ihrer Pläne heran – egal ob sie ihr Haus mit einem Architekten nach Wahl oder einem Generalunternehmer (GU) realisieren. «Im Moment des Entscheides ein eigenes Haus zu bauen gehen die Emotionen hoch und bleiben rationale Entscheidungen oft auf der Strecke», sagt Othmar Helbling. Der langjährige Baufachmann ist seit fünf Jahren als Bauherrenberater tätig und Mitglied der Kammer unabhängiger Bauherrenberater. Blauäugig sind Bauherren nach Helblings Beobachtungen vor allem ganz zu Beginn bei der Wahl des Baupartners: Kaum jemand hole Referenzen ein oder prüfe genauer ob das Gegenüber die geeignete Person für die Realisierung des Projektes sei.

Dabei ist der passende Architekt oder Generalunternehmer das Fundament für die erfolgreiche Realisierung des eigenen Hauses. Um von Beginn weg den richtigen Baupartner zu finden und um den Bau ohne grössere Probleme realisieren zu können, lohnt es sich als Baulaie angesichts der möglichen Schwierigkeiten einen Bauherrenberater beizuziehen. Denn im weiteren Planungs- und Bauablauf lauern verschiedene Stolperfallen, die ohne professionelle Begleitung zu Problemen führen können:

• Vertragsabschluss: Schon der Abschluss des mehrere Dutzend Seiten langen Vertrages mit dem Architekten oder Generalunternehmer beinhaltet verschiedene Schwierigkeiten. Nach Beobachtung von Bauherrenberater Helbling werden mehr als die Hälfte  aller Verträge mit Architekten nicht richtig ausgefüllt. Unklar ist vor allem die Basis für die Honorarberechnung. Und auch bei Generalunternehmerverträgen wiegen sich viele Bauherren in falscher Sicherheit. Nicht zuletzt weil der Vertrag oft gleichzeitig mit dem Kaufvertrag bei einem Notar unterzeichnet wird: «Das sieht zwar gut aus, aber der Inhalt des GU-Vertrages wird vom Notar gar nicht geprüft, denn das ist nicht seine Aufgabe», sagt Othmar Helbling.
• Baukosten: Wie präzise und verbindlich die vorgelegten Zahlen sind, ist für die meisten Bauherren nicht klar und böse Überraschungen durch Mehrkosten deshalb oft vorprogrammiert.
• Planung und Ausführung: Als Laie versteht der Bauherr weder die exakten Bauabläufe noch die Baufachsprache. Deshalb bleibt ohne fachliche Begleitung nichts anderes übrig als sich auf die Aussagen von Handwerkern und Planern zu verlassen. Entsprechend häufig kommt es zu Missverständnissen.
• Zahlungsabwicklung: Immer wieder tauchen Fälle in den Medien auf, bei denen Bauherren viel Geld verloren haben, weil Leistungen bezahlt wurden, die gar noch nicht erbracht worden waren. Oft wurde dabei Blind auf die Aussagen von Bank und Generalunternehmer vertraut.
• Schlussabnahme: Fehlendes Fachwissen macht es Laien schwer den Bau am Schluss auf eigene Faust ordnungsgemäss abzunehmen und eventuelle Nachbesserungen einzufordern. Nach Beobachtungen von KUB-Fachmann Helbling kennen die am Bau beteiligten oft nicht einmal die geltenden Normen. So sind eine Mehrheit der von ihm begutachteten Flachdächer fehlerhaft ausgeführt, da Abläufe und Stauhöhen nicht den Baunormen entsprechen. Und auch bei den heute üblichen Aussenisolationen trifft er oft fehlerhafte Ausführungen an.

 Trotz der Vielzahl an möglichen Problemen scheuen viele Bauherren den Beizug eines versierten Beraters: «Die Leute meinen oft eine solche Beratung sei teuer», sagt Othmar Helbling. Doch nach seiner Erfahrung beläuft sich der Aufwand für eine durchschnittliche Rundumbetreuung beim Bau eines Einfamilienhauses auf 4000 bis 6000 Franken. Das entspricht gerade mal 0.3 bis 0.5 Prozent des gesamten Investitionsvolumens. Geld das zudem nicht selten durch die Vermeidung von Problemen eingespart werden kann. So gesehen ist der Bauherrenberater eine gute Versicherung und erspart einem Streitereien und schlaflose Nächte während des ganzen Bauprozesses. Das gilt vor allem, wenn der Berater bereits dabei ist, bevor erste Verträge mit einem Architekten oder Generalunternehmer abgeschlossen werden. «Wenn wir in dieser Phase die Weichen richtig stellen können, dann ist bereits vieles erreicht», sagt Fachmann Helbling. Doch nicht selten melden sich Bauherren erst bei ihm wenn erste Probleme auftauchen. «Je nach Situation wird es dann schwierig die Sache wieder gerade biegen zu können», sagt Helbling. Ein Beispiel: Ist im unterschriebenen Vertrag mit dem Generalunternehmer  vereinbart, dass die letzte Zahlung zehn Tage vor Bezug zu erfolgen hat, so kann man sich davor nicht drücken, selbst wenn das Haus zu dem Zeitpunkt noch alles andere als fertig ist. Wäre in diesem Fall der Bauherrenberater von Beginn weg dabei gewesen, hätte der Vertrag eine Rückbehaltsklausel enthalten, die dem Bauherrn ein gewisses Druckmittel für die ordnungsgemässe Fertigstellung und die Behebung der Mängel geben würde.

Text von Reto Westermann

Auf den 1. Januar 2012 tritt eine Revision des Immobiliarsachenrechts in Kraft. Die Revision umfasst zahlreiche für Eigentümer relevante Neuerungen.

Handwerker oder Unternehmer können zur Sicherung ihrer Rechnungen ein Grundpfandrecht auf dem Grundstück errichten lassen, für das sie Arbeit und Material verwendet haben. Der Haus- oder Stockwerkeigentümer muss mit seinem Grundstück selbst dann für die offene Forderung haften, wenn die Schuld nicht ihm gegenüber, sondern gegenüber einem Dritten (z. B. einem Generalunternehmer) besteht. Dies gilt selbst dann, wenn der Eigentümer den Generalunternehmer bereits bezahlt hat. Für Haus- und Stockwerkeigentümer besteht somit das Risiko, dass sie für eine Leistung doppelt bezahlen müssen. Das Doppelzahlungsrisiko wurde zusätzlich vergrössert: Entgegen der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichts hat das Parlament den Pfandrechtsschutz auf Abbrucharbeiten, den Gerüstbau und die Baugrubensicherung ausgedehnt.

Zudem haben die Handwerker neu sogar vier statt wie bisher drei Monate Zeit, um nach Vollendung der Arbeiten ein Pfandrecht eintragen zu lassen. Der Pfandrechtsanspruch besteht sodann ausdrücklich auch für Arbeiten, die von einem Dritten, z. B. einem Mieter, veranlasst wurden – vorausgesetzt, der Grundeigentümer hat der Ausführung der Arbeiten zugestimmt.

«Wohnen kann tödlich sein». Jedem Wohngebäude in der Schweiz müsste im Grunde ein Beipackzettel mit dieser Überschrift beigegeben werden, von dem Bewohner Kenntnis zu nehmen hätten. Dabei geht es nicht um Unfälle aller Art, die sich bekanntermassen am häufigsten in den eigenen vier Wänden ereignen und von denen die SUVA in regelmässigen Abständen warnt. Vielmehr handelt es sich um eine Gefahrenquelle, die man weder sehen, noch riechen kann. Aber sie ist da. Die Rede ist von Radon, ein im Boden natürlich vorkommendes Edelgas, dem jährlich 200 bis 300 Leute zum Opfer fallen. Diagnose: Lungenkrebs. Radon ist nach dem Rauchen die zweithäufigste Ursache dieser Krankheit.

Das Edelgas ist radioaktiv. Seine Atome sind instabil, sie können weiter zerfallen und sich in andere, ebenfalls radioaktive Atome verwandeln, in Polonium, Blei und Wismuth. Das Gas wandert durch durchlässige Bodenschichten und penetriert unzureichend abgedichtete Gebäude. Beim Einatmen gelangt es in die Lungen und bestrahlt das Gewebe.

Neu ist dieser Sachverhalt nicht. Neu ist, dass das Gas laut Weltgesundheitsorganisation (WHO) sehr viel schädlicher ist, als bisher angenommen. Die aktuellen Grenzwerte lagen gemäss WHO bei 1000 Becquerel pro Kubikmeter Raumluft, ein Wert, der von der schweizerischen Strahlenschutzverordnung übernommen und in der Folge bei bestehenden Bauten angewendet worden ist. Für Neu- und Umbauten gilt ein Grenzwert von 400 Becquerel, allerdings nur, wenn er sich mit einfachen baulichen Schutzmassnahmen einhalten lässt.

Liegen die Werte eines Gebäudes über 1000 Becquerel wird’s gefährlich, liegen sie darunter, kann es gefährlich werden. Deshalb verordnete der Bund, dass alle Bauten, welche im Jahresmittel die 1000 Becquerel überschreiten, sanierungspflichtig sind. Das sind oder waren in der gesamten Schweiz rund 5000 bis 10’000 Häuser. Nimmt man die Maximalbelastung, so zählt man insgesamt 386 Gemeinden in welchen allerdings stets eine unterschiedliche Anzahl von Gebäuden mit zu hoher Strahlenbelastung betroffen ist.

Neuste Erkenntnisse haben die WHO nun bewogen, den Grenzwert drastisch zu senken, und zwar auf 300 Becquerel – der Richtwert wurde sogar bei 100 Einheiten festgesetzt. Es ist davon auszugehen, dass die Schweiz diese Werte ebenfalls übernehmen und sie im Rahmen der nächsten geplanten Revision der Verordnung im Jahr 2014 zum Gesetz erheben wird. Mit einschneidenden Konsequenzen: Neu finden sich nun 1288 Gemeinden in der Gefahrenzone wieder. Dies zeigt die IAZI-Karte der Radon belasteten Ortschaften. In all diesen Gemeinden werden Gebäude, deren Strahlenbelastung den neuen Grenzwert übersteigen, von Amtes wegen zu sanieren sein. Das muss nicht teuer sein. Genügen einfache Massnahmen, wie beispielsweise Abdichtungen, so dürften einige hundert Franken dazu ausreichen. Sind die Mängel indessen gröberer Art, so muss bei einem Einfamilienhaus rasch einmal mit Kosten von 5000 bis 15’000 Franken für Entlüftungen oder Betonböden und -wände kalkuliert werden. Für Gebäude, welche den Wert von 300 Becquerel nicht erreichen, wird voraussichtlich von einer Sanierungspflicht abgesehen. Eine Sicherheit, nicht an Lungenkrebs zu erkranken, können Bewohner daraus aber nicht ablesen.

Quelle: www.iazicifi.ch

In vielen Liegenschaften, die vor 1990 gebaut wurden, findet sich noch gefährliches Asbest.

Die feinen mineralischen Fasern sind tückisch. Sie setzen sich in den Atemwegen fest und können – oft erst Jahrzehnte nach dem Kontakt mit ihnen – Krebs auslösen. Bis zum Verbot 1990 fand Asbest in der Schweiz reichlich Verwendung. Vor allem von den im Zeitraum von 1960 bis 1990 erstellten Gebäuden gelten die wenigsten als asbestfrei. Betroffen sind mehr als 1,5 Mio. Wohnungseinheiten.

Bei Umbauarbeiten und Renovationen muss stets mit Asbestvorkommen gerechnet werden. Die Suva rät deshalb generell zu «erhöhter Vorsicht». Auch wenn inzwischen ein Grossteil der Bevölkerung um die Gefahren weiss, die von Asbest ausgehen, ist der Informationsbedarf weiterhin hoch. Wo überall in älteren Gebäuden Asbest vorkommt und in welchen Situationen der einst hochgelobte Werkstoff zur Gefahr für die Gesundheit werden kann, zeigt die Suva in einem 16 m² grossen Modellhaus auf, das unter anderem auf Messen gezeigt wird.

Christian Weber, Asbestspezialist im Bereich Bau bei der Suva, wendet sich primär an Handwerker, die bei unsachgemässem Vorgehen besonders exponiert sind. «In einigen Branchen, wie bei den Elektroinstallateuren, sind wir schon weit.» Bei anderen Branchen und namentlich in der Ausbildung sieht Weber Nachholbedarf.

Mit Kampagnen, die neben der Suva auch das Bundesamt für Gesundheit, kantonale Fachstellen und Organisationen wie der Hauseigentümerverband HEV durchführen, sollen auch Liegenschaftsbesitzer und Heimwerker für die Problematik sensibilisiert werden.

Simon Schneebeli von der Vereinigung der Asbestberater in der Schweiz (VABS) nennt zwei Arten der Analyse, die helfen, das Risiko einzuschätzen: die schnell gemachte Bestandesaufnahme, die sich bei unveränderter Nutzung anbietet, und die eingehende Gebäudeuntersuchung, die sich vor grösseren Arbeiten aufdrängt. «Als Bauherr sollte man dabei Firmen und Fachleute auswählen, die mit dem Material umgehen können», sagt Schneebeli, der mit seinem Lausanner Büro Picadus vor allem in der Westschweiz tätig ist. Beim Abbruch eines kontaminierten Gebäudes oder bei der Entsorgung von Material sind unter Umständen Spezialfirmen beizuziehen. Für Arbeiten, bei der viele Fasern freigesetzt werden, gilt zudem Meldepflicht.

Warum die vorgängige Abklärung sinnvoll ist, weiss auch Daniel Bürgi. «Das Risiko, dass es auf der Baustelle zu teuren Verzögerungen kommt, weil Asbest gefunden wird, liegt beim Auftraggeber», sagt der Geschäftsführer von Friedlipartner in Zürich. Unter Umständen bleibe alles liegen, wenn es den Bauarbeitern zu riskant werde. Weil der Vollzug im Umgang mit Asbest, anders als bei Altlasten, nicht genau geregelt ist, gebe es aber «eine grosse Grauzone». Zuweilen werde auch mehr gemacht als effektiv nötig.

Weil selbst kundige Architekten nicht immer in der Lage sind, alle Asbestrisiken zu überblicken, schlägt Berater Daniel Bürgi vor, ein detailliertes Sanierungskonzept auszuarbeiten, bevor die Arbeiten beginnen. Den Aufwand für solche vorgängigen Gebäudeuntersuchungen bei einem Mehrfamilienhaus schätzt Bürgi auf 2000 bis 3000 Fr. für die einfachere Variante und auf 5000 bis 10 000 Fr. für eine eingehende Prüfung vor Bauvorhaben. Dieses Geld sei gut angelegt, weil es sich oft in einer späteren Bauphase einsparen lasse. Nützlich sind solche Gutachten auch bei Kauf oder Verkauf von Immobilien. In Frankreich sind solche Untersuchungen vor Liegenschaftstransaktionen sogar obligatorisch.

Den Fachleuten liegt es fern, Panik zu machen. Wichtig sei, dass alle den Grundsatz kennen: Jedes Einatmen von Asbestfasern vermeiden! «Untersuchungen aus Frankreich zeigen, dass fast alle Gebäude aus der betreffenden Periode in irgendeiner Form Asbest enthalten», sagt Simon Schneebeli. Doch nur jede zehnte Liegenschaft sei dann sanierungsbedürftig. Für Hauseigentümer sei es oft schon beruhigend, meint auch Daniel Bürgi, wenn sich die Frage beantwortet lasse: «Muss ich in Bezug auf Asbest kurzfristig etwas unternehmen?»

Quelle www,nzz.ch

Wegen unzulässigen Wettbewerbsabreden büsst die Wettbewerbskommission (WEKO) vier Unternehmen, welche im Bereich Baubeschläge für Fenster und Fenstertüren tätig sind, mit insgesamt rund CHF 7,6 Mio. Die Unternehmen haben Zeitpunkt und Höhe von Preiserhöhungen untereinander abgesprochen. Solche horizontalen Preisabreden stellen schwere Verstösse gegen das Kartellgesetz dar. Die EU hat bezüglich der gleichen Sachverhalte ebenfalls eine Untersuchung eröffnet, diese ist derzeit noch hängig.

Aufgrund einer Selbstanzeige der Roto Frank AG, die dafür einen vollständigen Sanktionserlass erhielt, wurde das Verfahren mittels Hausdurchsuchungen eröffnet. In der Folge hat ein anderes Unternehmen weitere Wettbewerbsverstösse angezeigt, was erstmals zur Eröffnung eines neuen Verfahrens führte (sog. Bonus plus). Deshalb gewährt die WEKO diesem Unternehmen eine Sanktionsreduktion in der Höhe von 60%.

Mit der Untersuchung konnten Abreden im Zeitraum bis 2007 nachgewiesen werden. Es handelte sich dabei um Preisabreden zwischen Konkurrenten, in deren Rahmen die Unternehmen Höhe und Zeitpunkt von Preiserhöhungen koordiniert haben.

Die Sanktionen belaufen sich im Einzelnen auf:

Siegenia-Aubi AG (Uetendorf):                            CHF 3‘876‘465.-

Paul Koch AG (Wallisellen):                                 CHF 2‘957‘817.-

SFS unimarket AG (Heerbrugg):                         CHF 557‘200.-

Aug. Winkhaus GmbH & Co. KG (Telgte/D):       CHF 235‘381.-

Roto Frank AG (Dietikon):                                    CHF 0.-

Gegen die Unternehmen Gretsch-Unitas AG (Rüdtlingen-Alchenflüh) sowie die Mayer & Co Beschläge GmbH (Salzburg/A) wurde das Verfahren eingestellt.

Im Rahmen des Bonusprogrammes können Unternehmen, die bei der Aufdeckung und der Abschaffung von Wettbewerbsbeschränkungen kooperieren, ganz oder teilweise von einer Sanktion befreit werden. Sofern die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt werden, kann das erste Unternehmen eine Reduktion von 100% erhalten. Für weitere Unternehmen kann die Reduktion bis zu 50% betragen. Eine Reduktion bis zu 80% (Bonus plus) kann einem Unternehmen gewährt werden, wenn es im Rahmen einer Selbstanzeige zusätzlich Informationen oder Beweismittel liefert, welche es den Wettbewerbsbehörden erlauben, eine weitere Untersuchung.

Nach wie vor erleiden viele Personen einen Absturzunfall.
Über mehrere Jahre statistisch betrachtet sieht es leider so aus:

* Alle zwei Wochen ein Toter durch Absturz (Jedes Jahr enden 25 Absturzunfälle tödlich)
* Jeden Tag ein Invalider durch Absturz (Ø 370 dieser Opfer haben bleibenden Schäden)
* Ø 9000 berufsbedingte Absturzunfälle ereignen sich jährlich in der Schweiz.
* Ø 270 Mio CHF direkten Schaden pro Jahr verursachen Absturzunfälle. Dies ist ein Viertel aller Leistungen, welche die Suva jährlich für Berufsunfälle zahlt.
* Ø 26’000. – kostet die Suva ein Absturzunfall (Taggeld, Heilkosten und Kapitalwerte).
* Ø 470’000.– kostet ein absturzbedingter Invaliditätsfall.
* Ein absturzbedingter Invaliditätsfall kostet bis zu 2.5 Mio CHF.
* Fast jeder dritte Berufsunfall mit bleibenden Schäden oder Todesfolge ist ein Absturzunfall.
* Eine Hauptursache bei Absturzunfällen sind mangelhafte Arbeitsvorbereitung, fehlende Schulung, Selbstüberschätzung.

Quelle www.absturzrisiko.ch

Vermutlich ist der Bau eines Gebäudes das grösste Projekt, welches wir in Auftrag geben in unserem Leben. Wir verwenden unser gesamtes gespartes Kapital, setzen unser Vorsorgegeld ein und ver-schulden uns für 80% und mehr der Investitionskosten.

Eigentlich Grund genug, sich intensiv damit auseinander zu setzen. Denn neben der nicht optimal ausgesuchten Küchenfarbe warten Stolperfallen mit weit grösserer Tragweite auf Bauherren.

Auf die Frage an meine Kunden und zukünftigen Bauherren, ob sie persönliche Referenzen ihrer Baupartner eingeholt haben und nicht bloss die Referenzliste gelesen haben, reagiert man nicht sel-ten erstaunt.

Meine Bedenken einer 2008 gegründeten GmbH mit einem Stammkapital von Fr. 20‘000.- bereits 90% des Werkvertrages beim Einbau des Unterlagsbodens zu bezahlen, wo doch erst etwa 60% der Arbeiten vollbracht sind, hat man bei der Vertragsprüfung nicht selten keine Bedeutung zugemessen.

Wer kontrolliert den die Bauqualität meines Hauses? Oftmals bleibt diese Frage bei der Aufarbeitung von Baumängeln und Bauschäden unbeantwortet. Der Zeit- und Kostendruck lassen keine andere Ausführung zu, eine Aussage mit der ich leider regelmässig konfrontiert werde in der Bauwelt.

Die Bauabnahme erfolgt dann unter Führung des Architekten oder Generalunternehmers auch meis-tens wieder unter Zeitdruck. Die grösste Investition im Leben und in weniger als einer Stunde hat man alles genau geprüft und abgenommen? Da geht die Übernahme eines Neu- oder Gebrauchtwagens normalerweise länger.

Den Vergleich Slow down habe ich ebenfalls aus dem Strassenverkehr ausgeliehen, man möge mir dies beim Hausverein nachsehen. Aber dies ist mein Tipp an werdende Bauherren: schaut genau und lasst euch Zeit, Hausbau ist in den meisten Fällen eine einmalige Sache.

Die Projektierungsarbeiten eines Architekten können ohne vertragliche Vereinbarung entschädigungspflichtig sein. Das Bundesgericht stützte einen diesbezüglichen Entscheid auf das Recht der sogenannten Geschäftsführung ohne Auftrag.

Zu beurteilen war folgender Fall: Ein Landeigentümer kontaktierte im Jahr 1997 einen Architekten – wegen einer möglichen Überbauung. In den folgenden Monaten erstellte dieser diverse Überbauungsstudien, Skizzen, Pläne und grobe Kostenberechnungen für das Projekt. Bis Ende 1998 bestand jedoch keine verbindliche Vereinbarung über die Realisierung des Projektes. Trotzdem stellte der Architekt für den bisherigen Aufwand Rechnung in Höhe von rund 68000 Franken.

Der Landeigentümer wies die Forderung zurück. Es bestehe kein Architekturvertrag. Der Architekt klagte und erhielt vor den kantonalen Instanzen teilweise Recht. Die Arbeiten seien auf das Baugrundstück des Eigentümers zugeschnitten gewesen, und dieser habe klares Interesse an der Überbauung gezeigt. Zudem habe er die bisherigen Planungsarbeiten mit einem Schreiben genehmigt.

Dagegen wehrte sich der Eigentümer beim Bundesgericht mit dem Argument, der Architekt habe aus Eigeninteresse gehandelt. Die Bundesrichter aber sagten klar: Die Arbeiten seien genehmigt worden, deshalb seien sie zu entschädigen. Unabhängig davon, in welchem Interesse sie erfolgt seien.

Bundesgericht, Urteil 4A_496/2007 vom 31. März 2008