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Die Mehrheit der Einfamilienhäuser in der Schweiz wird mit einem Keller gebaut. Es gibt aber durchaus auch gute Gründe, auf eine Unterkellerung zu verzichten.

Das Elternhaus der Architektin Alexandra Reimann aus Meiringen sollte modernisiert werden. Das bestehende Einfamilienhaus, Baujahr 1954 entsprach nicht mehr den Ansprüchen der Bewohner. Bereits zu einem frühen Zeitpunkt in der Planung zeichnete sich ab, dass der Aufwand für eine Anpassung des bestehenden Gebäudes an die neuen Anforderungen  einen unverhältnismässig wäre. Der Entscheid für einen Ersatzneubau wurde nach reiflichen und emotionalen Überlegungen gefällt.

Das neue Haus wurde altersgerecht geplant
Die Vorstellungen und Wünsche für das neue Eigenheim konnten Herr und Frau Reimann  ziemlich präzise formulieren. Sie stellten sich ein Wohnhaus auf nur einem Stock vor. Ein Gebäude, welches sie auch im Alter bequem bewohnen können und das pflegeleichter ist als das alte. Die moderne, geradlinige Umsetzung, die ihre Tochter zu Papier brachte, gefiel ihnen.

Braucht das Gebäude einen Keller?
Kann ein Gebäude ohne Keller wirklich funktionieren? Wohin mit all den Gegenständen? Wie sollte man nur mit einem kleinen Technikraum unter dem Carport auskommen? Der Keller hat in den Köpfen der meisten Bauherren und Hausbesitzer eine hohe, beinahe nicht wegzudenkende Wertbeständigkeit. Es war daher einiges an Überzeugungsarbeit notwendig, damit die Architektin ihre Eltern vom Weglassen des Kellers überzeugen konnte. Aber nur so konnten die Vorstellungen vom altersgerechten Wohnkonzept auf einer Etage auch wirklich umgesetzt werden. Der Stauraum wurde konsequent optimiert und im Gebäude eingeplant. Die raumhohen Wandschränke wurden geschickt angeordnet. Die zentralen Abstellräume haben sich in der Praxis absolut bewährt.

Welche Kosten können eingespart werden ohne Kellergeschoss?
Der Keller wird, wenn überhaupt, aus Baukostengründen ein Thema, auch wenn die Kosteneinsparungen oftmals überschätzt werden. Nach Angabe von Reto Sieber von der Firma Swisshaus AG in St. Gallen belaufen sich die Kosten für die Ausführung eines Kellergeschosses eines durchschnittlichen Einfamilienhauses auf ca. 40‘000 Franken. Jedoch entfallen nicht sämtliche Kosten, wenn der Keller weggelassen wird. Die Mehraufwendungen und Kosten für die Ausführung der Streifenfundamente rund ums Gebäude, die aufwendigeren Aushubarbeiten und der allfällig notwendige Materialersatz zwischen den Fundamenten müssen mit ca. 10‘000 Franken kalkuliert werden. Varianten wie die teilweise Unterkellerung erachtet Reto Sieber als halbe Lösung, denn die Kosteneinsparungen sind im Vergleich zu gering. Denn durch eine nur teilweise Erstellung des Untergeschosses stimmt der Schwerpunkt des Gebäudes nicht. Zusätzliche statische Massnahmen sind notwendig, damit das Gebäude wieder ins Gleichgewicht kommt.

Grosse Aufwendungen für einen Keller
Unterschiedliche Bauuntergründe mit Wasser führenden Schichten oder ein Gebäude, welches im Grundwasser zu stehen kommt, bedingen einiges an Aufwand, damit das Gebäude abgedichtet und trocken gehalten werden kann. Spezielle Abdichtungen wie Fugen- und Dichtungsbänder müssen deshalb angebracht werden. Gegen drückendes Hangwasser müssen zusätzliche Drainageleitungen für die Entwässerung ausgeführt werden, ein grosser Aufwand für Stau- und Abstellraum, den man im architektonischen Konzept eventuell auch mit anderen Lösungen integrieren kann.

Der Keller als Fundament des Hauses
Ebenso kann ein Keller das unverzichtbare Fundament für ein Haus bilden. Der Baugrund kann in den ersten paar Metern unter der Erde zu wenig tragfähig sein. Baupfähle oder der Ersatz des Erdmaterials sind notwendig. Kosten, die mit dem Weglassen des Kellers nicht aufgewogen werden.
Das Einfamilienhaus in Meiringen steht auf ebenem, stabilem und trockenem Untergrund. Der Baugrund hatte somit keinen Einfluss auf die Entscheidungsfindung bei der Planung.

Den Keller bei der Planung hinterfragen
Es lohnt sich, sämtliche Überlegungen von Anfang an bei der konzeptionellen Planung eines Hauses zu berücksichtigen. Das Wohnen auf einer Etage bietet nicht nur eine hohe Benutzerfreundlichkeit für den Lebensabschnitt im Alter. Die klare Abtrennung des Kalt- und des Warmbereiches kann die optimale Dämmung der Gebäudehülle verbessern und vereinfachen. Auf keinen Fall zu vergessen: Endlich kein unnötiger Stauraum mehr im Keller für jahrelang ungebrauchte Gegenstände, die längst hätten verschenkt oder entsorgt werden müssen.

Bilder vom Haus in Meiringen unter www.alexandra-reimann.ch

In einem einzigen Vertrag werden sämtliche Leistungen für ein schlüsselfertiges Bauwerk beschrieben und festgehalten. Ein präziser und ausgewogener Vertrag, in welchem die Risiken für den Bauherrn minimiert werden, bildet die Basis für ein erfolgreiches Bauvorhaben. Der nachfolgende Artikel zeigt, auf welche Punkte speziell geachtet werden muss.

Der Generalunternehmer übernimmt üblicherweise sämtliche Arbeiten. Er ist Ansprechpartner für den Bauherrn und garantiert die Einhaltung von Kosten, Terminen und der Bauqualität.

Baupartner umsichtig auswählen
Vor oder spätestens während der Vertragsverhandlung mit einem Generalunternehmer muss dessen Bonität geprüft werden. Das Einholen von persönlichen Referenzen über den Generalunternehmer gibt einen Eindruck über die Bauqualität und die Kundenbetreuung nach den Verkaufsgesprächen.

Generalunternehmerverträge genau prüfen
Um das Konfliktpotenzial bezüglich Kosten, Terminen und der Bauqualität so gering als möglich zu halten, müssen die Verträge vor deren Abschluss auf Risiken und Schwachstellen geprüft werden. Ein ausgewiesener Baufachmann oder Bauherrenberater kann den Vertrag ergänzen sowie optimieren und Ihnen die Restrisiken aufzeigen.

Vertragsformen nicht festgelegt
Die Vertragsformen sind nicht einheitlich festgelegt. In der Baupraxis trifft man somit die unterschiedlichsten Vertragswerke, welche sich teilweise bei genauerem Hinsehen als „Mogelpackungen“ herausstellen. Da Leistungen nur vage beschrieben, Vorauszahlungen der Bauherren nicht sichergestellt, Mängelrechte abgetreten oder wegbedungen. Die Vertragsvorlage sowie die dazugehörigen allgemeinen Bedingungen des VSGU bilden sicherlich für jeden Bauherrn einen Ratgeber und grobe Leitplanken dafür, was in einem Vertrag alles geregelt sein muss.

Vollständiger, detaillierter Leistungsbeschrieb
Die Leistungen des Generalunternehmers sollen in einem Baubeschrieb und Projektplänen genau quantifiziert werden. Formulierungen wie: „Schalter und Steckdosen in ausreichender Anzahl“ geben keine Auskunft über die genaue Ausführung der Elektroinstallation. Ärgerlich, wenn während der Bauphase Kosten auftauchen, die nicht Bestandteil des Generalunternehmervertrags sind, wie die präzise Ausführung der Umgebungsarbeiten oder der allgemeinen Räume und Zugänge zum Gebäude.

Mängelrechte werden abgetreten
In der Praxis werden in den Verträgen von den Generalunternehmern die Mängelrechte abgetreten. Der Bauherr muss sich somit direkt mit den Unternehmern um eine Behebung der Mängel bemühen, mit Unternehmern, mit denen er kein direktes Vertragsverhältnis und auch keine Kenntnisse über den Vertragsinhalt hat.
Unabdingbar daher die vertragliche Vereinbarung der Garantieansprüche der SIA Norm 118 mit dem Generalunternehmer. Deren Sicherstellung mittels eines Garantiescheines für die ersten zwei oder die gesamten fünf Jahre muss in einem Generalunternehmervertrag speziell vereinbart werden.

Sicherstellung der Vorauszahlungen
Vorauszahlungen sollen abgesichert werden, damit die Verwendung für das vereinbarte Bauvorhaben sichergestellt ist. Eine Einzahlung auf ein Sperrkonto oder eine Erfüllungsgarantie des Generalunternehmers gewährleistet dies. Die Schlusszahlung erfolgt üblicherweise bei der Eigentumsübertragung. Was, wenn dann nicht alle Arbeiten fertiggestellt sind, da der Vertrag kleinere Fertigstellungsarbeiten sowie witterungsbedingte Verzögerungen für die Fassade und die Umgebung zulässt? Vereinbaren Sie, dass für solche nicht ausgeführte Arbeiten ein Rückbehalt vorgenommen werden kann, der erst nach vollständiger Fertigstellung sämtlicher Arbeiten fällig wird.

Bauhandwerkerpfandrecht
Die Bezahlung der am Bau beteiligten Unternehmer erfolgt direkt durch den Generalunternehmer. Das ist ein Prozess auf welchen Sie keinen Einfluss nehmen können. Werden Zahlungen vom Generalunternehmer nicht ausgeführt, hat jeder Unternehmer das Recht, seine offenen Forderungen im Grundbuch mit einem Bauhandwerkerpfandrecht vorzumerken. Im äussersten Fall wird die Liegenschaft versteigert und der Unternehmer schadlos gehalten. Solche Pfandrechte können bis 3 Monate nach Fertigstellung der Arbeiten eingetragen werden. Vereinbaren Sie im Vertrag, dass die Schlusszahlung von ca. 20% auf ein Sperrkonto erfolgt, welches nach Vorliegen eines Grundbuchauszuges ohne Pfandrechte 3 Monate nach Handänderung ausgelöst werden muss.

Die Vorfreude beim Hausbau ist gross. Endlich in den eigenen vier Wänden wohnen und darin tun und lassen können was man will, ist der Wunsch vieler.

Umso schlimmer wenn der Traum vom eigenen Heim zum Albtraum wird. Damit dies nicht geschieht, ist es wichtig, sich vor dem Hausbau vertraglich abzusichern. So können Sie bei Patzern die Schuldigen zur Verantwortung ziehen.

Allem voran ist es empfohlen mit dem Architekten einen Architektenvertrag zu unterzeichnen. Darin werden die Rechte und Pflichten des Architekten geregelt. Für einen Architektenvertrag gibt es keine vorgeschriebene Form, es empfiehlt sich jedoch einen Standardvertrag des Schweizerischen Architekten- und Ingenieurvereins SIA zu verwenden. Der SIA-Vertrag 1002 ist eine Mischung aus einem einfachen Auftrag und einem Werkvertrag.

Durch den Architektenvertrag wird der Architekt verpflichtet, eine Leistung zu erbringen, im Gegenzug dazu verpflichtet sich der Bauherr, diese Leistung zu honorieren. Der Bauherr erhält durch den Vertrag die Sicherheit, dass der Architekt bei selbst verschuldeten Fehlern gerade stehen muss. Dabei handelt es sich üblicherweise um folgende

Fehler:

. Falsche Schätzung der Baukosten

. Unzureichende Beratung

. Nichteinhaltung von Terminen und Fristen

. Planungsfehler

Achtung: Der Architektenvertrag regelt nur das Vertragsverhältnis zwischen dem Bauherren und dem Architekten, jedoch nicht dasjenige zu den ausführenden Bauunternehmen. Mit diesen müssen Sie separat einen Werkvertrag abschliessen, idealerweise basierend auf der SIA-Norm 118. So wird Ihnen gewährleistet, dass bei Fehlern, die nicht vom Architekten verschuldet werden, die verantwortlichen Unternehmen haften müssen.

Beachten Sie beim Vertragsabschluss, dass SIA-Normen keinesfalls einer gesetzlichen Regelung gleichzustellen sind. Die SIA erstellt diese Normen als Leitfaden, dieser muss jedoch von beiden Vertragspartnern akzeptiert werden. Deshalb müssen Sie sich beim Abschluss von solchen Verträgen ausdrücklich auf die SIA-Norm beziehen, ansonsten gilt der Vertragsabschluss nach Gesetz oder nach allfällig individuell definierten Regeln. Ein Vertragspartner kann sich in diesem Fall nicht auf eine SIA-Norm berufen.

Doch auch wer einen Vertrag nach SIA-Norm aushandelt, ist vor Stolpersteinen nicht gefeit. Schliesslich ist die SIA ein Berufsverband und folglich sind ihre Normen gar architektenfreundlich ausgerichtet. So muss gemäss SIA-Norm 102 der Bauherr dem Architekten nachweisen können, dass dieser einen Fehler verschuldet hat. Ein Unterfangen, das sich als schwierig erweisen kann. Gelingt es nicht, muss der Architekt für seine Fehler nicht gerade stehen.

Deshalb bedenken Sie: Genauso wichtig wie der Vertrag ist  unter anderem aus diesem Grund  die Wahl des Architekten. Sie können sich von Anfang an viel Ärger sparen, wenn Sie sich die Zeit nehmen und sowohl Architekt als auch Bauunternehmen sorgfältig auswählen. Das heisst: Mehrere Referenzen einholen und sich erkundigen, ob frühere Kunden zufrieden waren.