hbq bauberatung

Mit der Bauabnahme gehen alle Rechte und Pflichten eines Bauwerks an den Bauherrn oder den Eigentümer über. Die Garantiefrist beginnt damit zu laufen. Gut zu wissen, welche Ansprüche einem Immobilienbesitzer zustehen.

Die Grundlage für die Garantieleistungen eines Unternehmers bildet der Werk- oder Kaufvertrag. Die Garantieleistungen werden in den Verträgen unterschiedlich geregelt. Nicht immer bildet die SIA-Norm 118 „Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten“ den diesbezüglichen Vertragsbestandteil, dann gelten die Bedingungen aus dem Obligationenrecht.

Garantie SIA-Norm 118
Wurde die SIA-Norm 118 als Vertragsbestandteil vereinbart, beginnt mit der Bauabnahme die 2-jährige Garantiefrist, die eigentliche Rügefrist für offensichtliche Mängel, zu laufen. Kleinere Mängel wie feinere Rissbildungen, die sich nicht vergrössern, können vor Ablauf der 2-jährigen Garantiefrist ge-meldet werden. Mängel, wie etwa der Wassereintritt an einer Dachkonstruktion, müssen hingegen umgehend gemeldet werden, damit Folgeschäden verhindert werden können.
Die Garantiefrist für verdeckte Mängel, die nach der Garantieabnahme auftreten, beträgt 5 Jahre. Diese Mängel müssen umgehend innerhalb von 7 Tagen dem Unternehmer mitgeteilt werden, damit die Garantieansprüche Gültigkeit haben.

Vorteile SIA-Norm 118 gegenüber Obligationenrecht
Im Gegensatz zum Obligationenrecht können gemäss SIA-Norm 118 kleinere Mängel bis zur Garan-tieabnahme gesammelt und zusammen angemeldet werden. Der wesentliche Vorteil der Garantieleis-tungen der SIA-118 Norm liegt darin, dass die Beweislast während der ersten 2 Jahre darüber ob ein Mangel vorliegt oder nicht, beim Unternehmer liegt. Sicherlich ein Vorteil, muss doch der Bauherr als Baulaie dem Unternehmer nicht den Mängelnachweis erbringen. Erst nach Ablauf der 2-jährigen Ga-rantiefrist kehrt sich die Beweislast für die verdeckten Mängel um und obliegt von nun an dem Bau-herrn.

Garantieabnahme – letzte Gelegenheit
Die Garantieabnahme bildet für den Eigentümer die letzte Möglichkeit, bereits erkannte oder erkenn-bare Mängel zu rügen, die innerhalb von 2 Jahren nach der Bauabnahme aufgetreten sind. Nimmt der Bauherr dies nicht war, verliert er seinen Garantieanspruch für diese Mängel. Ratsam ist es daher, in jedem Fall 2 bis 3 Monate vor Ablauf der Frist beim Architekten oder Generalunternehmer nachzufra-gen, damit die Schlussabnahme nach 2 Jahren nicht vergessen geht. Denn sämtliche Unternehmer müssen nachweislich spätestens am letzten Tag der Rügefrist Kenntnis der Mängel haben, ansonsten erlöschen die Garantieansprüche.

Garantieabnahme mit einem Architekten
Im üblichen Leistungsumfang des Architekten gemäss SIA-Ordnung 102 „Leistung und Honorare der Architekten“ sind das Einsammeln der Mängel, das Organisieren der Arbeiten, das Aufbieten der Un-ternehmer und das Überwachen der Garantiearbeiten enthalten. Das Durchsetzen der Garantiean-sprüche ist jedoch Sache des Bauherrn oder muss dem Architekten separat vergütet werden. Ist ein Unternehmer konkurs oder weigert er sich, die Garantiearbeiten zu leisten, können je nachdem die Leistungen der Nachbesserungsarbeiten mit  einem Bank- oder Versicherungsgarantieschein gedeckt werden.

Garantieabnahme mit einem Generalunternehmer
Der Generalunternehmer ist üblicherweise für das Erbringen der Garantieleistungen zuständig. Ver-sucht der Generalunternehmer die Schlussprüfung über den Ablauf der Rügefrist hinaus zu verschie-ben oder weigert er sich eine Garantieabnahme vorzunehmen, muss der Bauherr den Generalunter-nehmer rechtzeitig über die vorhandenen Mängel in Kenntnis setzen. So kommt der Bauherr seinen Pflichten innerhalb der 2-jährigen Rügefrist und der 5-jährigen Garantiedauer nach.

Ablauf einer Garantieabnahme
Der Bauherr und der Architekt oder Generalunternehmer nehmen die Schlussprüfung gemeinsam zur Beweissicherung vor. Der Architekt oder der Generalunternehmer erstellt ein Protokoll, welches von beiden Parteien unterzeichnet werden muss.
Oftmals gibt die Beurteilung, ob ein Mangel vorliegt oder nicht und welche Massnahme für die Nach-besserung erfolgen soll, zu Diskussionen Anlass. Die für einen Bauherrn nicht nachvollziehbaren Verweise auf zulässige Toleranzen nach einer SIA-Norm oder die unverhältnismässige Nachbesserung, sind oftmals Anlass dafür. Ein Bausachverständiger oder Bauberater kann den Bauherrn anlässlich einer solchen Abnahme unterstützen und ihm bei der Durchsetzung seiner Mängelrechte helfen.

Neubeginn der Garantiefristen
Für die instand gestellten Teile findet gemäss SIA-Norm 118 auf verlangen des Unternehmers eine Abnahme statt. Es liegt aber vor allem im Interesse des Bauherrn bei umfassenden Mängelbehebun-gen eine solche Abnahme vorzunehmen und zu protokollieren. Denn, mit der Abnahme der Nachbes-serungsarbeiten beginnt die Garantiefrist dieser Werkteile neu zu laufen.

Der Kauf einer Wohnung ab Papier oder der Bau eines eigenen Einfamilienhauses ist für Laien ein komplexes Thema. Entsprechend gross ist das Risiko, Fehler zu machen, Fehler, die unter Umständen teuer zu stehen kommen. Und weder der Immobilienmakler noch der eigene Architekt sind zur Vermeidung von Fehlern unbedingt hilfreich. Der Makler ist seinem Auftraggeber verpflichtet, der Architekt trägt die Verantwortung – auch wenn er vom Bauherrn beauftragt ist – nur zu einem Teil selber. Verträge mit Handwerkern werden immer vom Bauherrn direkt unterschrieben.

Einen Bauherrenberater beizuziehen kann sich darum lohnen. Meist handelt es sich dabei um erfahrene Architekten oder Ingenieure, die sich ganz auf die Beratertätigkeit verlegt haben und in der Kammer unabhängiger Bauherrenberater (KUB) zusammengeschlossen sind. Zwar scheinen ihre Honorare von 180 bis 200 Franken pro Stunde hoch zu sein, doch hält sich der Stundenaufwand in der Regel in Grenzen – und ein guter Bauherrenberater hilft, teure Fehler zu vermeiden. Rund 20 Stunden beträgt der Aufwand für die Beratung beim Bau eines kleineren Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung, also knapp 4000 Franken.

Je früher der Berater beigezogen wird, desto weniger Fehler unterlaufen. Etwa nachdem bereits Verträge unterzeichnet und wichtige Entscheide gefällt wurden. Am Anfang hilft der Berater beim Erstellen von Pflichtenheften, bei der Durchsicht von Verträgen, Offerten und Plänen sowie beim Festlegen wichtiger Eckwerte, etwa des Energiestandards. Während des Baus ist weniger Beratung nötig, der Fachmann macht allenfalls einmal einen Besuch auf der Baustelle, um den Stand zu prüfen oder eine heikle Phase zu überwachen. Vor dem Einzug schliesslich unterstützt der Berater den Bauherrn bei der Bauabnahme und der Erledigung der Mängelbehebung.

Quelle www.beobachter.ch

Nicht immer läuft bei den Arbeiten auf der Baustelle alles wie geplant. Der Termin- und der Kos-tendruck haben immer mehr direkten Einfluss auf die Ausführung der Arbeiten auf der Baustelle und die Bauqualität. Eine regelmässige Kontrolle der Bauarbeiten macht sich für Bauherren bezahlt, trägt sie doch zur langfristigen Werterhaltung des Gebäudes bei.

Täglich werden auf der Baustelle Arbeiten ausgeführt, deren Qualität sich auf das Bauwerk aus-wirken. Dabei werden unterschiedlichste Materialien und Konstruktionen von Unternehmern verbaut, die in dieser Konstellation meistens noch nicht zusammengearbeitet haben. Daraus entstehen Nahtstellen, die sehr genau geplant und geprüft werden müssen.

Die Baubehörde prüft die Einhaltung der Bauvorschriften
Die Gemeinden prüfen während der Bauarbeiten die Einhaltung der Auflagen aus der Baubewilligung und den kantonalen und kommunalen Bauvorschriften. Üblicherweise werden dabei die Massgenauigkeit des Schnurgerüsts, das korrekte Verlegen der Kanalisationsleitungen, die Um-setzung der brandschutztechnischen Massnahmen sowie die Geländer und Absturzsicherungen geprüft. Sind diese Anforderungen erfüllt, erteilt die Gemeinde in der Regel die Bezugsbewilligung für ein Gebäude.

Regelmässige Baukontrolle schon während der Bauphase
Sämtliche übrigen Arbeiten müssen vom Bauherrn oder von dessen Vertreter auf der Baustelle, dem Architekten oder dem Generalunternehmer geprüft werden. Unter dem verbreiteten Zeitdruck auf den Baustellen werden diese Kontrollen nicht immer vorgenommen. So werden Prüfungen und Abnahmen von einzelnen Bau- oder Werkteilen unterlassen, die nach Abschluss der Arbeiten nicht mehr sichtbar sind. Entsprechend dem Baufortschritt geplante Baukontrollen tragen zur Sicherstellung der Bauqualität bei, sind aber auf den meisten Baustellen ein Fremdwort. Die langfristigen Konsequenzen daraus trägt nicht selten der Bauherr.

Vertrauen ist gut, Baukontrollen sind besser!
Nicht alle Bauteile können anlässlich der Bauabnahme auf ihre korrekte Ausführung und die Einhaltung der Regeln der Baukunde geprüft werden. Mängel verbergen sich nicht selten in den nicht mehr sichtbaren Bereichen. Eine unsachgemässe Dampfsperre im Dachbereich wird unter Umständen erst ein paar Jahre nach der Fertigstellung der Arbeiten einen Bauschaden nach sich ziehen. Für Bauherren, die oftmals Baulaien sind, kann sich der Beizug eines Baufachmanns für Baukontrollen empfehlen.

Die 5 wichtigsten Punkte
Aus den Erfahrungen aus Bauabnahmen und Mängeln, die anlässlich der 2-jährigen Garantieabnahmen festgestellt wurden, zeigen sich nachfolgende 5 Gebäudeteile, die sorgfältig geprüft werden sollten. 1. Kellerabdichtung: Wie ist die Abdichtung zwischen der Bodenplatte und der Kellerwand sowie den einzelnen Arbeitsfugen im Beton geplant? Wurden diese korrekt ausgeführt? 2. Dachkonstruktion: Sind die Flachdächer gemäss den Anforderungen der SIA-Normen geplant und mit ausreichend Gefälle ausgeführt? Wurden bei den Steildächern die Dampfbremsen luftdicht angeschlossen und die Wärmedämmung vollständig und sauber verarbeitet? 3. Fassadenkonstruktion: Wurden die Platten korrekt verarbeiten oder sind zwischen den einzelnen Platten grössere Fugen erkennbar? 4. Rohbaukontrolle vor den Gipserarbeiten: Sind die haustechnischen Installationen wie Elektro-, Wasser- und Lüftungsanschlüsse an der korrekten Position? Werden überall, wo notwendig, Gewebenetze eingebettet vom Gipser, um Rissbildungen im Verputz vorzubeugen?  5. Ca. 5 Wochen vor Fertigstellung. Noch sind nicht alle Bauteile verkleidet oder gestrichen und es lässt sich mit Hinblick auf die Bauabnahme noch Einfluss auf die Arbeiten nehmen oder es lassen Korrekturen anbringen.

Nächster Schritt: Bauabnahme was gilt es zu beachten?
Lassen Sie sich genügend Zeit, sämtliche Bauteile anlässlich der Bauabnahme sorgfältig zu prüfen. Verlangen Sie im Vorfeld ausreichend Zeit dafür, denn je nach Komplexität braucht es für eine Eigentumswohnung 2-3 Stunden und für ein Einfamilienhaus 3-4 Stunden. Zeit, die gut investiert ist. Denn alles, was anlässlich der Bauabnahme sicht- und prüfbar ist und was Sie nicht bemängeln, gilt aus baurechtlicher Sicht als abgenommen. Ein Bauberater kennt die SIA-Normen sowie die Bauvorschriften und kann Ihnen helfen, Ihre Ansprüche und Rechte während der Bauabnahme durchzusetzen.

Im Unterschied zum öffentlichen Sektor und zu institutionellen Investoren ist der Bauherrenberater beim privaten Bau von Wohneigentum kaum etabliert. Dabei wäre eine professionelle, fachkundige Unterstützung gerade für den Laien ganz besonders hilfreich.

«Die Informationslage in jedem anderen Rechtsgeschäft ist ungleich besser als beim privaten Bau von Wohneigentum», sagt Hans Heiner Kern. Der Präsident der Kammer Unabhängiger Bauherrenberater (KUB) fällt ein recht ernüchterndes Urteil über die Rechtssicherheit von privaten Bauherren. Der Weg von der Auftragserteilung bis hin zur Bauabnahme ist aus seiner Erfahrung gespickt mit Fussangeln – angefangen bei unvorteilhaften Werkverträgen und Baubeschrieben über ungenaue und unvollständige Vertragsunterlagen bis hin zu Nutzungsvereinbarungen, die nicht durchgesetzt werden. Die Komplexität eines Bauprojektes werde seitens der privaten Bauherrschaft häufig unterschätzt, meint auch sein KUB-Vorstands-Kollege Christoph Kratzer. Wachsende Normenvielfalt, rasante technologische Entwicklung der Anlagen, Installationen und Materialien sowie steigende Ansprüche an das Preis-Leistungs-Verhältnis machen den Bau zu einem komplexen Projekt.
Unberechtigte Angst vor Kosten

Aber gerade der Bauherr, eine der Schlüsselfiguren, ist häufig ein Laie, der die Folgen der Entscheidungen, die von ihm laufend gefordert werden, nicht abschätzen kann. Darum schlüpft der Architekt neben seiner ausführenden Planungsfunktion meist auch in die Rolle des Beraters. Interessenkonflikte sind zwangsläufig die Folge. Wenn beispielsweise der Architekt einen ihm bekannten, aber teureren Handwerker für die Ausführung der «Plättli»-Arbeit vorschlägt, steht schnell einmal die Frage im Raum, ob der Architekt unabhängig und im Interesse des Bauherrn urteilt. Immerhin wird sein Honorar nach Höhe der Baukosten berechnet.

Hier bringen die beiden KUB-Vertreter den Bauherrenberater ins Spiel. Die Rolle ihres Berufsstandes sehen sie in einer Mittlerfunktion zwischen Auftraggeber und ausführenden Auftragnehmern in einem komplexen Rechtsverhältnis. Die Entlastung des Bauherrn, die Steigerung der Rechtssicherheit für alle Parteien, die fachliche Kompetenz in Management- und Baufachfragen und die Anlaufstelle für Beauftragte stellen zentrale Funktionen der Bauherrenberater-Tätigkeit dar. Sie alle zielen darauf ab, ein Bauprojekt möglichst reibungslos abzuwickeln. Der Berater übernimmt dabei die delegierbaren Aufgaben des Bauherrn und bietet ihm Sicherheit bei seinen Entscheidungen. Die erwähnte Mittlerfunktion umfasst dabei auch die Unterstützung der Vorschläge des Architekten. Im erwähnten Beispiel kann der Bauherrenberater in Kenntnis der überlegenen Fachkompetenz und sauberen Arbeit des vorgeschlagenen Plättlilegers den Verdacht einer «Honorar-Optimierung» zweifelsfrei ausräumen.

Idealerweise wird der Berater möglichst früh beigezogen. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass die Situation zwischen den Parteien oft bereits festgefahren ist, wenn er ins Spiel kommt. Bei der Bauabnahme zeigt sich, ob die Verträge ausreichend detailliert und zweckmässig sind. Die Weichen werden ganz am Anfang richtig oder falsch gestellt. Bei der Abnahme einen Berater beizuziehen – insbesondere wenn Konfliktpotenzial vorhanden ist -, erachten die beiden Berater zwar als richtig. Die Meinung, dass in dieser Phase alles noch geradegebogen werden kann, ist in ihrem Urteil jedoch ein Trugschluss.

Der anfängliche Verzicht auf den Berater rührt vor allem von der Angst vor zusätzlichen Kosten her. Dem halten die beiden Kammervertreter entgegen, dass die Einsparungen durch effizientere Abläufe, das frühzeitige Erkennen von ungeklärten Fragen, das Vermeiden von kostenwirksamen Fehlern und die fachliche Beratung das Honorar von bis zu 3% der Bausumme rechtfertigten. Letztlich seien Umfang des Mandates und damit Höhe des Honorars aber individuell festzulegen.
Beratung beim Kauf

Auf den ersten Blick scheint derjenige sicherer zu fahren, der Wohnraum in fortgeschrittenem Baustadium oder nach Bauabschluss kauft. Doch auch hier zeigen die Erfahrungen der beiden Berater ein anderes Bild. Die Annahme täusche, dass Kaufverträge für solche Objekte standardisiert seien. Viele Details wollen, wie sie betonen, nach individuellen Wünschen festgelegt, Einzelheiten geklärt, das Werk abgenommen und später eventuelle Baumängel gerügt werden. Wer dies, wie die meisten Käufer von Wohneigentum, einmal im Leben macht, habe den Verkäufern und Auftragnehmern wenig entgegenzuhalten. Hier sei eine kritische Würdigung der Verkaufsunterlagen durch den Bauherrenberater rasch ein Mehrfaches des Beratungshonorars wert.

Als Beispiel sei die bei Wohnbauten wichtige Frage der Schalldämmung erwähnt: Die betreffende SIA-Norm 181 wurde verschärft, was die Anbieter dazu verleitet, die Erreichung der erhöhten Anforderungen nur noch «anzustreben», statt zu garantieren. Um zu beurteilen, ob dies zu akzeptieren ist oder ob Möglichkeiten für klare Verhältnisse bestehen, reicht das Fachwissen auch eines interessierten Laien nicht aus.

Kern macht kein Hehl daraus, dass es in der Bauwirtschaft immer noch viele schlitzohrige Anbieter gibt. Seriöse Auftragnehmer – und das ist die grosse Mehrheit – schätzen nach seinen Worten die professionelle Zusammenarbeit mit dem Bauherrenberater. Dies vor allem darum, weil der klassische Berater nicht Konkurrenz sei, sondern als kompetenter Vertreter des Bauherrn ein effizientes Arbeiten ermögliche. «Seriöse Auftragnehmer erachten uns als Unterstützung, indem wir beim Bauherrn den Sinn für das Wesentliche schärfen und ihn auf mögliche Fallgruben aufmerksam machen», erklärt Kern.

Quelle NZZ online

Die Bauarbeiten sind abgeschlossen, jetzt gehts ans Wohnen. Und an die mitunter langwierige Geschichte mit Mängeln, Rügen und Fristen. Es lohnt sich, bei der Bauabnahme genau hinzuschauen und vielleicht sogar Hilfe beizuziehen.

Endlich! Die letzten Handwerker haben den Bau verlassen. Der Architekt hat die Schlüssel übergeben. Das Haus ist bezugsbereit. Gross ist die Vorfreude auf das neue Heim – gross ist aber auch die Gefahr, dass in der Euphorie ein wichtiger Schritt vernachlässigt wird: die Bauabnahme. Ähnlich wie bei der Wohnungsabnahme für Mieter geht es bei der Bauabnahme darum, sämtliche Mängel am eigenen Haus festzustellen und zu rügen.

Kratzer im Parkett, eine klemmende Eingangstür, eine an der falschen Wand angebrachte Steckdose, Farbe, die von der Badezimmerdecke blättert: Den Neubau ohne Mängel gibt es nicht.

Darum empfiehlt es sich, bereits im Kauf-, Werk- oder Generalunternehmervertrag eine ordentliche Bauabnahme zu vereinbaren. Vorgenommen wird diese, sobald der Bau abgeschlossen ist – am besten zusammen mit dem Architekten oder dem Bauleiter. Während des Rundgangs durch und um das Haus werden die Mängel in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Darin wird notiert, wo ein Mangel entdeckt wurde, was genau nicht in Ordnung ist und bis wann spätestens der Mangel von den Handwerkern behoben worden sein muss.

Wichtig ist, dass dieses Protokoll von beiden Parteien unterschrieben wird. Ist man sich mit Architekt oder Bauleiter nicht einig, ob es sich bei einem bestimmten Punkt um einen Mangel handelt, sollte man die Situation mit Fotos und Notizen möglichst genau dokumentieren.

Das ist eine der Schwierigkeiten des Bauherrn bei der Abnahme: Als Nicht-Fachmann wird er unter Umständen gewisse Mängel gar nicht erkennen. Wobei es sich um einen Mangel handelt und was noch knapp toleriert werden muss, ist für ihn schwierig abzuschätzen.

Deshalb kann sich der Beizug eines unabhängigen Experten zur Bauabnahme lohnen. Die Kosten für die Unterstützung bewegen sich im Rahmen von 400 bis 1100 Franken – je nachdem, ob sich der Bauherrenberater im Vorfeld in die Verträge einlesen soll und wie viele Termine vor Ort nötig sind.

Mit der Bauabnahme laufen die Garantie- und Rügefristen an. Die Garantiefrist für unbewegliche Objekte wie ein Haus beträgt gemäss Obligationenrecht (OR) fünf Jahre. Während dieser Zeit ist der Handwerker verpflichtet, die Mängel zu beheben. Jedoch nur, wenn diese sofort schriftlich gerügt werden, nachdem sie entdeckt worden sind (Ausnahme: siehe «SIA-Norm 118»). Wird ein offensichtlicher Mangel – also einer, der bei genauer Prüfung erkannt werden sollte – bei der Bauabnahme nicht gerügt, gilt das Werk selbst mit dem Mangel als abgenommen. Mit der Folge, dass keinerlei Garantieanspruch mehr besteht.

Bauherren brauchen einiges an Nervenstärke
Ist das Abnahmeprotokoll vollständig verfasst und unterschrieben, wird der Architekt oder der Generalunternehmer die Mängel gegenüber den Handwerkern rügen. Sind die Garantieleistungen jedoch vertraglich an den Käufer abgetreten, muss der Bauherr die Behebung der Mängel selber einfordern.

Die Bauabnahme und die Zeit bis zur vollständigen Behebung aller Mängel erfordert von den Bauherren einiges an Nervenstärke. Umso wichtiger ist es, darauf vorbereitet zu sein.

Damit man nach dem Einzug ins neue Heim nicht dauernd die Handwerker im Haus hat – sofern sie überhaupt zur Arbeit antreten –, rät Christoph Kratzer von der KUB dazu, kurze Zeit vor der Fertigstellung des Hauses bereits eine Vorabnahme zu machen. So können die meisten Mängel noch vor dem Einzug und der eigentlichen Bauabnahme behoben werden.

Quelle www.beobachter.ch

Betrieb, Unterhalt und Kosten

In der Regel laufen kontrollierte Lüftungssysteme während der Heizsaison. Die Intensität der Lüftung kann mit einem 3-Stufen-Schalter reguliert und damit den jeweiligen Bedürfnissen im Haus angepasst werden: Stufe 1 „leicht“ für Abwesenheit, Stufe 2 „Normal“ für Anwesenheit und Stufe 3 „Intensiv“, wenn man kocht, viele Gäste anwesend sind oder geraucht wird. Klappen im Luftverteilungssystem machen es möglich, selten benutzte Räume zu- oder abzuschalten.

Wichtig! Die Lüftungsanlage muss im laufenden Betrieb regelmässig gewartet und gereinigt werden. Sonst besteht die Gefahr, dass die Zuluft verschmutzt und damit die Luftqualität deutlich gemindert wird. Ist die kontrollierte Wohnungslüftung einmal installiert, kann und sollte auf das bisherige Lüftungs verhalten während der Heizsaison verzichtet werden. Stosslüften ist in der Regel nicht mehr notwendig und vor allem: kein Dauerlüften bei gekippten Fenstern mehr. Umfragen unter Benutzern zeigen, dass das Raumklima und dadurch der Wohnkomfort sich spürbar verbesserten. Bei Renovation oder Umbau sollte daher die Option einer kontrollierten Wohnungslüftung unbedingt geprüft werden.

Eine grobe Faustregel beziffert die Mehrkosten einer nachträglich eingebauten Komfortlüftung auf 10′000 Franken pro Wohnung in einem Mehrfamilienhaus sowie auf 15′000 bis 25′000 Franken in einem Einfamilienhaus. Auf den ersten Blick refinanziert sich die Investition bei heutigen Kosten nicht vollständig über die tieferen Wärmekosten. Die Netto-Mehrkosten belaufen sich auf 4 bis 7 Franken pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Für eine 100 m2 grosse Wohnung heisst das rund 50 Franken pro Monat mehr, für ein Einfamilienhaus 75 Franken pro Monat.

Neben den direkt eingesparten Energiekosten müssen jedoch auch die sogenannten indirekten Nutzen mit in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einbezogen werden: mehr Behaglichkeit und Wohnkomfort, bessere Luftqualität und gesundes Raumklima, Lärmschutz sowie mehr Sicherheit und nicht zuletzt die damit verbundene Wertsteigerung des Hauses sowie bei einem Mehrfamilienhaus höhere Mieteinnahmen.

Das Bundesamt für Energie hält auf seiner Website einige interessante Infos zum Thema bereit:

Gesundes Raumklima ohne Energieverlust

Abnahmeprotokoll für Komfortlüftungen

Mit der Bauabnahme geht das fertige Bauwerk in Obhut des Bauherrn über. Damit wird ein wichtiger Meilenstein bei Neubauten und Renovationen erreicht. Eine gut geplante und sorgfältige Abnahme lässt fehlerhafte Ausführungen, Vertragsabweichungen und nicht fertig gestellte Arbeiten erkennen.

Othmar Helbling ist Bauherrenberater und Geschäftsführer der hbq-bauberatung, Rapperswil-Jona. In der täglichen Arbeit wird er immer wieder für Bauabnahmen beigezogen. Was gibt es bei Bauabnahmen zu beachten?

Es gibt grundsätzlich zwei Arten von Bauabnahmen. Einerseits die behördliche Abnahme der Gemeinde von Kanalisation, der Kontrolle der Feuerpolizei und der Bauvorschriften. Dann gibt es die Abnahme der Bauhandwerkerleistungen durch den Bauherrn.

Welche gesetzlichen Grundlagen gelten?
Es empfiehlt sich in sämtlichen Bauverträgen die Anwendung der SIA Norm 118 zu vereinbaren. Die SIA Norm regelt die Bauabnahme ausführlich und auch für den Nichtbaufachmann verständlich. Das Gesetz geht im Obligationenrecht jedoch nur rudimentär darauf ein. (Die nachfolgenden Aussagen von Othmar Helbling beziehen sich auf Verträge mit der Grundlage der SIA Norm 118).

Wann erfolgen die Abnahmen durch den Bauherrn?
Nach der Fertigstellung einzelner, in sich geschlossener, vollendeter Werkteile zum Beispiel bei Umbau- oder Renovationsarbeiten. Nach der Vollendigung eines gesamten Bauwerks, zum Beispiel beim Kauf eines schlüsselfertigen Objektes von einem Generalunternehmer.

Wann laufen die Fristen für die Bauabnahme an?
Der Unternehmer leitet die Abnahme mit der Anzeige der Vollendung des Werkes an. Die Prüfung muss dann innert Monatsfrist zusammen mit der Bauherrschaft oder deren Vertreters (Bauleiter oder Architekt) erfolgen. Nimmt der Bauherr ein Werk von sich aus in Gebrauch, zum Beispiel zum Weiterbau, so kommt dies einer Fertigmeldung gleich. Unterbleibt nach der Fertigmeldung eine gemeinsame Prüfung innerhalb von 30 Tagen, gilt das Werk nach Ablauf dieser Frist als abgenommen.

Wer nimmt an einer Abnahme teil?
Der Unternehmer, der Bauherr und oder dessen Vertreter (Bauleiter oder Architekt). Aus zeitlichen Gründen wird es dem Bauherrn wahrscheinlich aber nicht möglich sein, an sämtlichen Abnahmen der einzelnen Werkteile und Arbeitsgattungen teilzunehmen. Übersieht der Vertreter des Bauherrn anlässlich der Abnahme einen offensichtlichen Mangel, gilt er jedoch trotzdem als abgenommen. Gegebenfalls empfiehlt sich vertraglich zu regeln, dass eine Abnahme erst Gültigkeit erlangt, wenn sie von der Bauherrschaft mit unterzeichnet wird.

Was wird anlässlich der Bauabnahme geprüft?
Ob die vertraglich vereinbarten Leistungen vom Unternehmer vollständig, mängelfrei und den Normen und Vorschriften entsprechend ausgeführt wurden. Eine sorgfältige Prüfung und Funk-tionskontrolle sämtlicher Apparate, Installation und Einrichtungen durch den Bauherrn sind in jedem Fall notwendig. Denn: Für sämtliche, erkennbaren Mängel oder Vertragsabweichungen, die bei der Bauabnahme nicht gefunden worden sind, verliert der Bauherr das Recht auf Nachbesserung!

Was wenn Mängel festgestellt werden?
Diese werden in einem Abnahmeprotokoll festgehalten, welches den Zeitpunkt der Prüfung festhält und von sämtlichen Beteiligten unterzeichnet werden muss. Der Unternehmer hat ein Nachbesserungsrecht an seinen Arbeiten für die Behebung der festgestellten Mängel. Dieses muss ihm vom Bauherrn gewährt werden. Ebenfalls muss dem Unternehmer vom Bauherrn eine angemessene Frist für die Nachbesserungsarbeiten zugestanden werden. Eine Abnahme kann somit auch bei unwesentlichen Mängeln erfolgen, wenn diese den Gebrauch des Werkes nicht behindern. Bei schwerwiegenden Mängeln,  die eine in Gebrauchnahme nicht ermöglichen, kann die Abnahme für das Werkteil oder das gesamte Bauwerk zurück gestellt werden.

Was wenn der Mangel nicht nachbessert werden?
Erfolgt die Nachbesserung durch den Unternehmer nicht, hat der Bauherr die nachfolgenden drei Möglichkeiten.
1. Er kann zu Lasten des säumigen Unternehmers einen anderen mit diesen Arbeiten beauftragen. Dabei sind aber einige Formalitäten zu beachten.
2. Der Bauherr kann für den Mangel einen Minderwert geltend machen.
3. Ist das Werk anlässlich der Abnahme unbrauchbar, kann der Bauherr die Abnahme verweigern und vom Unternehmer die Wandelung des Vertrages, die rückwirkende Auflösung des Vertrages verlangen. Eine Forderung, welche jedoch nur in ganz seltenen Fällen durchgesetzt werden kann.

Was passiert rechtlich bei der Abnahme durch den Bauherrn?
Das Gebäude, oder ein einzelner Werkteil geht in die Obhut des Bauherrn über. Er ist somit für allfällige Schäden sowie den allfälligen Untergang des Werkes verantwortlich. Die Bauversicherungen werden durch die Gebäudeversicherungen des Bauherrn abgelöst, welche auf diesen Zeitpunkt abgeschlossen werden müssen. Mit dem Zeitpunkt der Abnahme beginnen ebenfalls die jeweiligen Garantiefristen für die einzelnen Arbeitsgattungen zu laufen.

Welche Fehler passieren am häufigsten bei Bauabnahmen?
Der Bauherr lässt sich bei der Bauabnahme zeitlich unter Druck setzen. Es wird nicht ausrei-chend Zeit für eine sorgfältige Prüfung einberechnet. Es empfiehlt sich für die Abnahme einen Bauexperten bei zuziehen, der auf Grund seiner Erfahrung Mängel sofort erkennen kann. Bei Meinungsverschiedenheiten, ob eine Mangel vorliegt oder nicht, kann er auf die entsprechenden Baunormen verweisen.

Wie geht denn ein Baufachmann vor?
Er prüft vorgängig die vertraglichen Grundlagen und Baubeschriebe, damit er die Vollständigkeit der Arbeiten prüfen kann und die vereinbarten Normen und Garantiefristen kennt. Empfehlenswert ist eine Vorprüfung des Bauwerkes vor der Abnahme, damit bereits im Vorfeld eine Mängelliste erstellt werden kann. Der Baufachmann nimmt an der Abnahme teil und berät und unterstützt den Bauherrn. Nach Abschluss der Nachbesserungsarbeiten prüft er diese auf ihre korrekte Ausführung.  Anlässlich der der 2-jährigen Garantieabnahme unterstütz er den Bauherrn bei Schlussabnahme.