hbq bauberatung

Für Bauten des Bundes gelten seit dem 1. Januar 2010 neu Zahlungsfristen von 30 Tagen. Das ist eine markante Verbesserung für die beteiligten Handwerker, Unternehmer, Architekten und Ingenieure. Bisher galt in den Verträgen des Bundes eine Zahlungsfrist von in der Regel 60 Tagen, in Ausnahmefällen sogar länger. Die neue Weisung gilt aber nur für den soge-nannten Baubereich des Bundes, nicht für andere öffentliche Bauherren wie SBB, Kantone und Gemeinden. Bei privaten Bauten ist in der Regel die Norm SIA 118 als Vertragsbedingung vereinbart, die ebenfalls eine Zahlungsfrist von 30 Tagen vorsieht. Allerdings ist nicht nur die Zahlungsfrist das Entscheidende für die Frage, wann der Bauherr zu bezahlen hat bezie-hungsweise die Unternehmer und Planer ihr Geld erhalten.

Da ist zuerst einmal die Frage, wann eine Rechnung gestellt werden kann und sie fällig wird. SIA 118 sieht bei Einheitspreisverträgen monatliche Abschlagszahlungen (Akontozahlungen) vor. Das Zahlungsbegehren des Unternehmers für Abschlagszahlungen muss eine überprüf-bare Aufstellung aller Leistungen des Unternehmers bis zum Ende des Rechnungsmonats enthalten und darf 90 Prozent des Leistungswerts erfassen, wenn ein monatliches Ausmass aufgenommen wird, 80 Prozent, wenn die Leistung nur grob abgeschätzt wird.

Der Rückbehalt dient dem Bauherrn als Sicherheit für die Vertragserfüllung des Unternehmers bis zur Abnahme des Werks. Bei Pauschal- oder Globalpreisverträgen sind die Abschlags-zahlungen durch einen Teilzahlungsplan besonders zu regeln. Monatlich und ohne Rückbehalt kann der Unternehmer Regiearbeiten und die Teuerung in Rechnung stellen. Mit der Schluss-abrechnung stellt er dann auch den Rückbehalt in Rechnung.

Zu beachten ist, dass für die Fälligkeit der Schlussabrechnung nach der Norm SIA 118 drei Voraussetzungen erfüllt sein müssen: erstens die Abnahme des Werks, zweitens die Prüfung der Schlussabrechnung durch die Bauleitung sowie drittens die Leistung der Sicherheit für die Mängelhaftung (Garantieschein) durch den Unternehmer. Erst wenn alle drei Voraussetzungen erfüllt sind, ist die Schlussabrechnung zur Zahlung fällig und gilt die Zahlungsfrist von 30 Ta-gen. Die Bauleitung hat die Schlussabrechnung innert eines Monats zu prüfen. Bei umfangrei-chen oder besonderen Arbeiten kann im Werkvertrag eine verlängerte Prüfungsfrist bis zu drei Monaten festgesetzt werden. Umstrittene Forderungen werden mit Ablauf der Prüfungsfrist ebenfalls zur Zahlung fällig, wenn sie sich nachträglich als geschuldet erweisen sollten.

Der Bund sieht neu nicht nur eine kürzere Zahlungsfrist von 30 Tagen vor, sondern auch eine sehr kurze Frist für die Prüfung der Schlussabrechnung von nur 10 Tagen nach ordnungsge-mässer Einreichung. In der Frage, ob eine Schlussabrechnung ordnungsgemäss eingereicht sei, streiten sich Bauleitung und Unternehmer oft. Der Werkvertrag des Bundes bestimmt, dass Rechnungen, die den Anforderungen nicht genügen, zur Korrektur und Ergänzung zu-rückgewiesen werden können und die beanstandeten Teile der Rechnung bis zur Nachrei-chung eines ordnungsgemässen Zahlungsbegehrens nicht fällig sind. Für die Frage, wann eine Rechnung bezahlt werden muss, sind also die Prüfungs- und Zahlungsfrist zusammen zu beachten.

Leistet der Bauherr die fällige Zahlung nicht innert der vereinbarten Frist, verliert er einen allfällig vereinbarten Anspruch auf Skontoabzug. Nach Ablauf der Zahlungsfrist kann der Unternehmer den Bauherrn durch Mahnung in Verzug setzen. Von diesem Zeitpunkt an schuldet der Bauherr Verzugszins.

Quelle: www.baurecht.ch

Die Kosten für den Bau des Stadions sind weitaus höher als bisher bekannt: Hinter den Kulissen streiten sich die Stadt Zürich und die Baufirma Implenia um Ausstände von bis zu 20 Millionen Franken.

Riss im Stadiondach, Rost an den Stahlträgern: Das Stadion Letzigrund sorgt seit Wochen für Schlagzeilen. Nun kommt ein weiteres Problem ans Licht – mit möglicherweise erheblichen finanziellen Folgen für die Stadt. Laut der Generalunternehmung Implenia stehen für den kurz vor der Euro 2008 fertiggestellten Bau noch Zahlungen «in erheblicher Höhe» aus.

Detaillierter will sich die Baufirma nicht äussern, man will keine Schlammschlacht mit der Stadt. Inoffiziell verlautet aber, dass gegenüber dem von FDP-Stadträtin Kathrin Martelli geführten Hochbaudepartement als Auftraggeber ein «zweistelliger Millionenbetrag» geltend gemacht werde. Ein ehemaliger Kadermann beziffert den offenen Anspruch von Implenia gegenüber der Stadt auf rund 20 Millionen Franken.

Teure Zusatzinstallationen
Laut ehemaligen Beteiligten sind die Zusatzkosten unter anderem darauf zurückzuführen, dass mehr Armierungsstahl eingesetzt werden musste als geplant. Auch die Installationen für die TV-Übertragungen der drei Euro-08- Gruppenspiele seien deutlich teurer geworden als erwartet. Diese Anpassungen haben offenbar zu einer dritten Kostenüberschreitung des von den Zürcher Stimmberechtigten einst in Höhe von 110 Millionen Franken bewilligten Stadionkredits geführt. Einen ersten Zusatzkredit von 11,3 Millionen Franken haben die Stimmberechtigten für den Auf- und Rückbau zusätzlicher Sitzplätze genehmigt, damit während der Euro–08 Gruppenspiele ausgetragen werden konnten. Ein weiterer vom Gemeinderat abgesegneter Kredit ermöglichte unter anderem den Einbau einer Rasenheizung, damit auch in der kalten Jahreszeit in Zürich Spiele der Super League ausgetragen werden können.

Für die nun bekannt gewordenen Kostenüberschreitungen will die Stadt nicht mehr aufkommen. Das Hochbaudepartement sieht keinen Grund für weitere Zahlungen. Laut Pressesprecherin Andrea Holenstein sind sämtliche finanziellen Verpflichtungen aus dem Werkvertrag «vollumfänglich erfüllt». Ein dritter Zusatzkredit würde wohl auch auf grossen politischen Widerstand stossen. Martellis Sprecher Urs Spinner hatte vor der Gemeinderatsdebatte über den zweiten Nachtragskredit im Juni 2007 betont, es würden nun bestimmt keine weiteren Kreditwünsche der Stadt mehr folgen.

Jetzt droht ein Rechtsstreit
Die Generalunternehmerin macht sich im Nachhinein den Vorwurf, die Arbeiten nicht unterbrochen zu haben, als der Baukredit ausgeschöpft war. Eine solche Verzögerung hätte den Standort Zürich als Austragungsort der Euro 08 allerdings ernstlich in Frage gestellt. Implenia hat die Mehrkosten gemäss TA-Informationen schon nach Fertigstellung bei der Stadt angemeldet. Sie hat lange auf den Verhandlungsweg gesetzt, weil man das Verhältnis zur Stadt im Hinblick auf neue Bauvorhaben nicht trüben wollte. Nun treffen sich Implenia und Stadt wohl vor Gericht wieder. Um den offenen Betrag zeichnet sich ein Rechtsstreit ab. Das Hochbauamt will sich dazu aktuell nicht äussern, die Sache scheint der abtretenden Stadträtin Kathrin Martelli zu heikel.

Gut möglich auch, dass sich beide Parteien nun mit Forderung und Gegenforderung in Stellung bringen für die ebenfalls offene Auseinandersetzung um die Kosten für die bevorstehende Dachsanierung. Nach einem Riss in der Stahlkonstruktion wurde das Dach in der letzten Woche mit Stützpfeilern abgesichert, am Sonntag bestreitet der FC Zürich das erste Heimspiel im Letzigrund nach der Winterpause. Bis Ende Juli soll das Dach so weit saniert sein, dass die Stützpfeiler abgebrochen werden können. Das Hochbauamt hat eine Mängelrüge deponiert – und wird bei Implenia Schadenersatz für die Sanierungskosten geltend machen.

Implenia hat im Gegenzug vorsorglich bestritten, dass Werkmängel bestanden hätten. Die Firma betont, dass sie «das Stadion auf der Grundlage der von der Stadt gelieferten Pläne und Berechnungen gebaut hat». Im Falle einer Schadenersatzpflicht könnte sie als Generalunternehmerin allenfalls auf Lieferanten und Unterakkordanten Rückgriff nehmen.

Quelle: www.tagesanzeiger.ch

Bei jeder Liegenschaft müssen von Zeit zu Zeit Unterhaltsarbeiten ausgeführt werden, damit der Wert des Objekts erhalten bleibt. Nachfolgende Ausführungen zeigen, dass vor grösseren Bauvorhaben unbedingt auch die steuerlichen Aspekte beachtet werden sollten.

Von den steuerbaren Einkünften (Mietzinserträge, Eigenmiete) aus unbeweglichem Vermögen können die zur Erzielung dieser Erträge notwendigen Aufwendungen abgezogen werden. Insbesondere die Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung.

Der Abzug umfasst entweder die tatsächlichen Auslagen oder er wird in Form einer Pauschale gewährt. Die Pauschale ist ein Prozentsatz der Mieterträge bzw. der Eigenmiete. In einigen Kantonen ist diese Pauschale zusätzlich abgestuft, abhängig vom Alter der Liegenschaft. Für Immobilien, die sich im Geschäftsvermögen befinden, sind nur die effektiven Kosten abziehbar. Wählt der Steuerpflichtige den Abzug der tatsächlichen (effektiven) Auslagen, stellt sich die Frage, was steuerlich als Unterhalts- und Verwaltungskosten gilt. Diese sind einerseits von den Betriebs- und Lebenshaltungskosten und andererseits von den sog. wertvermehrenden Aufwendungen abzugrenzen, denn nur die Unterhalts- und Verwaltungskosten können bei den Einkommenssteuern in Abzug gebracht werden.

Unterhaltskosten
Zu den Unterhaltskosten gehören alle Aufwendungen, die in längeren oder kürzeren Zeitabständen wiederkehren und bereits Bestehendes im bisherigen Zustand erhalten oder ersetzen und die notwendig sind, um die Liegenschaft im ertragsfähigen Zustand zu erhalten. Konkret gehören zu den abzugsfähigen Unterhaltskosten die laufenden Reparaturen und Servicearbeiten an Gebäuden und damit fest verbundenen Bestandteilen, der laufende Gartenunterhalt, aber auch die Sachversicherungsprämien sowie die Liegenschaftssteuer. Ferner gehören bei vermieteten Liegenschaften – soweit sie der Hauseigentümer zu tragen hat – die Grundgebühren für die Kehricht- und Abwasserentsorgung, die Kosten für Strassenunterhalt und Beleuchtung, die Kosten für die gemeinsam genutzten Räume und die Infrastruktur (z. B. Lift) sowie die Hauswartsentschädigung. Bei selbstgenutzten Liegenschaften sind die Betriebskosten der Liegenschaft sowie die Kosten der Lebenshaltung nicht abzugsfähig: Als solche gelten beispielsweise die Wasser- und Energiekosten (Strom, Heizöl, Gas), die Kosten für TV, Telefon und Informatik, für den Kaminfeger sowie die ARA- und Kehrichtgebühren.

Verwaltungskosten
Steuerlich abzugsfähig sind auch die Kosten der Liegenschaftsverwaltung durch Dritte. Bei der Eigen-verwaltung kann der Marktwert der eigenen Tätigkeit nicht geltend gemacht werden. Abzugsfähig sind aber die eigenen Auslagen im Zusammenhang mit der Vermietung (Porti, Telefonkosten, Bankspesen, etc.). Zu den Vermietungsauslagen gehören auch die externen Kosten für das Mietzinsinkasso. Nicht zu den Verwaltungskosten zählen dagegen die Auslagen im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Finanzierung sowie dem Verkauf der Liegenschaft.

Stockwerkeigentümer
Der Stockwerkeigentümer kann die Kosten für den Unterhalt wie ein Alleineigentümer vom Einkommen abziehen. Auch er hat die Wahl zwischen dem effektiven und dem pauschalen Abzug. Wählt er den Pauschalabzug, kann er die Einlagen in den Erneuerungsfonds nicht zusätzlich geltend machen. Bei der effektiven Methode können sowohl die Einlage in den Erneuerungsfonds als auch die weiteren angefallenen Unterhalts- und Verwaltungskosten abgezogen werden. Werden Gelder aus dem Erneuerungsfonds «zweckentfremdet» und für wertvermehrende Investitionen eingesetzt, sind diese den Stockwerkeigentümern anteilsmässig wieder als Einkommen aufzurechnen. Zinserträge, die der Erneuerungsfonds abwirft, werden beim Stockwerkeigentümer als Einkommen versteuert. Gleichzeitig stellt dieser Zinsertrag (sofern er nicht an den Stockwerkeigentümer ausbezahlt wird) eine Einlage in den Erneuerungsfonds dar, welche steuerlich wiederum als Unterhaltskosten geltend gemacht werden kann.

Abgrenzung Unterhalt / Wertvermehrung
Oft ist es nicht einfach zu differenzieren, wann genau Unterhaltskosten und wann wertvermehrende Investitionen vorliegen. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass Auslagen, die den Gebrauchswert der Liegenschaft erhöhen oder die regelmässig Betriebskosten senken, zu einer Erhöhung des Liegenschaftswertes führen und damit als wertvermehrend gelten. Einige Kantone verfügen über detaillierte Listen, was als Unterhalt und was als wertvermehrende Investition gilt. Eine Sonderbehandlung betreffend die steuerliche Abzugsfähigkeit erfahren die wertvermehrenden Investitionen im Bereich des Energie- und Umweltschutzes.

Fazit
Durch eine gut durchdachte zeitliche Planung lassen sich Steuern sparen. Massgebend sind immer die individuellen Gegebenheiten. Einen entscheidenden Einfluss auf die Steuerersparnis haben die Steuerprogression sowie die Möglichkeit des jährlichen Wechsels vom effektiven zum pauschalen Unterhaltskostenabzug.

Quelle www.shev.ch

Die von Ihnen verständlicherweise angestrebte Kostensicherheit beginnt schon mit der Auswahl des Architekten, respektive des Bauleiters. Eine vorausschauende Kostenkontrolle setzt ein gewisses Mass an Erfahrung voraus, welche aber mittels Referenzauskünften bei ehemaligen Bauherrschaften gut überprüft werden kann. Eine umfassende Kostenüberwachung ist für einen nicht Sachverständigen eher schwierig, es ist aber durchaus denkbar, grobe Plausibilitäts- und Baufortschrittskontrollen selbst vorzunehmen.
Bedingung hierfür ist das Vorliegen eines guten Überwachungsinstruments der Bauleitung. Diese sogenannte Baukostenkontrolle erlaubt eine Überprüfung der effektiven Baukostenentwicklung (Arbeitsvergaben, Nachträge, Zahlungen) in Bezug auf die ursprünglich budgetierten Werte (Kostenvoranschlag, der sogenannte «KV»). Regelmässig aktualisiert kann damit laufend, beispielsweise anlässlich von Sitzungen, Zahlungen oder Vertragsabschlüssen, über den Kostenstand informiert und allfällige Abweichungen begründet werden. Bei der Baukostenkontrolle handelt es sich im Wesentlichen um ein Tabellenwerk mit fünf Hauptspalten, welche folgenden Informationsgehalt aufweisen:

Spalte «KV Original» (Kostenvoranschlag)
Direktes Abbild des von der Bauherrschaft genehmigten Kostenvoranschlags. Es empfiehlt sich, die KV-Positionen während der ganzen Bauausführung unverändert zu lassen.

Spalte «KV Mutiert» respektive «KV Aktuell»
Hier werden alle genehmigten Nachträge sowie Mehr- und Minderkosten erfasst. Abbild der Abweichungen zum «KV Original».

Spalte «Verträge»
Hier werden die bis zum Stichtag abgeschlossenen Werkverträge und Bestellungen eingetragen. Die Spalte dient der groben Fortschrittskontrolle für die Arbeitsvergaben und erlaubt eine Überwachung der erfolgten Vergaben pro Arbeitsgattung respektive der noch zur Verfügung stehenden Budgets.

Spalte «Zahlungen»
In dieser Spalte werden pro Position die bisher geleisteten Zahlungen aufaddiert und üblicherweise in einer detaillierten Fassung der Kostenkontrolle die entsprechenden Rechnungen einzeln aufgeführt.

Spalte «Prognose»
Diese Spalte lässt am ehesten Rückschlüsse auf Budgetabweichungen zu. Hier setzt der erfahrene Bauleiter seine Prognose auf die Abrechnung ein. In den meisten Fällen und insbesondere während der Bauausführungsphase ist diese Position laufend neu zu berechnen. Sie sollte jeweils ungefähr der Position «KV Mutiert» entsprechen.

Selbstverständlich ist jedes System nur so gut wie derjenige, der es führt. Es bleibt also ein Restrisiko, welches wieder zur eingangs formulierten Empfehlung führt: Die Qualität der Kostenkontrolle und die einhergehende Kostensicherheit ist weitgehend von der Wahl des Bauleiters und der Rückverfolgbarkeit respektive Aktualität dessen Kostenkontrolle abhängig.

Quelle www.traumhaus.ch

«Im Rahmen der Planung unseres Eigenheims, haben wir von unserem Architekten einen ersten Kostenvoranschlag für das Projekt erhalten. Wie verbindlich ist dieser?» A.M. aus W.

Durch das Bundesgerichtsurteil vom 15. März 2005 erwartet die Architekten und Ingenieure eine deutliche Verschärfung der Haftung für Kostenschätzungen und Kostenvoranschläge. Die Abgabe von Kostenschätzungen und Kostenvoranschlägen an den Auftraggeber, welche den vorgegebenen Genauigkeitsgrad (Toleranzrahmen) einzuhalten haben, war schon immer Pflicht jedes Architekten und Ingenieurs. Mit dem Entscheid vom 15. März 2005 hat das Bundesgericht die entsprechende Haftung der Planer aber nochmals deutlich verschärft.

Das Bundesgericht hat im erwähnten Urteil festgehalten, dass der Architekt im Rahmen des ihm erteilten Auftrages auch ohne besondere Vereinbarung mit der Berechnung der Baukosten den Toleranzrahmen explizit anzugeben hat. Einem Bauherrn kann nicht zugemutet werden, den Genauigkeitsgrad selber aus den massgebenden SIA Normen herauszulesen. Dabei gehört es zu den Pflichten des Planers, bei jeder Kostenprognose den Genauigkeitsgrad präzis anzugeben. Ist kein entsprechender Toleranzrahmen aufgeführt, so kann der Bauherr davon ausgehen, dass er nicht mit Mehrkosten zu rechnen hat.

Der Architekt hat gemäss dem Bundesgerichtsentscheid vor Baubeginn einen verbindlichen Kostenvoranschlag zu erstellen, damit der Bauherr weiss, was für Kosten auf ihn zukommen werden. Der Planer muss die Baukosten während der Ausführung ständig daraufhin überprüfen, ob sie sich im Rahmen des Voranschlags halten. Bei Fehlen eines Kostenvoranschlags oder bei verspätetem Vorliegen ist der Architekt oder Ingenieur grundsätzlich haftpflichtig. Kostenüberschreitungen, welche die Toleranzgrenze übersteigen, lassen auf Pflichtverletzungen des Architekten bzw. Ingenieurs schliessen. Wird die Toleranzgrenze überschritten, kommt der Planer in Beweiszwang, um nicht haftpflichtig zu werden.

Die gesetzlichen Verschärfungen im Überblick:
Unaufgeforderte Abgabe eines Kostenvoranschlags vor Baubeginn.
Ist bei der Kostenschätzung und dem Kostenvoranschlag kein Genauigkeitsgrad (Toleranzrahmen) angegeben, gilt die Nulltoleranz.
Der Auftragnehmer haftet für die Mehrkosten, die er schuldhaft verursacht hat, z.B. durch fehlerhafte Planung oder ungenügende Kostenüberwachung.
Der Bauherr muss über jede kostenrelevante Entscheidungen oder Entwicklung informiert werden.

Quelle: www.traumhaus.ch

Wer ein Haus bauen lässt, tut dies oft das erste Mal und hat kaum Erfahrung bei der Überwachung der Bauarbeiten oder bei der Abnahme des Hauses. Handelt es sich um Baupfusch, wenn die Plättli im Badezimmer nicht ganz regelmässig.

Wer ein Haus bauen lässt, tut dies oft das erste Mal und hat kaum Erfahrung bei der Überwachung der Bauarbeiten oder bei der Abnahme des Hauses. Handelt es sich um Baupfusch, wenn die Plättli im Badezimmer nicht ganz regelmässig und glatt verlegt sind, oder liegt das noch im Rahmen der «üblichen Toleranzwerte»? Wie verhält es sich, wenn die Farbmischungen der Wandanstriche bei hellem Licht in einem Raum nicht völlig übereinstimmen? Und darf man verlangen, dass die Holzmaserung in der Küche genauso schön ist, wie man es in der Ausstellung gesehen hat? Dies sind noch die harmloseren Fragen, wenn es um die Qualität des neuen Hauses geht. Es gibt bedrohlichere und härter umkämpfte Mängel, etwa Parkettböden, die wegen Feuchtigkeit aufquellen, bröckelnder Verputz oder fehlende Sickereinrichtungen.

Wann handelt es sich um einen Garantiefall, wann sollte eine Expertise eingeholt werden, was darf man von Verträgen erwarten? Zahlreiche Fragen dieser Art bilden die Grundlage des Buches «Baupfusch muss nicht sein», das der Hausverein Schweiz in der Reihe Casa nostra kürzlich herausgegeben hat (80 S., 23 Fr.). Die Publikation ist als Ratgeber angelegt, der Bauherren zeigen soll, wie sie sich gegen allfällige Baumängel und Kostenüberschreitungen wappnen können. Luzius Theiler, Autor und langjähriger Leiter des Hausvereins Schweiz, hat eine Mischung aus praktischen Fragen, Fällen und Erläuterungen vertraglicher Regeln zusammengestellt, die insgesamt in ziemlich zurückhaltendem Ton und gut verständlich formuliert ist. Die Ausführungen über SIA-Normen, Privatrecht, Werkvertrag, Architektenvertrag, Generalunternehmervertrag oder Kaufvertrag sind weitgehend auf praktische Fragen von Bauherren ausgerichtet.

Als eine Art abschreckendes Beispiel wird der Fall eines Neubaus mit 720 Baumängeln dargestellt, aber im Prinzip konzentriert sich das Buch darauf, die möglichen Missverständnisse, Mängel und Zielkonflikte zwischen den am Bau beteiligten Gruppen in normaleren Fällen zu erklären und vorbeugende Massnahmen zu skizzieren.

Quelle NZZ online

Durch das Bundesgerichtsurteil vom 15. März 2005 erwartet die Architekten und Ingenieure eine deutliche Verschärfung der Haftung für Kostenschätzungen und Kostenvoranschläge.

Die Abgabe von Kostenschätzungen und Kostenvoranschlägen an den Auftraggeber, welche den vorgegebenen Genauigkeitsgrad (Toleranzrahmen) einzuhalten haben, war schon immer Pflicht jedes Architekten und Ingenieurs. Mit dem Entscheid vom 15. März 2005 hat das Bundesgericht die entsprechende Haftung der Planer aber nochmals deutlich verschärft.

Das Bundesgericht hat im erwähnten Urteil festgehalten, dass der Architekt im Rahmen des ihm erteilten Auftrages auch ohne besondere Vereinbarung mit der Berechnung der Baukosten den Toleranzrahmen explizit anzugeben hat. Einem Bauherrn kann nicht zugemutet werden, den Genauigkeitsgrad selber aus den massgebenden SIA Normen herauszulesen. Dabei gehört es zu den Pflichten des Planers, bei jeder Kostenprognose den Genauigkeitsgrad präzis anzugeben.

Ist kein entsprechender Toleranzrahmen aufgeführt, so kann der Bauherr davon ausgehen, dass er nicht mit Mehrkosten zu rechnen hat.

Der Architekt hat gemäss dem Bundesgerichtsentscheid vor Baubeginn einen verbindlichen Kostenvoranschlag zu erstellen, damit der Bauherr weiss, was für Kosten auf ihn zukommen werden. Der Planer muss die Baukosten während der Ausführung ständig daraufhin überprüfen, ob sie sich im Rahmen des Voranschlags halten. Bei Fehlen eines Kostenvoranschlags oder bei verspätetem Vorliegen ist der Architekt oder Ingenieur grundsätzlich haftpflichtig. Kostenüberschreitungen, welche die Toleranzgrenze übersteigen, lassen auf Pflichtverletzungen des Architekten bzw. Ingenieurs schliessen. Wird die Toleranzgrenze überschritten, kommt der Planer in Beweiszwang, um nicht haftpflichtig zu werden.

Die gesetzlichen Verschärfungen im Überblick:
Unaufgeforderte Abgabe eines Kostenvoranschlags vor Baubeginn.
Ist bei der Kostenschätzung und dem Kostenvoranschlag kein Genauigkeitsgrad (Toleranzrahmen) angegeben, gilt die Nulltoleranz.

Der Auftragnehmer haftet für die Mehrkosten, die er schuldhaft verursacht hat, z.B. durch fehlerhafte Planung oder ungenügende Kostenüberwachung.

Der Bauherr muss über jede kostenrelevante Entscheidungen oder Entwicklung informiert werden.

Quelle www.traumhaus.ch

Planer zur Kasse gebeten

Kostenüberschreitungen sind das Schreckgespenst der Bauherrschaft und können auch manchem seriösen Planer Kopfzerbrechen bereiten. Wer seiner Informationspflicht gegenüber dem Auftraggeber nicht nachkommt, kann, wie der jüngste Bundesgerichtsentscheid zeigt, ganz schön zur Kasse gebeten werden.

Am 15. März dieses Jahres entschied das Bundesgericht, dass der Beauftragte A sämtliche Baukosten übernehmen muss, die seine approximative Kostenschätzung übersteigen.

Der Bauherr B hatte den Generalunternehmer und Anbieter von Architekturleistungen A mit den Architekturarbeiten für die Realisierung eines Gewerbehauses betraut. Anfang 1994 unterbreitete A dem Bauherrn das Baueingabeprojekt sowie eine ungefähre Kostenschätzung über 1 695 000 Franken. Aber bereits zu Beginn der Bauarbeiten stellte A fest, dass die Kosten erheblich höher ausfallen würden.

Trotzdem unterbreitete A einen ersten Kostenvoranschlag von Fr. 1 936 272.05 erst drei Monate nach Baubeginn. Die Bauabrechnung vom Mai 1996 wies schliesslich Kosten von Fr. 2 020 681.45 aus. Schliesslich reichte der Bauherr gegen A eine Schadenersatzklage für den Betrag von Fr. 325 681.45ein.

Im Entscheid 4C.424/2004/lma behandelt das Bundesgericht die Haftung des Beauftragten A für die Überschreitung des Kostenvoranschlags im Rahmen der Planung und Realisierung des Bauprojekts sowie die juristische Bedeutung derVertragsklausel über die Genauigkeit der Information über die Baukosten.

Kostenschätzung bindend

Der Beauftragte haftet gegenüber dem Bauherrn für getreue und sorgfältige Ausführung des ihm übertragenen Geschäfts. Er hat die Kostenberechnung sorgfältig zu erstellen und die Baukosten ständig darauf zu überprüfen, ob sie sich im Rahmen des Voranschlags halten. Der Beauftragte kann wegen Vertragsbruchs haftbar gemacht werden, wenn die vorgesehenen Kosten durch Ungenauigkeiten im Voranschlag oder wegen mangelnder Kostenüberwachung während der Bauausführung überschritten werden. Zu ersetzen ist dabei der Vertrauensschaden, den der Bauherr erlitten hat, weil er auf die Verlässlichkeit der Kosteninformationen vertraute, nicht um deren Unrichtigkeit wusste und dementsprechend seine Entscheidungen getroffen hat. Im vorliegenden Fall durfte Bauherr B auf die approximative Kostenschätzung vertrauen und sie zur Grundlage für den Entscheid über die Realisierung des Bauvorhabens machen, weil A über die Ungenauigkeit dieser Kosteninformation von 1 695 000 Franken schwieg.

Schweigen kostet

Weil A den Bauherrn nicht besonders über den Genauigkeitsgrad seiner Kosteninformation orientierte, wie es seine vertragliche Pflicht gewesen wäre, hat er kein Recht auf eine Toleranz von plus 10 Prozent zur Kostenschätzung, wie dies die Ordnung SIA 102, ein Bestandteil des Vertrags, vorsieht. Zudem wusste er, dass B mit dem Bauvorhaben an seine finanziellen Grenzen gegangen war. Auch wenn wie im vorliegenden Fall keine Toleranzgrenze von 10 Prozent zu berücksichtigen ist, entspricht der Vertrauensschaden nicht ohne weiteres dem gesamten, die Kostenprognose des Architekten übersteigenden Betrag. Ein Ersatzanspruch entfällt zunächst mangels Vertrauensschadens, soweit A beweist, dass B auch gebaut hätte, wenn ihm die Unrichtigkeit des Voranschlags bewusst gewesen wäre. B ist nur soweit geschädigt, als ihm Mehrkosten entstanden sind, die er durch alternatives Verhalten hätte vermeiden können und wahrscheinlich bei richtiger und rechtzeitiger Aufklärung vermieden hätte. Im vorliegenden Fall hat die verspätete Übergabe des Kostenvoranschlags in einem Moment, in dem keine Änderung des Projekts mehr möglich war, dem Bauherrn verunmöglicht, die Baukosten zu reduzieren.

Mehrkosten ohne Gegenwert

Der Vertrauensschaden besteht vorliegend in der Differenz zwischen dem objektiven Wert des Bauwerks und dessen subjektivem Nutzen für den Bauherrn. Es gibt aber keinen subjektiven Nutzen, wenn der aufgedrängte Mehrwert für den Bauherrn nutzlos ist oder die Investition gar seine wirtschaftlichen Möglichkeiten übersteigt. Im vorliegenden Fall konnte B zeigen, dass er nur mit richtigen Informationen in der Anfangsphase des Projekts einen günstigeren Bau ohne Kostenüberschreitung hätte realisieren können oder von der Realisierung abgesehen hätte. Die Feststellung, dass beim realisierten Bauwerk ein Mehrwert fehlt, der über den Wert der Kostenschätzung hinausgeht, hat das Bundesgericht dazu bewogen, den Beauftragten für die gesamte Differenz zwischen den effektiv verrechneten Kosten und der Kostenschätzung haftbar zu machen. Dieser Betrag geht vollumfänglich zu Lasten von A.

Quelle SIA

Die Frage nach den Kosten steht oft im Mittelpunkt der ersten Überlegungen. Fundierte, aussagekräftige Zahlen sind heute, in der von ökonomischen Randbedingungen stärker denn je geprägten Situation, für die Beurteilung baulicher Investitionen unerlässlich.

Das Baukosten-Kennzahlensystem BKKS 2.0 macht es dem Baufachmann und vor allem auch dem Laien möglich, Baukosten schnell und einfach zu ermitteln, dies in einer sehr frühen Phase der Planung, dann, wenn Sie noch am meisten Einfluss auf die Kosten nehmen können. Überschaubar werden die Kostendaten und deren Beziehungen zu Qualität und Quantität dargestellt und nach Bedarf mit Plan, Bild und Beschrieb ergänzt.

Die umfangreiche Datenbank mit über 70 Referenzobjekten unterstützt den Anwender bei der Berechnung der Neubau- und der Erneuerungskosten sowie dem Sicherstellen des vom Ihm gewünschten Standards.

Benchmarking: Das BKKS 2.0 macht es möglich, Objekte, die Ihren Vorstellungen entsprechen, zu vergleichen und die Auswertung grafisch darzustellen. Stärken und Schwächen eines Bauvorhabens können umschrieben und die nötigen Verbesserungsmassnahmen eingeleitet werden. Varianten können untersucht und damit die Weichen für Ihr Projekt richtig gestellt werden.

Index: Die Baukonjunktur ist stets Schwankungen ausgesetzt. Um die Bewegungen der Baupreise und deren Auswirkung auf die erfassten Objekte über einen grossen Zeitraum verfolgen zu können, werden sämtliche Objekte mit dem entsprechenden Indexdatum versehen. Um diese Preisschwankung bei den Berechnungen mit BKKS© darzustellen, werden folgende Indizes verwendet:
• Zürcher Index der Wohnbaukosten
• Schweizerische Baupreisindex (BFS)

Link zur Seite der ETH Zürich.

Ein Thurgauer Bauunternehmer liess zahlreiche Häuslebauer auf halbfertigen Ruinen mit einem Schuldenberg sitzen. Nun steht er zum zweiten Mal vor Gericht, wo er einen Freispruch erreichen will.

Ein wegen mehrfacher Veruntreuung verurteilter Bauunternehmer aus Egnach TG, hat das Urteil aus der ersten Instanz weitergezogen und Freispruch gefordert. Der Staatsanwalt plädierte am Donnerstag für eine Verurteilung wegen Betrugs.

Das Bezirksgericht Arbon hatte den Angeklagten nicht wegen Betrugs verurteilt, weil seiner Ansicht nach die arglistige Täuschung gefehlt hatte. Der Bauunternehmer hatte Bauherren auf halbfertigen Häusern aber dafür mit einem Schuldenberg sitzen lassen. Die Zeitschrift «Beobachter» und die TV-Sendung «Kassensturz» hatten mehrfach über ihn berichtet.

Der Freispruch vom Betrug sei zu Unrecht erfolgt, sagte der Staatsanwalt vor dem Thurgauer Obergericht. Der Bauunternehmer habe vertragswidrig Vorschüsse kassiert, obwohl er gewusst habe, dass das Bauwerk nicht abgeschlossen werde.

Das Vorgehen des Bauunternehmers «hat System», sagte der Staatsanwalt und erinnerte an ähnliche Fälle aus Deutschland, Österreich und anderen Gebieten in der Schweiz, in die der Bauunternehmer verwickelt ist. Die Vorgehensweise sei immer dieselbe: Verwirrung stiften und Vorschüsse kassieren.

Daher forderte er nicht nur eine Verurteilung wegen Veruntreuung sondern wegen Betrugs. Statt der Geldstrafe in Höhe von 300 Tagessätzen zu je 60 Franken aus der ersten Instanz verlangte er eine Freiheitsstrafe von 30 Monaten. Falls es nicht zur Verurteilung wegen Betrugs komme, solle der Bauunternehmer für 20 Monate hinter Gitter.

Noch kein Urteil gefällt
Die Ausführungen des Staatsanwalts könne er nicht nachvollziehen, sagte der Bauunternehmer. Er habe nie Geld kassiert, wo keine Arbeit ausgeführt wurde. Die erste Instanz habe gar nicht geprüft, ob Handwerker tatsächlich nicht bezahlt wurden, sagte sein Anwalt.

In der ersten Instanz sei nur belastendes Material herangezogen worden aber kein entlastendes. «Die Staatsanwaltschaft muss die Schuld beweisen und nicht der Angeklagte die Unschuld,» sagte er und forderte Freispruch für seinen Mandanten.

Im Publikum sassen weitere Bauherren aus dem Aargau und dem Baselbiet, die gegenüber den Medien schwere Vorwürfe gegen den Bauunternehmer erhoben. Das Obergericht hat jedoch noch kein Urteil gefällt. Der Bauunternehmer wurde bereits in Deutschland und Österreich wegen Konkursvergehen verurteilt.

Den ganzen Artikel im 20Minuten online unter diesem Link.