13. April 2009
In einem einzigen Vertrag werden sämtliche Leistungen für ein schlüsselfertiges Bauwerk beschrieben und festgehalten. Ein präziser und ausgewogener Vertrag, in welchem die Risiken für den Bauherrn minimiert werden, bildet die Basis für ein erfolgreiches Bauvorhaben. Der nachfolgende Artikel zeigt, auf welche Punkte speziell geachtet werden muss.
Der Generalunternehmer übernimmt üblicherweise sämtliche Arbeiten. Er ist Ansprechpartner für den Bauherrn und garantiert die Einhaltung von Kosten, Terminen und der Bauqualität.
Baupartner umsichtig auswählen
Vor oder spätestens während der Vertragsverhandlung mit einem Generalunternehmer muss dessen Bonität geprüft werden. Das Einholen von persönlichen Referenzen über den Generalunternehmer gibt einen Eindruck über die Bauqualität und die Kundenbetreuung nach den Verkaufsgesprächen.
Generalunternehmerverträge genau prüfen
Um das Konfliktpotenzial bezüglich Kosten, Terminen und der Bauqualität so gering als möglich zu halten, müssen die Verträge vor deren Abschluss auf Risiken und Schwachstellen geprüft werden. Ein ausgewiesener Baufachmann oder Bauherrenberater kann den Vertrag ergänzen sowie optimieren und Ihnen die Restrisiken aufzeigen.
Vertragsformen nicht festgelegt
Die Vertragsformen sind nicht einheitlich festgelegt. In der Baupraxis trifft man somit die unterschiedlichsten Vertragswerke, welche sich teilweise bei genauerem Hinsehen als „Mogelpackungen“ herausstellen. Da Leistungen nur vage beschrieben, Vorauszahlungen der Bauherren nicht sichergestellt, Mängelrechte abgetreten oder wegbedungen. Die Vertragsvorlage sowie die dazugehörigen allgemeinen Bedingungen des VSGU bilden sicherlich für jeden Bauherrn einen Ratgeber und grobe Leitplanken dafür, was in einem Vertrag alles geregelt sein muss.
Vollständiger, detaillierter Leistungsbeschrieb
Die Leistungen des Generalunternehmers sollen in einem Baubeschrieb und Projektplänen genau quantifiziert werden. Formulierungen wie: „Schalter und Steckdosen in ausreichender Anzahl“ geben keine Auskunft über die genaue Ausführung der Elektroinstallation. Ärgerlich, wenn während der Bauphase Kosten auftauchen, die nicht Bestandteil des Generalunternehmervertrags sind, wie die präzise Ausführung der Umgebungsarbeiten oder der allgemeinen Räume und Zugänge zum Gebäude.
Mängelrechte werden abgetreten
In der Praxis werden in den Verträgen von den Generalunternehmern die Mängelrechte abgetreten. Der Bauherr muss sich somit direkt mit den Unternehmern um eine Behebung der Mängel bemühen, mit Unternehmern, mit denen er kein direktes Vertragsverhältnis und auch keine Kenntnisse über den Vertragsinhalt hat.
Unabdingbar daher die vertragliche Vereinbarung der Garantieansprüche der SIA Norm 118 mit dem Generalunternehmer. Deren Sicherstellung mittels eines Garantiescheines für die ersten zwei oder die gesamten fünf Jahre muss in einem Generalunternehmervertrag speziell vereinbart werden.
Sicherstellung der Vorauszahlungen
Vorauszahlungen sollen abgesichert werden, damit die Verwendung für das vereinbarte Bauvorhaben sichergestellt ist. Eine Einzahlung auf ein Sperrkonto oder eine Erfüllungsgarantie des Generalunternehmers gewährleistet dies. Die Schlusszahlung erfolgt üblicherweise bei der Eigentumsübertragung. Was, wenn dann nicht alle Arbeiten fertiggestellt sind, da der Vertrag kleinere Fertigstellungsarbeiten sowie witterungsbedingte Verzögerungen für die Fassade und die Umgebung zulässt? Vereinbaren Sie, dass für solche nicht ausgeführte Arbeiten ein Rückbehalt vorgenommen werden kann, der erst nach vollständiger Fertigstellung sämtlicher Arbeiten fällig wird.
Bauhandwerkerpfandrecht
Die Bezahlung der am Bau beteiligten Unternehmer erfolgt direkt durch den Generalunternehmer. Das ist ein Prozess auf welchen Sie keinen Einfluss nehmen können. Werden Zahlungen vom Generalunternehmer nicht ausgeführt, hat jeder Unternehmer das Recht, seine offenen Forderungen im Grundbuch mit einem Bauhandwerkerpfandrecht vorzumerken. Im äussersten Fall wird die Liegenschaft versteigert und der Unternehmer schadlos gehalten. Solche Pfandrechte können bis 3 Monate nach Fertigstellung der Arbeiten eingetragen werden. Vereinbaren Sie im Vertrag, dass die Schlusszahlung von ca. 20% auf ein Sperrkonto erfolgt, welches nach Vorliegen eines Grundbuchauszuges ohne Pfandrechte 3 Monate nach Handänderung ausgelöst werden muss.
