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Ein Thurgauer Bauunternehmer liess zahlreiche Häuslebauer auf halbfertigen Ruinen mit einem Schuldenberg sitzen. Nun steht er zum zweiten Mal vor Gericht, wo er einen Freispruch erreichen will.

Ein wegen mehrfacher Veruntreuung verurteilter Bauunternehmer aus Egnach TG, hat das Urteil aus der ersten Instanz weitergezogen und Freispruch gefordert. Der Staatsanwalt plädierte am Donnerstag für eine Verurteilung wegen Betrugs.

Das Bezirksgericht Arbon hatte den Angeklagten nicht wegen Betrugs verurteilt, weil seiner Ansicht nach die arglistige Täuschung gefehlt hatte. Der Bauunternehmer hatte Bauherren auf halbfertigen Häusern aber dafür mit einem Schuldenberg sitzen lassen. Die Zeitschrift «Beobachter» und die TV-Sendung «Kassensturz» hatten mehrfach über ihn berichtet.

Der Freispruch vom Betrug sei zu Unrecht erfolgt, sagte der Staatsanwalt vor dem Thurgauer Obergericht. Der Bauunternehmer habe vertragswidrig Vorschüsse kassiert, obwohl er gewusst habe, dass das Bauwerk nicht abgeschlossen werde.

Das Vorgehen des Bauunternehmers «hat System», sagte der Staatsanwalt und erinnerte an ähnliche Fälle aus Deutschland, Österreich und anderen Gebieten in der Schweiz, in die der Bauunternehmer verwickelt ist. Die Vorgehensweise sei immer dieselbe: Verwirrung stiften und Vorschüsse kassieren.

Daher forderte er nicht nur eine Verurteilung wegen Veruntreuung sondern wegen Betrugs. Statt der Geldstrafe in Höhe von 300 Tagessätzen zu je 60 Franken aus der ersten Instanz verlangte er eine Freiheitsstrafe von 30 Monaten. Falls es nicht zur Verurteilung wegen Betrugs komme, solle der Bauunternehmer für 20 Monate hinter Gitter.

Noch kein Urteil gefällt
Die Ausführungen des Staatsanwalts könne er nicht nachvollziehen, sagte der Bauunternehmer. Er habe nie Geld kassiert, wo keine Arbeit ausgeführt wurde. Die erste Instanz habe gar nicht geprüft, ob Handwerker tatsächlich nicht bezahlt wurden, sagte sein Anwalt.

In der ersten Instanz sei nur belastendes Material herangezogen worden aber kein entlastendes. «Die Staatsanwaltschaft muss die Schuld beweisen und nicht der Angeklagte die Unschuld,» sagte er und forderte Freispruch für seinen Mandanten.

Im Publikum sassen weitere Bauherren aus dem Aargau und dem Baselbiet, die gegenüber den Medien schwere Vorwürfe gegen den Bauunternehmer erhoben. Das Obergericht hat jedoch noch kein Urteil gefällt. Der Bauunternehmer wurde bereits in Deutschland und Österreich wegen Konkursvergehen verurteilt.

Den ganzen Artikel im 20Minuten online unter diesem Link.

Viel Fachwissen zur Bauschadenvermeidung ist vorhanden – aber es geschehen nach wie vor Bauschäden

Bauschäden sind nicht nur ein Ärgernis für die Betroffenen, sondern verursachen auch einen volkswirtschaftlichen Schaden, den Fachleute in der Schweiz pro Jahr auf 200 bis 500 Millionen Franken schätzen.

Vielerorts gibt es Bemühungen, das Ausmass der Schäden zu reduzieren.
Zu erwähnen sind:

• das Normenwerk der SIA
• die Publikationen der Hauseigentümerverbände
• die Richtlinien und Veranstaltungen von Verbänden des Bauhandwerks
• die Standards von grossen Bauunternehmen, Bundesstellen, kantonalen und städtischen Bauämtern

Durch diese Bemühungen wurden grosse Fortschritte in der Vermeidung von gewerkspezifischen Bauschäden und der Qualitätssicherung gemacht.

Ein grosser Teil der heute noch auftretenden Bauschäden entsteht jedoch an den gewerksübergreifenden Nahtstellen, an denen mehrere Gewerke beteiligt sind wenn neue Produkte oder Techniken Verwendung finden.

Link zur Webseite der Interessensgemeinschaft Bauschadenprävention.

Die Behebung von Bauschäden verursacht in der Schweiz pro Jahr Kosten, die auf 200 bis 500 Millionen Franken geschätzt werden. Bauschäden sind daher nicht nur ein Ärgernis für die Betroffen, sondern belasten auch die Wirtschaft. Die Entstehung von Bauschäden und Baumängel haben die unterschiedlichsten Ursachen.

Anforderungen an Planer und Handwerker steigen
Dichtere Gebäudehüllen, stärkere Wärmedämmungen und der Einsatz immer komplexerer Haustechnikanlagen erhöhen die Anforderungen an die Planer und die Bauhandwerker stetig. Es reicht nicht, wenn jeder Unternehmer sein Bauteil fehlerfrei erstellt und einbaut. Nur wenn die einzelnen Bauteile nahtlos ineinander greifen, ist eine fachgerechte Sanierung oder ein Umbau möglich. Eine umsichtige Planung sowie ein Arbeitsgattungen übergreifendes Mitdenken sämtlicher Beteiligten ist notwendig. Die Architekten und die Bauleiter sind immer mehr gefordert, um beim allgegenwertigen Kosten- und Termindruck die Einhaltung der Qualität und der Vorschriften sicher zustellen.

Baunormen ändern immer schneller
Die Bemühungen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins SIA sowie der Fachverbände der einzelnen Berufsgattungen sind gross, um die Bauqualität laufend zu verbessern. Die Normierungen und die Vorgaben ändern immer schneller, damit sie mit den neuen Materialien und Techniken mithalten können. Nicht selten sind die Handwerker auf der Baustelle nicht mit den aktuellen Normen für die Ausführung ihrer Arbeiten vertraut. Leider werden die Baunormen und Empfehlungen oftmals erst zu Rate gezogen, wenn es darum geht zu belegen, wer die Schuld für einen Baufehler trägt und wer nicht.

Zusätzliche Wärmedämmung gewusst wie
Bei älteren Gebäuden steht das Anbringen von zusätzlicher Wärmedämmung zuoberst auf der Prioritätenliste,  damit der Energieverbrauch nachhaltig gesenkt werden kann. Was früher beim Anbringen von Dämmstärken von 4-6cm noch problemlos in Eigenregie ausgeführt werden konnte, wird bei Dämmstärken von 20cm und mehr zur bauphysikalischen Herausforderung. Nur wenn die Dampfsperren und die Winddichtigkeit fachgerecht geplant und ausgeführt werden, entstehen keine Feuchtigkeitsprobleme und Bauschäden. Denn feuchte Raumluft entweicht durch die kleinsten Löcher in der Gebäudehülle, kühlt sich auf dem Weg nach Aussen ab und gibt Kondensat in Form von Feuchtigkeit ab. Erfolgt diese Feuchtigkeitsabgabe in der Baukonstruktion werden kurz- und mittelfristig Feuchtigkeits- und Schimmelbildungen entstehen.

Langfristiges Sanierungskonzept für Ausführung in Etappen
Die Ausführung der Sanierungsarbeiten in Etappen kann sich auch aus steuerlichen Überlegungen aufdrängen. Die gesamte Sanierung muss aber zwingend zum Beginn geplant werden, damit keine „Flickwerksanierung“ entstehen kann. Ärgerlich, wenn die Fenster ersetzt werden, die Wärmedämmung in den Fensterleibung der nachfolgenden Fassadenwärmedämmung nicht eingeplant wurde. Die Gebäudehülle und somit der Energieverbrauch des Gebäudes sollten vor dem Ersatz der Heizanlage optimiert werden. Nur so kann, die neue Heizanlage optimal dimensioniert und ausgelegt werden. Schade, wenn die neue Heizung nach der Fassadensanierung nur mit „angezogener Handbremse“ und einem schlechten Wirkungsgrad laufen kann und unnötige Energie verbraucht.

Qualitätskontrollen kann Baumängel und Baupfusch verhindern
Eine detaillierte Planung und eine konsequenter Prüfung der ausgeführten Arbeiten sind für die Sicherstellung der Qualität der Bauarbeiten zwingend. Auch bei Umbau- und Sanierungsarbeiten ist eine Prüfung und Abnahme der einzelnen Arbeiten Pflicht. So sollen die Wärmedämmungen und die Dampfsperren geprüft werden, bevor diese mit Holz oder Gips verkleidet werden. Denn nicht alle Bauteile können anlässlich der Bauabnahme auf eine normenkonforme und fehlerfreie  Ausführung kontrolliert werden. Es kann sich für die Qualität der ausgeführten Arbeiten durchaus bezahlt machen, für eine punktuelle Baukontrolle einen Bauberater als unabhängigen Experten beizuziehen.

Bauabnahme was gilt es zu beachten?
Lassen Sie sich genügend Zeit, sämtliche Bauteile sorgfältig zu prüfen. Denn alles, was anlässlich der Bauabnahme sichtbar ist und nicht bemängelt wird, gilt als abgenommen und somit auch als akzeptiert. Mit der Bauabnahme beginnen auch die jeweiligen Garantiefristen zu laufen. Verlangen Sie daher von der Abnahme ein schriftliches Protokoll, damit für den Beginn der Fristen gar keine Missverständnisse entstehen können.

Dichtere Fenster und isolierte Wände verändern den Feuchtehaushalt eines Gebäudes. Wer richtig damit umgeht, verhindert Schimmel- und Algenbefall.

Unschön: Algen an einer aussen isolierten Fassade.
Unschön: Algen an einer aussen isolierten Fassade.

In den Liegenschaften wird derzeit energetisch aufgerüstet. Die Massnahmen machen Sinn, doch sie können auch zu neuen Problemen führen: «Durch die dichtere Hülle verändert sich der Feuchtehaushalt des Gebäudes», sagt Guido Huwiler aus Maschwanden, diplomierter Baubiologe und Bauökologe. In der Regel seien sich die Hausbesitzer dessen nicht bewusst und würden von Planern und Lieferanten auch nicht darauf aufmerksam gemacht. «Das wäre aber unbedingt nötig.»

Den ganzen Bericht im Tages-Anzeiger online vom 06.04.2009.

Die aktuelle Werte SIA 181 / 2005 von der Webseite der ETH Zürich.

Link zur Webseite.

Standards – Sie helfen dem Hausbesitzer, seine Wünsche zu konkretisieren. Eine Auswahl von wichtigen Anforderungen als Memo.

Die Qualität von Baumaterialien und Systemen lässt sich dank Gebäudestandards sichern.
Heute kommt kein Nagel auf die Baustelle, der nicht einer Norm entspricht. Mit der engen Nachbarschaft zur EU hat sich die «Vernormung» sogar intensiviert. Die konsequente Normierung führt zu einer Standardisierung der Produkte und Verfahren, die das Bauen mit industriellen Erzeugnissen erst möglich und in der Regel auch kos¬tengünstiger macht. So kämpft sich manch ein Planer, aber auch Hauseigentümer, durch die geschraubte Prosa der Richtlinien und Empfehlungen. Der Aufwand lohnt sich, denn die Qualität von Produkten und Materialien lässt sich über diese Papiere einfordern und überprüfen.

Vorsicht vor faulen Ausreden
Für die Qualität eines Gebäudes oder eines Sanierungsprojekts ist der bauleitende Architekt verantwortlich, für die einzelnen Systeme der Lieferant. Erfahrene Fachleute kennen die wichtigsten Fallstricke und beugen entsprechend vor. Der Hausbesitzer bleibt davon in der Regel unbehelligt. Sinnvoll sind Standards aber auch für Auftraggeber als Diskussionsbasis in Verhandlungen mit dem Architekten, mit dem Heizungsplaner und dem Installateur. Dabei stösst der interessierte Hauseigentümer mitunter auf Skepsis oder gar auf «faule Ausreden». Denn viele Standards bedingen eine sorgfältige Planung und Ausführung, was zu höheren Kosten führen kann. Hellhörig sollten Hausbesitzer werden, wenn es lapidar heisst: «Das lohnt sich nicht» oder «Ist zu teuer». Derartige Kommentare sind völlig deplaziert bei Leistungen, die ein Kunde eigentlich erwarten darf. Beispielsweise die fachgerechte Inbetriebsetzung einer Heizung. Oder die Einhaltung der Schallschutzanforderung gemäss SIA. Die Liste lässt sich beliebig fortsetzen, eine Auswahl ist in der Tabelle links enthalten.

Bei der Bestellung einbringen
Naturgemäss handeln sich Auftraggeber Konflikte ein, wenn sie ihre Wünsche erst nach einer Bestellung äussern. Deshalb ist der gewünschte Standard bereits in der Vorbesprechung zu thematisieren. Schliesslich sollte er als integraler Teil in eine Bestellung Eingang finden. Voraussetzung sind Kenntnisse zu den Standards. Typisch dafür ist die Effizienzangabe bei Wärmepumpen. Denn zur Bestimmung des Wirkungsgrades werden zwei verschiedene Normen angewendet, die zu verschiedenen Resultaten führen. Viele Anbieter beziehen ihre Werte deshalb auf jene Norm, die den höheren Effizienzwert liefert. Deshalb ist ein Standard nur aussagekräftig in Verbindung mit der Norm, die zu dessen Berechnung herangezogen wurde. Die präzise Angabe lautet für eine Wärmepumpe mit Erdsonde beispielsweise: Wirkungsgrad 4,4 bei einer Sondentemperatur von 0 Grad und einer Heiztemperatur von 35 Grad Celsius auf der Basis der Norm EN 14511. Der Hausbesitzer kann also damit rechnen, dass das Aggregat bei diesen Temperaturverhältnissen etwa viermal mehr Wärme erzeugt, als es Strom bezieht.

Auf Unterschiede achten
Generell ist Vorsicht geboten bei Unterschieden zwischen Schweizer und europäischen Normen (EN), zwischen den alten und den neuen Richtlinien, aber auch zwischen Ziel- und Grenzwerten. Die Norm SIA 181  «Schallschutz im Hoch-bau» unterscheidet  zwischen «Mindestanforderungen» und «erhöhten Anforderungen». Der scheinbar geringe Unterschied zwischen den beiden Werten der Schallimmission von 3 dB (A) ist in einem Schlafzimmer nachts um drei Uhr sehr gut hörbar.

Ganzes Gebäude
Bauökologie, Gesundheit: Minergie-Eco, www.minergie.ch
Schallschutz im Hochbau: SIA 181, www.sia.ch

Fenster
Wärmeschutz und andere Kriterien,  www.topfenster.ch

Haustechnik
Leistungsgarantie Heizung und Lüftung, www.leistungsgarantie.ch
Abnahmeprotokoll gemäss SWKI (96-5), www.swki.ch

Wärmepumpen
Effizienz, Schallemissionen, www.wpz.ch
Gütesiegel D-A-CH: verschiedene Kriterien, www.fws.ch

Sonden(WP)
Gütesiegel Erdwärmesonden, www.fws.ch

(Bericht von Othmar Humm, Hauseigentümer 15.04.2009)

Der Kauf oder der Bau einer Immobilie bedeutet für viele eine der grössten Investitionen in ihrem Leben. Oftmals begeben sich Baufrauen und Bauherren ziemlich unvorbereitet in den Planungs- und Bauprozess. Sie unterschätzen die Anforderungen welche an sie als Bauherren und Besteller gesetzt werden, und verkennen die Risiken.

Baupartner sorgfältig aussuchen und Referenzen einholen
Für einen erfolgreichen Bauprozess muss der Vertragspartner umsichtig ausgesucht werden. Informieren Sie sich sorgfältig über den Architekten oder den Generalunternehmer Ihrer Wahl und lassen Sie sich Referenzen geben. Sprechen Sie mit den Bauherren der Referenzobjekte und  verschaffen Sie sich einen persönlichen Eindruck. War die Planung umsichtig, der Bauablauf reibungslos, wurden die Baukosten und Termine eingehalten? Verlangen Sie ebenso einen aktuellen Betreibungsauszug und lassen Sie die Bonität der Unternehmer von Ihrer Bank prüfen.

Architektenvertrag von Anfang an regeln
Die Zusammenarbeit mit einem Architekten soll frühzeitig vertraglich geregelt werden. Nicht selten werde ich mit der Situation konfrontiert, dass der Vertrag erst vor der Baueingabe unterschrieben werden soll. Dies, nachdem bereits ca. 25 % der Architektenleistungen erbracht sind. Sicherlich keine optimale Verhandlungsposition für den Bauherrn. Der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein SIA bietet auch für Nichtmitglieder seine Vertragsvorlage an, welche die wichtigsten Punkte ohne spezielle Vereinbarungen abdeckt.

Anzahlungsverträge klären Sie Details vor der Unterschrift
Anzahlungsverträge werden oftmals auf Basis von Kurzbaubeschrieben und wenig detaillierten Plangrundlagen unterzeichnet. Nicht immer decken sich bei diesem Vorgehen am Schluss die Vorstellungen der Bauherren mit der effektiven Ausführung des Generalunternehmers. Verlangen Sie auf jeden Fall detaillierte Unterlagen von Ihrem neuen Eigenheim, damit Sie nicht die Katze im Sack kaufen. Klären Sie die Sicherstellung Ihrer Anzahlung, denn zu diesem Zeitpunkt besteht dafür noch kein ausreichender Gegenwert.

Augen auf bei Generalunternehmerverträgen
Die Generalunternehmerverträge sind in ihrer Form frei, was mitunter zu ganz einseitigen Formulierungen führen kann wie „es liegt erst ein Baumangel vor, wenn ihn der Generalunternehmer als solchen akzeptiert“. Es empfiehlt sich die Vertragsvorlagen und allgemeinen Bedingungen des VSGU, des Verbandes Schweizerischer Generalunternehmer, zu verwenden oder sich zumindest daran anzulehnen. Denn in nur einem Vertrag wird das gesamte Bauwerk beschrieben und bestellt. Lassen Sie daher den Vertragsentwurf unbedingt durch einen Bauberater des Hausvereins prüfen, damit Sie Schwachstellen reduzieren können und die Risiken erkennen vor der Unterzeichnung des Vertrages.

Kontrolle kann Baupfusch verhindern
Nicht alle Bauteile können anlässlich der Bauabnahme auf eine normenkonforme Ausführung und die Einhaltung der Regeln der Baukunde geprüft werden. Mängel verbergen sich nicht selten in den nicht mehr sichtbaren Bereichen. Speziell kontrolliert werden sollten Abdichtungen unter Terrain, die Wärmedämmungen im Dach- und im Fassadenbereich, der Aufbau des Unterlagsbodens sowie die Gipserarbeiten. Es kann sich für die Qualität Ihres Eigenheims durchaus bezahlt machen, für punktuelle Kontrollen einen Bauberater beizuziehen.

Bauabnahme was gilt es zu beachten?
Lassen Sie sich genügend Zeit, sämtliche Bauteile anlässlich der Bauabnahme sorgfältig zu prüfen. Lassen Sie sich dabei nicht unter Druck setzen und verlangen Sie von Ihrem Baupartner ausreichend Zeit. Denn alles, was anlässlich der Bauabnahme sichtbar ist und Sie nicht bemängeln, gilt als abgenommen. Ein Bauberater kennt die SIA-Normen sowie die Bauvorschriften und kann Ihnen helfen, Ihre Ansprüche und Rechte während der Bauabnahme durchzusetzen.