hbq bauberatung

Um das vorhandene Bauland optimal auszunützen, wird immer dichter aneinander gebaut. Bautechni-sche Entwicklungen der letzten Jahre haben dafür weitere Möglichkeiten geschaffen. Durch einen Bau-grubenaushub oder eine Baugrubensicherung unmittelbar an der Grundstücksgrenze oder durch Pfählarbeiten können Absenkungen oder Risse an Nachbargebäuden entstehen. Damit Schäden an Nachbargebäuden nachgewiesen werden können, sollte vor Baubeginn eine Bestandesaufnahme in Form eines Rissprotokolls erstellt werden.

Im Interesse der beteiligten Parteien
Es muss im Interesse sämtlicher betroffenen Parteien liegen, den aktuellen Zustand der Gebäude vor Baubeginn zu dokumentieren. Denn Schäden an den Nachbargebäuden müssen von der Bauherr-schaft zu ihren Kosten behoben werden. Im Zweifelsfall müssen die betroffenen Nachbarn aber den entstandenen Schaden beweisen können. Auch gilt es beim Abschluss von Bauversicherungen die-sem Punkt besondere Aufmerksamkeit zukommen zu lassen. Bei einzelnen Versicherungen sind nur die Schäden an Gebäuden gedeckt, deren Zustand vor Beginn der Arbeiten mit einem Rissprotokoll erfasst wurde.

Grundlagen für Notwendigkeit
Das Zivilgesetzbuch regelt im Art. 679 die Verantwortlichkeit des Grundeigentümers. «Wird jemand dadurch, dass ein Grundeigentümer sein Eigentumsrecht überschreitet, geschädigt oder mit Schaden bedroht, so kann er auf Beseitigung der Schädigung oder auf Schutz gegen drohenden Schaden und auf Schadenersatz klagen.»
Die in den Bauverträgen allgemein verwendete SIA-Norm 118, Allgemeine Bedingungen für Bauarbei-ten, nimmt in Artikel 111 dazu Stellung. «Soweit es angezeigt ist, hält der Bauherr auf seine Kosten den Bestand und Zustand fremder Sachen (wie z. B. Grundstücke, Bauten, Verkehrswege, Leitungen, Grundwasservorkommen, Quellen), die im möglichen Einflussbereich der Arbeiten liegen, noch vor deren Beginn zur Beweissicherung fest. Er beschafft sich die erforderlichen Beweismittel.»

Rissprotokoll wie vorgehen?
Das Protokoll ist vom Bauherrn oder von seinem Vertreter auf der Baustelle, dem Bauleiter, zusam-men mit den Nachbarn zu erstellen. Oder die Parteien bestimmen gemeinsam einen externen Fach-mann für die Bestandesaufnahme. Im Rahmen einer Begehung werden die visuell feststellbaren Schäden, Anzeichen von Senkungen, Feuchtigkeitsschäden und im Speziellen Risse festgehalten. In einer Planskizze wird die Lage der erstellen Fotoaufnahmen eingezeichnet und mit einem möglichst genauen Beschrieb der Feststellung ergänzt. Sind beide Parteien mit dem Protokoll einverstanden, wird dieses gegenseitig schriftlich anerkannt. 

Der Bauherr macht keine Aufnahme – was unternehmen?
Will der Bauherr kein Protokoll aufnehmen, kann sich der Hausbesitzer der Nachbarliegenschaft an eine Amtsperson, zum Beispiel einen Vertreter der Gemeinde, wenden. Ein amtliches Rissprotokoll erlangt auch ohne Unterschrift des Bauherrn seine Beweispflicht. Die Kosten von einigen hundert Franken können sich im Schadenfall durchaus bezahlt machen.
Entstehen Schäden an einem Nachbarhaus während der Bautätigkeit, kann der Hausbesitzer eine vorsorgliche Beweissicherung erstellen lassen. Dieses ordnet das Gericht auf Begehren des Hausei-gentümers an, wenn noch kein Prozess hängig ist. Nicht immer ist es jedoch möglich, die Schadens-ursache eindeutig zu bestimmen.

Wie werden Risse und Schäden beurteilt?
Bestimmt werden Risse gemäss der Schweizer Norm SN 640 312a, Erschütterungen, unter Kapitel D  «Risse  und  Rissprotokolle». Risse werden nur aufgenommen,  wenn sie aus einem Meter Distanz von blossem Auge erkennbar sind, was einer Rissbreite von zirka 0,05 mm entspricht. Dabei werden Risse an der Oberfläche und durchgehende Risse unterschieden und bezüglich ihrer Breite in
fünf Klassen eingeteilt (feine Risse ≤ 0,2 mm bis klaffende Risse ≥ 3 mm).

Erschütterungsmessungen während der Bauarbeiten
Im Unterschied zum Rissprotokoll werden die Erschütterungsmessungen parallel zu den Bauarbeiten ausgeführt. So soll der Nachweis erbracht werden, dass keine übermässigen Emissionen oder Immis-sionen auf die Nachbargebäude eingewirkt haben. Mittels neuer Technik können die Messdaten über ein Mobiltelefon regelmässig übertragen werden. Eine automatische akustische oder optische Alar-mierung kann auf die Überschreitung der Grenzwerte aufmerksam machen.

Schlusskontrolle nach Abschluss der Arbeiten
Sind Schäden aufgetreten, wird eine Schlusskontrolle gemacht. Dabei wird der Vergleich zwischen dem Rissprotokoll und zusätzlichen Schäden gemacht, dokumentiert und gegenseitig anerkannt. Wurden keine Schäden gemeldet, wird in der Praxis meistens auf eine Schlusskontrolle verzichtet. Es empfiehlt sich, auch dies nachvollziehbar an alle beteiligten Parteien zu kommunizieren.

«Der Bauherr trägt das Baugrundrisiko!», lautet ein von Unternehmerseite oft gehörter Satz in Baustreitigkeiten. Es geht um die Frage, wer die Mehrkosten zu tragen hat, wenn sich Bauarbeiten wegen des angetroffenen Baugrundes als aufwendiger erweisen als angenommen. Das kann der Fall sein, wenn der Boden nicht tragfähig genug ist (z. B. in Seenähe), harter Fels anstelle von baggerfähigem Bodenmaterial zum Vorschein kommt, der Grundwasserspiegel höher liegt als prognostiziert oder wenn Altlasten, d. h. verschmutztes Bodenmaterial und Abfälle, angetroffen werden.

SIA-Norm nimmt Bauherrn in die Pflicht
Gleiche Fragen stellen sich, wenn bestehende Gebäude gekauft oder umgebaut werden. Da kann bei Umbauten schädliches Material wie Asbest zum Vorschein kommen, oder man erkennt plötzlich, dass die Tragfähigkeit eines Bodens bei weitem nicht so ist wie angenommen. Ein Beispiel: Ein Bauherr kauft ein Grundstück mit einem älteren Haus. Er beabsichtigt, mit einer Unterniveaugarage das alte Gebäude zu unterfangen und einen Neubau zu erstellen. Während der Bauausführung zeigt sich, dass der Baugrund viel problematischer ist als angenommen. Teure Massnahmen für die Baugrubensicherung und Unterfangung sind erforderlich.

Die Antwort auf die Frage der Kostentragung hängt von verschiedenen Umständen ab. Einerseits kann das Baugrundrisiko vertraglich auf den Unternehmer überwälzt werden. In diesem Falle muss der Unternehmer den Baugrund selbst prüfen und die festgestellten oder vermuteten Risiken in seinen Preis einrechnen. Anderseits werden in der Schweiz die Bau-Werkverträge meist mit der Norm SIA 118 als allgemeiner Vertragsbedingung abgeschlossen. Danach hat der Bauherr die örtlichen Gegebenheiten abzuklären. Das sind insbesondere die Beschaffenheit des Baugrundes entsprechend den Anforderungen der auszuführenden Arbeit, benachbarte Bauwerke, Grundwasservorkommen, Leitungen usw. Das Ergebnis dieser Abklärungen ist in den Ausschreibungsunterlagen vollumfänglich festzuhalten.

Planer haften gegenüber dem Bauherrn
Erweisen sich die Angaben zum Baugrund in der vom Architekten oder Ingenieur erstellten Ausschreibung im Zuge der Ausführung als mangelhaft, gilt das nach der Norm SIA 118 als Verschulden des Bauherrn. Der Unternehmer hat dann das Recht, eine zusätzliche Vergütung – analog einer Bestellungsänderung – zu verlangen. Ist der Bauherr selbst nicht fachkundig, haben die von ihm beigezogenen Planer, Architekt und Ingenieur, die erforderlichen Abklärungen vorzunehmen und notwendige weiter gehende Untersuchungen, z. B. geologische Gutachten, zu empfehlen. Die Planer haften dem Bauherrn ihrerseits für mangelhafte Abklärung des Baugrundes. Baut der nicht fachkundige Bauherr ohne einen beigezogenen Architekten oder Ingenieur, was oft bei kleineren Bauvorhaben der Fall ist, hat der Unternehmer den von ihm zu bearbeitenden Baugrund zu prüfen.

Ist die Norm SIA 118 schliesslich nicht vereinbart, gilt Artikel 373 Absatz 2 OR, wonach dem Unternehmer Mehraufwendungen nur dann und vom Richter nach seinem Ermessen zu vergüten sind, wenn die Erschwernisse nicht vorausgesehen werden konnten oder nach den von beiden Parteien angenommenen Voraussetzungen ausgeschlossen waren und sie die Fertigstellung hindern oder übermässig erschweren. Will ein Bauherr keine bösen Überraschungen, empfiehlt es sich ohnehin, spätestens vor Inangriffnahme der Planung einen Geologen beizuziehen. Für die Richtigkeit der Angaben haften dem Bauherrn die beigezogenen Spezialisten.

Einen Spezialfall schliesslich bilden Aufwendungen im Zusammenhang mit Altlasten. Will der Bauherr finanzielle und terminliche Überraschungen vermeiden, empfehlen sich bei Verdacht sorgfältige Abklärungen. Diese sind jedoch kostenintensiv, so dass meist darauf verzichtet wird, wenn keine begründeten Befürchtungen vorliegen. Kommen beim Baugrubenaushub Verunreinigungen zum Vorschein, werden Untersuchungen unausweichlich. Diese sind primär vom Standortinhaber, d. h. vom Grundeigentümer, zu tragen.

Verursacherprinzip bei Sanierungen
Bedingen die Bodenbelastungen die Überwachung oder Sanierung des Standorts, werden Massnahmen behördlich angeordnet und die Kosten durch die zuständige Behörde auf die Verursacher verteilt. Ist die Bodenverschmutzung weniger gravierend, spricht man von einer sogenannten Bauherrenaltlast, deren Entsorgungskosten der Grundeigentümer allein zu tragen hat. Es ist dem Käufer eines Grundstückes deshalb immer zu empfehlen, in den Kaufvertrag eine Bestimmung aufzunehmen, wonach der Verkäufer die Kosten von Entsorgungs-, Sanierungs- und Überwachungsmassnahmen trägt.

Quelle: Hans Rudolf Spiess, Neue Zürcher Zeitung

Einfache Bürgschaft
Nach Art. 495 Abs. 1 OR kann der Gläubiger den einfachen Bürgen unter folgenden Bedingungen zur Zahlung anhalten:Der Hauptschuldner ist – nach Eingehen der Bürgschaft – in Konkurs geraten.
Der Hauptschuldner hat Nachlassstundung erhalten.
Der Hauptschuldner ist vom Gläubiger unter Anwendung der erforderlichen Sorgfalt bis zur Ausstellung eines definitiven Verlustscheines betrieben worden.
Der Hauptschuldner hat den Wohnsitz ins Ausland verlegt und kann in der Schweiz nicht mehr belangt werden.

Infolge der Verlegung des Wohnsitzes des Hauptschuldners ins Ausland ist eine erhebliche Erschwerung der Rechtsverfolgung eingetreten.Bestehen für die verbürgte Forderung Pfandrechte, kann der Bürge verlangen, dass sich der Gläubiger an diese hält, solange der Hauptschuldner nicht in Konkurs geraten ist oder Nachlassstundung erhalten hat (Art. 495 Abs. 2 OR).

Solidarische Bürgschaft
Nach Art. 496 Abs. 1 OR kann der Bürge, der sich solidarisch verbürgt hat, vor dem Hauptschuldner und vor der Verwertung der Grundpfänder unter folgenden Bedingungen belangt werden:
Der Hauptschuldner ist mit seiner Leistung im Rückstand und wurde erfolglos gemahnt.
Die Zahlungsunfähigkeit des Hauptschuldners ist offenkundig.

Bauhandwerkerbürgschaft
Die Bauhandwerkerbürgschaft ist in der Schweiz stark verbreitet und dient als einfache oder Solidarbürgschaft der Sicherung von Ansprüchen des Bauherrn (Begünstigter der Bürgschaft) gegenüber dem Handwerker für eventuelle Mängel nach Lieferung und/oder Installation der Ware bzw. der Maler-, Gipser-Arbeiten usw.
Höhe der Bauhandwerkerbürgschaft: 5 bis 10 Prozent des Vertragswertes.
Laufzeit: in der Regel zwei bis fünf Jahre nach Abschluss der Arbeiten und/oder Lieferung der Ware.

Betrachten wir eine in der Praxis häufige Konstellation: Eine Baugesellschaft ist Verkäuferin und gleichzeitig Erstellerin eines Einfamilienhauses oder einer Stockwerkeigentumseinheit «ab Plan». Die Baugesellschaft und der Käufer schliessen einen kombinierten Kauf- und Werkvertrag ab. Der Käufer wird Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Verkäuferin als General- oder Totalunternehmerin baut. Dadurch «rutscht» der Käufer in die Stellung des Bauherrn.

Rechtlich ergeben sich dadurch einige Folgen, die zu beachten sind. Als Bauherr muss der Käufer grundsätzlich für die Eignung und auch für die mit dem Baugrund verbundenen Risiken einstehen. Die Verkäuferin hat im Kauf- und Werkvertrag die Rechts- und Sachgewährleistung wegbedungen, das Baugrundrisiko ausgeschlossen. Der Käufer, der aus seiner Optik ja nicht selber baut, fühlt sich für die Erstellung der Baute aber auch nicht verantwortlich. Treten nun beim Aushub der Baugrube unerwartet Probleme auf, wie zum Beispiel schlechter Baugrund, Altlasten, aufwendige Wasserhaltung oder Rutschungen, sind die Folgen oft erheblich: Baustopp, massive Mehrkosten, allenfalls Schadenersatzansprüche Dritter gegenüber dem Käufer als Bauherrn.

Diese Risiken lassen sich nur vermeiden, wenn entweder erst nach Fertigstellung gekauft wird, das heisst die Eigentumsübertragung erst dann stattfindet, oder wenn die obengenannten Haftungsausschlüsse im Kauf-/Werkvertrag nicht akzeptiert werden beziehungsweise – noch besser – diese Risiken klar dem Verkäufer überbunden werden.

Ein weiteres, nicht zu unterschätzendes Risiko bei dieser Kombination von Kauf- und Werkvertrag ist das Erfüllungsrisiko. Macht die Verkäuferin während der Ausführung Konkurs, hat der Käufer gleich mehrere Probleme: Verzögerungen, Suche nach einem neuen Generalunternehmer oder Eintritt in die zahlreichen Einzelwerkverträge mit den Subunternehmern. Damit verbunden sind – da der Käufer dringend auf die Weiterarbeit angewiesen ist – Mehrkosten, die an ihm wegen der Insolvenz der Verkäuferin hängenbleiben. Zudem werden offene Forderungen der Subunternehmer gegenüber der Verkäuferin in solchen Situationen oft mittels Bauhandwerkerpfandrechten gesichert, die den Käufer und Grundeigentümer (Stockwerkeigentümer) zu Doppelzahlungen zwingen können, wenn die Verkäuferin bereits erfolgte Zahlungen des Käufers noch nicht an ihre Subunternehmer weitergeleitet hat.

Absichern kann sich der Käufer hier, indem er mit der Verkäuferin die Zahlungsabwicklung über ein Bautreuhandkonto vereinbart, wo sichergestellt wird, dass Zahlungen des Käufers in erster Linie zur Vergütung der Subunternehmer, die am Haus Arbeit geleistet haben, verwendet werden. Die Eintragungsfrist für das Bauhandwerkerpfandrecht ist mit der Revision von Art. 839 ZGB von drei auf vier Monate verlängert worden und wird voraussichtlich 2012 in Kraft treten. Empfehlenswert ist auf jeden Fall die Vereinbarung einer angemessenen Erfüllungsgarantie einer Bank oder Versicherung auf erstes Verlangen zugunsten des Käufers.

Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass der Käufer für Steuerschulden der Verkäuferin, beispielsweise Grundstückgewinnsteuern, solidarisch haftet. Zahlt die Verkäuferin nicht, muss der Käufer den Betrag berappen, da dem Gemeinwesen (Kanton, Gemeinde) ein gesetzliches Grundpfandrecht zulasten des Kaufgrundstücks zusteht. Es empfiehlt sich also, beim Vertragsabschluss den vom Steueramt ermittelten mutmasslichen Steuerbetrag von der Verkäuferin hinterlegen bzw. sicherstellen zu lassen.

Quelle www.nzz.ch

Schnell ist es passiert. Ein kleiner Baumangel bildet den Ausgangspunkt für einen langwierigen Konflikt zwischen Bauherr und Bauunternehmer. Bauleute sind deshalb gewohnt, Schwierigkeiten anzusprechen und nach Lösungen zu suchen. Allerdings gelingt dies nicht immer optimal. Bauablaufstörungen verursachen jährlich ungedeckte Kosten im vierstelligen Millionenbereich. Konflikte binden zudem personelle Ressourcen, ruinieren langjährige Beziehungen und führen im Extremfall zu langwierigen und teuren Rechtsstreitigkeiten. Gerade bei Baustreitigkeiten ist jedoch die gerichtliche Rechtsprechung mit einem Verlierer und einem Gewinner oder mit zwei halbwegs (Un-)Zufriedenen keine ideale Lösung, zumal die Konfliktparteien auf dem Baumarkt mit grosser Wahrscheinlichkeit irgendwann wieder aufeinandertreffen. Je nach Intensität, Art des Konflikts und Interessen der Parteien haben sich in der Praxis deshalb alternative Konfliktlösungsverfahren herausgebildet, darunter die Mediation und das Vermittlungs- und/oder Schiedsgerichtsverfahren.

Die Mediation ist ein aussergerichtliches Konfliktlösungsverfahren, in dem ein Vermittler (Mediatorin oder Mediator) die Konfliktpartner auf ihrem Weg zu einvernehmlichen Lösungen begleitet. Der Mediator hat keine eigene Entscheidungsgewalt. Er baut Brücken und hilft, einen Prozess in Gang zu bringen, bei dem die Parteien Raum für die Formulierung ihrer Interessen erhalten und in eigenverantwortlicher Weise Träger der selbsterarbeiteten Lösungen sind. Die in Mediationsverfahren erarbeiteten Lösungen haben oft überraschende Inhalte. Diese sind meist nicht Kompromisse, sondern beziehen Interessen und Anliegen der Parteien mit ein. Das ermöglicht Win-win-Lösungen, mit denen alle Parteien zufrieden sind. Das Hauptziel des Mediators ist dabei, Leute zu befähigen, ihre Konflikte eigenverantwortlich zu bearbeiten und zu lösen. Mediationsverfahren haben auch in der Baubranche langsam Einzug gehalten.

Neben der Mediation gibt es auch das Vermittlungs- oder Schiedsverfahren. Der Hauseigentümerverband Schweiz (HEV), die CGI Conseils (CGI), der Schweizerische Baumeister-verband (SBV) und der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein (SIA) haben dazu eine eigene Ordnung ausgearbeitet. Ziel ist es, dank dem Beizug sachkompetenter Fachleute ein einfaches, kostengünstiges und rasches Verfahren zur Konfliktbewältigung im Bau- und Immobilienbereich zur Verfügung zu stellen.

Das vorgelagerte Vermittlungsverfahren ist insbesondere für die Erledigung «kleiner» Streitigkeiten, etwa wegen kleinerer Baumängel, Konflikten mit Nachbarn oder aus dem Stockwerkeigentum, geeignet. Der von den Parteien gewählte Vermittler versucht, mit den Parteien einen Vergleich auszuarbeiten. Das Verfahren dauert in der Regel nicht länger als drei Monate. Wird der Konflikt im Vermittlungsverfahren nicht gelöst, steht den Parteien die Anrufung des spezialisierten Schiedsgerichts «Bau + Immobilien» oder der Gang ans ordentliche Gericht offen.

Im Schiedsverfahren entscheidet je nach Streitwert ein Einzel- oder Dreierschiedsgericht (Schiedsspruch). Es ist ein rasches Verfahren: Ein Schiedsspruch soll im Normalfall innert drei Monaten nach Übermittlung der Akten ans Gericht gefällt werden. Die Parteien sind in der Wahl der Vermittler/Schiedsrichter frei. Dies ermöglicht ihnen, ausgewiesene Experten beizuziehen. Die Trägerverbände stellen den Parteien auf Wunsch eine unverbindliche Liste (Angaben über Ausbildung/Fachkenntnisse usw.) mit möglichen Vermittlern und Schiedsrichtern zur Verfügung.

Quelle www.nzz.ch

Arbeiten auf einer Baustelle sind oftmals mit Gefahren für die Bauarbeiter verbunden. Die grosse Zahl von Personen- und Sachschäden, welche von der Suva, der Schweizerischen Un-fallversicherungsanstalt, erfasst werden, zeigen dies leider klar auf.

Berufsunfälle auf Baustellen
Ein Grossteil der Unfälle auf Baustellen ereignet sich infolge von Stolperfallen durch herumliegende Teile, weil kein Schutzhelm getragen wird, dadurch dass Abschrankungen fehlen oder für Arbeiten-demontiert werden oder durch improvisierte Aufstiege und Gerüste. Die Kontrolle und Einhaltung der Sicherheitsvorschriften im dynamischen Umfeld einer Baustelle ist nicht immer einfach. Aber sicherlich das höchste Gebot für alle Verantwortlichen. Denn jeder 5. Bauarbeiter erleidet pro Jahr einen Be-rufsunfall und ein Grossteil der Bauarbeiter erreicht die Pensionierung nicht ohne Invalidität.

Sicherheit geht alle an
Nicht nur die Baufirmen und Bauarbeiter stehen in der Verantwortung. Auch Bauherren, Eigentümer und Planer stehen in der Pflicht, die Sicherheitsanforderungen auf der Baustelle zu planen und kon-sequent umzusetzen. Berücksichtigt werden müssen nicht nur die Sicherheitsanforderungen für die Erstellung eines Gebäudes, sondern auch für die Ausführung von Reinigungs- und Unterhaltsarbeiten. Eine komplexe Aufgabe, der sich alle am Bau Beteiligten mit der notwendigen Umsicht annehmen müssen, damit Unfälle möglichst verhindert werden können.

Unterschiedliche Normen und Empfehlungen
Eine Unzahl verschiedenen Normen und Empfehlungen versuchen die Sicherheitsanforderungen zu regeln. Die SIA-Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverbandes machen Sicher-heitsvorgaben für die einzelnen Arbeitsgattungen. Seit dem 1. Januar 2006 ist die überarbeitete Bau-arbeitenverordnung, BauV, in Kraft. Sie entspricht weitgehend den Suva-Vorschriften und wurde vom Bundesrat erlassen. Normen und Vorgaben, die für jedermann für die Planung und Ausführung von Bauarbeiten bindend sind.

Schutzmassnahmen im Werkvertrag festlegen
Gemäss der Bauarbeitenverordnung müssen die baustellenspezifischen Schutzmassnahmen im Werkvertrag festgelegt werden. Die Bauarbeitenverordnung betrifft somit Bauherren und Bauunter-nehmer, die vor dem Abschluss eines Werkvertrages prüfen müssen, mit welchen Massnahmen die Arbeitssicherheit gewährleistet wird und dass die Massnahmen in den Werkvertrag aufgenommen werden. Es sind dies beispielsweise Gerüste, Absturzsicherungen, Laufstege und dergleichen. Wider-setzt sich der Bauherr der Festlegung der Massnahmen im Werkvertrag, zum Beispiel der Ausschrei-bung und Bezahlung eines Arbeitsschutzgerüstes, kann er dafür strafrechtlich belangt werden.

Baustellenbesucher als Sicherheitsrisiko
Auch Bauherren oder Baustellenbesucher haben sich vor dem Gang auf die Baustelle entsprechend vorzubereiten, sind sie doch einem erhöhten Unfallrisiko ausgesetzt. Besucher sind nicht an die Ge-gebenheiten einer laufenden Baustelle gewöhnt, um so mehr als die Sicherheitseinrichtungen noch nicht denjenigen des fertigerstellten Bauwerkes entsprechen. Sicheres Schuhwerk sowie ein Bauhelm gehören zur Minimalausrüstung. Gemäss Art. 107 der SIA Norm -18, allgemeine Bedingungen für Bau-arbeiten, müssen der Bauherr und der Unternehmer vereinbaren, welche Haftpflichtversicherung die folgen von Besucherunfällen deckt. In Frage kommt die Bauherren- oder die Betriebshaftpflicht-versicherung des Unternehmers. Es besteht ebenfalls die Möglichkeit, eine spezielle Besucherunfall-versicherung abzuschliessen, die bei einem Unfall für die Haftung aufkommt.

Schutzpflichten des Bauherrn bei der Bauausführung
Der Bauherr beauftragt für die Umsetzung eines Bauvorhabens sachverständige Hilfspersonen wie Fachplaner, Architekten und Bauleiter. Der Architekt ist bereits in der Projektierung dazu angehalten, sich mit den Massnahmen für die Sicherheit am Bauwerk zu befassen, und muss einschreiten, wenn während der Bauausführung elementare Sicherheitsvorschriften verletzt werden. Der Bauleiter koordi-niert und überwacht die Reihenfolge der Arbeitsabläufe auch unter Einhaltung der Sicherheitsvor-schriften auf der Baustelle. Der Unternehmer darf davon ausgehen, dass er von der Bauleitung als Vertreter des Bauherrn auf erforderliche Schutzmassnahmen hingewiesen wird. Der Bauherr muss sich das Wissen und Handeln seiner sachverständigen Hilfspersonen wie eigenes Wissen und Verhalten anrechnen lassen. Bei einem allfälligen Schadenfall wird er unter der Berücksichtigung seines Regressrechtes unter Umständen ebenfalls haftbar werden.

SIA-Norm 118 Bestandteil in Planerverträgen
Die SIA-Norm 118 ist üblicherweise Bestandteil von Werkverträgen zwischen Bauherren und Unter-nehmern, jedoch nicht in den Verträgen mit Architekten, Bauingenieuren und Fachplanern. Der Archi-tekt schlägt dem Bauherrn oftmals die SIA-Norm 118 für die Aufnahme in die Werkverträge mit den Baufirmen vor und verpflichtet sich damit, die Sicherheitsmassnahmen durchzuführen, soweit sie in der SIA-Norm 118 dem Architekten auferlegt werden, auch wenn diese nicht explizit in seinem Planer-vertrag aufgeführt sind.

Der Zeit- und der Kostendruck auf den Baustellen führen dazu, dass Bauen immer gefährlicher wird. Schutzvorschriften werden leichtfertig missachtet oder nicht ausgeführt. Sicheres Planen und Bauen geht alle am Bau Beteiligten an, denn es muss das gemeinsame Ziel sein, die Bauunfälle zu reduzieren und zu verhindern.

Weitere Informationen zum Thema
Weitergehende Informationen auf den Webseiten der Suva – www.suva.ch oder im Buch „Sicheres Bauen und sichere Bauwerke“ von Rainer Schuhmacher, ISBN 978-3-7255-6058-5.

Erfahrungsgemäss wird meist lange über Ursachen und Verantwortlichkeiten von Baumängeln diskutiert, so dass der Bauherr Gefahr läuft, dass seine Mängelrechte in der Zwischenzeit verjähren.

Er wird daher interessiert daran sein, die Verjährungsfrist zu unterbrechen.

Eine Mängelrüge allein kann keine Verjährung unterbrechen.

Dies kann nur auf folgende Arten geschehen:
a) entweder durch schriftliche Anerkennung des Mangels durch den Unternehmer oder
b) durch einen Verzicht des Unternehmers auf die Geltendmachung der Verjährungseinrede oder
c) durch Anhebung einer Klage gegen den Unternehmer beim zuständigen Gericht oder
d) allenfalls durch Betreibung.

Nach Unterbrechung der Verjährung beginnt die Verjährungsfrist wiederum neu zu laufen.

Mit der Behauptung, der Anspruch auf Bezahlung sei teilweise oder ganz verjährt, pflegen sich Auftraggeber ab und zu von ihrer Pflicht zu drücken. Leistungserbringer sollten deshalb die Verjährungsfristen kennen und wissen, wann diese für die vertraglich vereinbarten Grundleistungen zu laufen beginnen.

Die Grundregel in Artikel 130 des Obligationenrechts besagt, dass die Verjährung mit der Fälligkeit der Forderung zu laufen beginnt. Die Fälligkeit ist der früheste Zeitpunkt, zu dem eine vertraglich versprochene Leis-tung eingefordert werden kann. Gleichzeitig markiert die Fälligkeit den Zeitpunkt, mit dem die Verjährungsfrist, nach deren Ablauf die vertraglich versprochene Leistung nicht mehr erbracht werden muss, zu laufen beginnt.

Sofort fällige Verpflichtungen
Normalfall im Geschäftsleben sind die sofort fälligen Verpflichtungen. Bei diesen beginnt die Verjährung gleichzeitig mit dem Vertragsabschluss zu laufen. Da-runter fallen alle Verpflichtungen, für die weder das Gesetz noch der Vertrag etwas anderes bestimmen. Die Fälligkeit und die Verjährung für die wichtigsten Vertragsverhältnisse beim Bauen, beim Planungsauftrag, beim Bauleitungsauftrag, beim Werkvertrag und beim Kaufvertrag sind geregelt.

Die Fälligkeit beim Planervertrag
Der Anspruch des Auftraggebers, dass der Beauftragte die ihm übertragene Aufgabe erledige, und der Anspruch des Beauftragten, dafür bezahlt zu werden, setzen bei Vertragsabschluss ein, und die Verjährungsfrist beginnt sofort zu laufen. Wenn Auftraggeber und Beauftragter zehn Jahre untätig bleiben, sind sie nicht mehr an den Vertrag gebunden. Die gegenseitigen Ansprüche sind verjährt.

Meist wird jedoch nach Vertragsschluss mit der Vertragserfüllung begonnen. Da stellt sich bei gleichzeitig fälligen Forderungen die Frage, ob beide gleichzeitig oder welcher von beiden seinen Teil erfüllen muss. Die Vertragsbedingungen des SIA, wie sie in den Leistungs- und Honorarordnungen und im Leistungsmodell zu finden sind, halten fest, dass der Auftraggeber mit seiner Zahlung warten kann, bis die Planerleistung erbracht ist. Gemäss LHO wird erst im Gegenzug zur vertragsgemäss erbrachten Leistung der Anspruch des Planers auf die Bezahlung des Honorars fällig. Danach kann er seine Forderung bis zum Ablauf der Verjährungsfrist, also während zehn Jahren, geltend machen. In der Praxis ist eine Leistung des Planers erbracht, sobald sie vom Auftraggeber wahrgenommen werden kann: entweder indem der Planer dem Auftraggeber sichtbare Resultate liefert oder indem er ihm eine Aufstellung der erbrachten Leistungen vorlegt. Auch wenn für Teile von Gesamtleistungen Teilrechnungen gestellt und Abschlagszahlungen geleistet werden, beginnt die zehnjährige Verjährungsfrist für die gesamte Honorarforderung erst ab dem Zeitpunkt zu laufen, zu dem diese fällig ist, also nachdem das letzte wesentliche Element der Gesamtleistung erbracht ist.

Abschlagszahlungen verlangen
Auch in Auftragsverhältnissen, bei denen nicht geregelt ist, wer zuerst und wer anschliessend leisten muss, kann der Planer seinen Anspruch auf Honorarzahlung erst durchsetzen, wenn er den entsprechenden Teil seiner vertraglich vereinbarten Leistung erbracht hat. Würde er seine Honorarforderung früher geltend machen, könnte der Auftraggeber einwenden, seine Zahlung sei noch nicht fällig, denn der Architekt habe seine Leistung noch nicht erbracht (Art. 82 OR). Vorsichtigerweise wird der Planer für jeden Leistungsschritt Rechnung stellen und eine Abschlagszahlung verlangen. Sonst kann er bei vollständig erbrachter Leistung vor dem Problem stehen, dass er von seinem Honorar noch gar nichts erhalten hat und vielleicht über einen grossen Betrag – und bei lang dauernden Vertragsverhältnissen eventuell auch darüber, ob die Forderung bereits verjährt sei, – streiten muss. Für den Bauleitungsvertrag gelten die gleichen Regeln.

Die Fälligkeit beim Werkvertrag
Beim Werkvertrag regelt das Obligationenrecht in Art. 372, dass die Vergütung mit der Ablieferung des Werkes fällig wird und zu bezahlen ist. Das bedeutet, dass die zehnjährige Frist für die Werklohnforderung nicht mit dem Vertragsabschluss, sondern mit der Ablieferung des Werkes zu laufen beginnt. Bei grossen Bauwerken, die über einen längeren Zeitraum von mehreren Monaten oder Jahren mit grossem Aufwand an Material und Arbeit erstellt werden, ist Bezahlung erst bei Ablieferung, wie es das Gesetz vorschreibt, nicht realistisch. Norm SIA 118 sieht deshalb für den Bau- und Werkvertrag periodische Abschlagszahlungen vor. Diese sind dem Baufortschritt entsprechend fällig, bevor das Werk in seiner Gesamtheit vollendet ist. Die Schlusszahlung nach Beendigung des Bauwerks wird fällig, wenn die Bauleitung die Schlussabrechnung geprüft und der Unternehmer den Prüfbescheid erhalten hat. Ist die Bauleitung säumig, kann der Unternehmer die Fälligkeit seiner Forderung durch Ansetzen einer Nachfrist herbeiführen. Spätestens wenn die Nachfrist abläuft, beginnt die Verjährungsfrist für seine Forderung zu laufen.

Trödelt der Bauunternehmer mit der Schlussabrechnung, wird der noch offene Betrag mit dem Zeitpunkt fällig, an dem die Schlussabrechnung nach Treu und Glauben spätestens hätte vorgelegt werden können.2

Die Fälligkeit beim Kaufvertrag
Im Zusammenhang mit Bauvorhaben kaufen der Bauherr selber oder der Unternehmer viel Material ein. Beim Kaufgeschäft gibt es im Gesetz, abweichende vertragliche Vereinbarung oder Branchenüblichkeit vorbehalten, keine Abweichung von der Grundregel: Die Lieferung der Ware und die Zahlung des Kaufpreises sind mit Vertragsabschluss fällig. Die Verjährung beginnt zu laufen. Leistung und Gegenleistung müssen Zug um Zug, also sozusagen gleichzeitig, erbracht werden. Im Geschäftsalltag wird oft ein anderer Modus vereinbart: Ware gegen vorgängige Bezahlung oder Bezahlung gegen vorgängige Lieferung der Ware. In diesen Fällen ist die Gegenleistung in dem Zeitpunkt fällig, in dem die Vorleistung erbracht ist. Dann beginnt die zehnjährige Verjährungsfrist für die Gegenleistung zu laufen. Der Beginn der einjährigen Frist für eine Rüge von Mängeln der Kaufsache ist nicht an die Fälligkeit der Forderung, sondern an die effektive Übergabe der Kaufsache gebunden: Zum Zeitpunkt, zu dem die Sache geprüft werden kann, beginnt die Verjährungsfrist für die Mängelrüge zu laufen (Art. 210 OR).

Quelle www.sia.ch

Vor dem Beginn der detaillierten Planung für einen Umbau oder eine Erweiterung müssen die baurechtlichen Aspekte geprüft werden. Auch für kleinere Veränderungen, wie etwa den Einbau eines Dachfensters, braucht es in den meisten Fällen eine Baubewilligung.

Wie und in welchem Umfang gebaut werden kann, darüber geben diverse Vorschriften Auskunft. Auflagen und Vorgaben für einen Umbau befinden sich unter Umständen im Raumplanungs- und im Um-weltschutzgesetz des Bundes, in den Planungs- und Baugesetzen der Kantone sowie in Bau- oder Zonenordnungen der Gemeinden. Nicht einfach für den Eigenheimbesitzer sich darin zurechtzufinden und die Bewilligungsfähigkeit seines Bauvorhabens selber abzuschätzen.

Baurechtliche Vorgaben
Wie gross, mit welchen Materialien darf gebaut werden? Welche Grenzabstände gelten? Wie ist die maximale Ausnützungs- oder Baumassenziffer bestimmt? Auch für kleinere Bauarbeiten sind diese Fragen relevant. Informieren Sie sich daher vorgängig beim Bauamt der Gemeinde über die Vorgaben aus den Bauvorschriften oder Zonenplänen. Denn auch wenn die Vorschriften für Um- und Anbauten in den vergangenen Jahren mehrheitlich gelockert wurden, gilt es noch einiges zu beachten.

Einschränkungen im Grundbuch
Bestehen auf dem Grundstück Dienstbarkeiten wie Wegrechte, Näherbaurechte, Durchleitungsrechte oder Mitbenutzungsrechte? Ein aktueller Grundbuchauszug gibt darüber Auskunft und bewahrt vor unliebsamen Überraschungen. Reicht der geplante Anbau zu nahe an die Grenze des Nachbarn, be-steht die Möglichkeit, ein Näherbaurecht mit dem Einverständnis des Eigentümers des betroffenen Grundstücks zu vereinbaren und im Grundbuch einzutragen. Diese Dokumente müssen dann zu-sammen mit dem Baugesuch eingereicht werden. Auch gibt das Grundbuch Auskunft darüber, ob eine Liegenschaft unter Denkmal- oder Ortsbildschutz steht. Entsprechend gelten ergänzende Vorschriften und Auflagen für mögliche Veränderungen und Umnutzungen, die berücksichtigt werden müssen.

Braucht es eine Baubewilligung?
Veränderungen an einem Gebäude, die ohne die entsprechende Bewilligung ausgeführt werden, kön-nen eine Klage nach sich ziehen oder müssen unter Umständen wieder rückgängig gemacht werden. Ein Risiko, das sich sicherlich nicht bezahlt macht. Da die Vorschriften je nach Kanton und Gemeinde abweichen können, müssen sie von Fall zu Fall geprüft werden.

Baurechtsermittlung als Vorentscheid
Es kann sich durchaus bezahlt machen, bei den Behörden erst einmal um einen Vorentscheid anzu-fragen, bevor ein aufwendiges Baugesuch eingereicht wird. So kann der Aufbau einer Dachlukarne oder der Anbau eines Wintergartens vorweg geprüft werden und erst dann muss ein komplettes und aufwendiges Projekt ausgearbeitet werden. Informationen für den Ablauf und den Erhalt eines Vorent-scheides macht das zuständige Bauamt.

Nachbarn informieren
Das Vorstellen des geplanten Bauprojektes bei Ihren Nachbarn ist eine gute Möglichkeit, Fragen und Bedenken auszudiskutieren und auszuräumen. Erfahren die Nachbarn erst aus der Zeitung oder durch das Aufstellen von Bauvisieren von einem Bauvorhaben, stellen sie diese Fragen unter Umständen in Form einer Einsprache direkt an die Gemeinde. Auch wenn diese abgewiesen wird, verliert man Zeit bis zum Erhalt der Baubewilligung. Der Einbezug der Nachbarn ist auch für die Ausführung der Arbeiten notwendig. Lärm und Staub können bei den Arbeiten entstehen. Lager und Parkiermög-lichkeiten müssen geschaffen werden, was selten ohne Entgegenkommen der Nachbarn möglich ist.

Baugesuch einreichen
Das Gesuch wird bei der Gemeindeverwaltung eingereicht. Auf den Wegleitungen zu den Bauge-suchsformularen ist ersichtlich, welche Unterlagen und Dokumente eingereicht werden müssen. Für sichtbare Fassadenveränderungen oder Erweiterungen müssen Bauprofile erstellt werden, welche die Grösse der geplanten Veränderung abstecken. Sind alle Dokumente vollständig und die Bauvisiere aufgestellt, wird das Baugesuch zu Bekanntmachung ausgeschrieben. Während dieser Auflagefrist können Einsprachen gegen das Gesuch gemacht werden. Ist dies nicht der Fall und ergibt die Prüfung durch die Baukommission keine Einwände, erhalten Sie die Baubewilligung. In der Baubewilligung werden in den meisten Fällen Auflagen gemacht denen es vor Baubeginn oder während der Ausfüh-rung der Arbeiten nachzukommen gilt.

Fördergelder vor dem Baustart beantragen
Fördergelder und Subventionen für energetische Sanierungen sollen frühzeitig in die Überlegungen einbezogen werden. In den meisten Fällen müssen diese vor dem Beginn der eigentlichen Bauarbeiten beantragt und bewilligt werden. Eine frühzeitige Information kann sich finanziell lohnen.

Der Bau eines Hauses oder der Erwerb einer Eigentumswohnung ist bei den meisten Leuten die grösste Investition in ihrem Leben. Dabei wird das gesparte Geld und nicht selten das Vor-sorgegeld eingesetzt und eine langfristige Verschuldung von 80% und mehr des Immobilien-preises eingegangen. Eigentlich Grund genug, sich intensiv damit auseinander zusetzen. Und doch gehen viele Bauherren unbedarft und ungenügend vorbereitet in den Bauprozess.

Umsichtige Baupartnerauswahl, unbedingt Referenzen einholen
Der erfolgreiche Bauprozess hängt sehr vom Baupartner ab. Ob Sie mit einem Architekten oder einem Generalunternehmer bauen wollen, prüfen Sie Ihren möglichen Baupartner und lassen Sie sich Refe-renzen bereits ausgeführter Objekte geben. Beim persönlichen Gespräch mit Eigentümern erstellter Projekte erfahren Sie, wie Kosten und Termine eingehalten werden, die Bauqualität umgesetzt wird. Kunden auch nach der Unterzeichnung des Kauf- oder Werkvertrages noch so intensiv betreut und beraten werden?

Klare und ausgewogene Bauverträge abschliessen
Die Zusammenarbeit mit einem Architekten soll frühzeitig, am besten beim Planungsstart schriftlich geregelt werden. Der Architektenvertrag kann nämlich durchaus auch mündlich und durch das Handeln des Architekten entstehen. Auch ohne schriftliche Vereinbarung kann der Architekt seine Leistungen somit in Rechnung stellen, was nicht selten zu Überraschungen bei Bauherren führt. Der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein SIA bietet auch für Nichtmitglieder seine Vertrags-vorlage an. Sie bildet eine gute Grundlage, welche aber in jedem Fall auf das einzelne Bauvorhaben angepasst und präzisiert werden muss.
Generalunternehmerverträge sind in ihrer Form frei, was mitunter zu ganz einseitigen Formulierungen führen kann. Vertragstexte wie „es liegt erst ein Baumangel vor, wenn ihn der Generalunternehmer als solchen akzeptiert“ oder „die Schlusszahlung muss vor der Bauabnahme und Übergabe an den Käufer geleistet werden“ sind dabei leider nicht unmöglich. Es empfiehlt sich, die Vertragsvorlagen und allgemeinen Bedingungen des VSGU, des Verbandes Schweizerischer Generalunternehmer, zu ver-wenden oder sich zumindest daran anzulehnen. In nur einem Vertrag wird das gesamte Bauwerk be-schrieben und bestellt, der Vertrag muss daher hieb- und stichfest sein. Lassen Sie den Vertragsent-wurf unbedingt durch eine Fachperson oder einem Bauberater prüfen, damit Sie Schwachstellen und Risiken reduzieren können vor der Unterzeichnung des Vertrages.

Zweitmeinung als Ergänzung einholen
Nicht immer reichen die Informationen des Architekten oder des Generalunternehmers aus, daher kann eine unabhängige Zweitmeinung von grossem Nutzen sein für einen Bauherrn. Gibt es für eine Baufrage wirklich keine alternative Lösung? Sind die Mehrkosten für den Zusatzwunsch oder die Än-derung wirklich gerechtfertigt? Ist eine qualitativ gute Ausführung in der vorgegebenen Zeitspanne wirklich möglich? Eine nicht am Projekt beteiligte Fachperson kann Ihnen dabei vermutlich weiterhel-fen.

Baupfusch durch Kontrollen verhindern
Der Kosten- und der Zeitdruck hinterlassen auch auf dem Bau ihre Spuren. Eine regelmässige Über-prüfung der ausgeführten Arbeiten macht sich bezahlt. Nicht alle Bauteile können anlässlich der Bau-abnahme auf ihre fachgerechte Ausführung hin kontrolliert werden. Baumängel verbergen sich nicht selten in den nicht mehr sichtbaren Bereichen, die dann früher oder später zu Schäden am Bauwerk führen können. Lassen Sie sich vom Baupartner aufzeigen, wie die Qualitätssicherung am Bau vorge-nommen, dokumentiert und sichergestellt wird. Speziell kontrolliert werden sollten dabei die Abdich-tungen unter Terrain, die Wärmedämmungen im Dach- und im Fassadenbereich, der Aufbau des Un-terlagsbodens sowie die Gipserarbeiten. Es kann sich für die Qualität Ihres Eigenheims durchaus bezahlt machen, für punktuelle Kontrollen einen unabhängigen Bausachverständigen beizuziehen.

Was gilt es an der Bauabnahme zu beachten?
Die Bauabnahme ist ein wichtiger Vorgang, für den Sie sich sorgfältig vorbereiten und sich ausrei-chend Zeit lassen müssen. Sämtliche Bauteile gehen anschliessend in die Obhut des Bauherrn oder Eigentümers über. Lassen Sie sich bei den Kontrollen von Ihrem Baupartner nicht unter Druck setzen und verlangen Sie ausreichend Zeit dafür. Alles, was anlässlich der Bauabnahme sichtbar ist und Sie nicht bemängeln, gilt als akzeptiert. Es ist nicht immer einfach für einen Baulaien, seine Ansprüche gegenüber den Bauprofis durchzusetzen. Was ist jetzt noch innerhalb der Baunormen und Toleranzen und was nicht? Welche Nachbesserung eines Mangels kann verlangt werden und welche steht nicht mehr im Verhältnis? Sämtliche offenen Punkte und festgestellten Mängel werden in einem Abnahme-protokoll festgehalten, das gemeinsam unterzeichnet wird. Prüfen Sie die Vollständigkeit und ob sämtliche Punkte und abgesprochenen Arbeiten präzise und Verständlich protokolliert werden. Bei Punkten, bei dehnen keine Einigkeit erzielt werden kann, empfiehlt sich die Aussagen von beiden Parteien im Protokoll festzuhalten und zu vereinbaren, welche Norm oder welcher Experte beigezogen wird als Schiedsrichter.

Die wichtigsten 5 Punkte
1. Baupartner – umsichtig und sorgfältig aussuchen
2. Bauverträge – klar, präzise und ausgewognen abschliessen
3. Zweitmeinung – bei unverständlichen Punkten einholen
4. Baukontrollen – regelmässige Qualitätsprüfungen
5. Bauabnahme – sich Zeit lassen und alles kontrollieren