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Wer bei Bau oder Renovierung seines Eigenheims ganz auf den Architekten oder den Generalunternehmer setzt, kann bei der Schlussabrechnung sein blaues Wunder erleben.

Hausgemachte Kostenexplosion
Daniel Ruf aus Küttigen AG entschloss sich zum Kauf eines Eigenheims; Kostenpunkt: 680’000 Franken. «Preis und Termin garantiert», warb der Generalunternehmer für das hübsche Reihenhaus. Um den Preis streiten Käufer und Unternehmer bis heute.

Ruf, der selbst als Elektroinstallateur im Baugewerbe tätig ist, führte etliche Arbeiten selbst durch: Elektroinstallationen, Fliesen, sanitäre Anlagen und der aufwändige Einbau einer Wärmepumpe. Doch trotz seinen Eigenleistungen stellte ihm die Baufirma einen Schlusspreis in Rechnung, der kaum unter der ursprünglichen Offerte lag. «Der Unternehmer», ärgert sich Ruf, «hat mit der Verrechnung von Mehr- und Minderpreisen ein grosses Durcheinander gemacht.» Zum Verhängnis wurde Ruf vor allem, dass er mündlichen Zusagen Glauben schenkte. Diverse Arbeiten seien versprochen, dann aber «aus Kostengründen» nicht ausgeführt worden.

Wie problematisch die Zusammenarbeit zwischen Generalunternehmer und Bauherr sein kann, war Ruf schon vor dem Kauf bewusst gewesen. «Was aber dann geboten wurde», so lautet sein Fazit, «schlägt dem Fass den Boden aus.»

«Kaum Überraschungen nach unten»
Für Luzius Theiler vom Hausverein Schweiz sind Ärger und Mehrkosten mit unseriösen und unechten Generalunternehmern an der Tagesordnung: «Verzögerungen, Baumängel und Mehrkosten gehen oft Hand in Hand.» Symptomatisch ist für ihn allein schon die Tatsache, dass Schlussabrechnungen vielfach nach oben abweichen, während es kaum je zu «Überraschungen nach unten» kommt. Die schwarzen Schafe der Branche gehen dabei mit allerlei Tricks auf Kundenfang:

Trick Nummer eins: Nur der im Prospekt genannte Basispreis des Hauses ist günstig. Dafür werden die Käufer für alle Änderungen und Extrawünsche umso kräftiger zur Kasse gebeten. Wer sich für eine teurere Küche entscheidet, kommt meist nicht nur für Mehrpreise auf, sondern zahlt dem Unternehmer dafür zusätzliche Honorare.

Trick Nummer zwei: Der Unternehmer budgetiert für Bauteile und Arbeitsgattungen nur das absolute Minimum. Das böse Erwachen folgt dann etwa in der Küchenausstellung, wenn der Kunde feststellen muss, dass er mit einem Budget von 10’000 Franken nicht sehr weit kommt. Für eine gängige Küche sollten stattdessen 16’000 bis 20’000 Franken budgetiert sein.
Um möglichst günstig zu erscheinen, sehen manche Unternehmer beispielsweise auch gerade mal 30’000 Franken für die Umgebungsarbeiten vor. Wenn auf dem Grundstück aber etwa Leitungen verlegt werden müssen, reicht das am Ende kaum noch, um auch nur ein kleines Stück Rasen anzupflanzen, geschweige denn einen Gartensitzplatz anzulegen.

Trick Nummer drei: Nicht alles ist in den Preisen von Generalunternehmern oder Fertighausanbietern inbegriffen. Oft kommen Vorbereitungsarbeiten, Erschliessung des Grundstücks, Nebenkosten für Baubewilligung und -abnahme sowie Mehrwertsteuern hinzu. Allein die Ausgaben für die Vorbereitung eines Grundstücks können auf 100’000 bis 200’000 Franken anwachsen, zum Beispiel bei einem hohen Grundwasserspiegel oder in Hanglage.

Trick Nummer vier: Besonders trügerisch sind so genannte Ausbauhäuser, die zum Teil schon ab 100’000 oder 200’000 Franken offeriert werden. De facto handelt es sich dabei bestenfalls um halbe Häuser, die unbewohnbar sind. Denn sie verfügen weder über Elektro- noch über Sanitärinstallationen. Architekt Hans J. Keller appelliert an die Verantwortung der Bauherrschaft: «Viele Hauskäufer lassen sich in der Bad- und Küchenausstellung von den Verkäufern um den Finger wickeln und entscheiden sich vielfach für teurere Varianten.» Den wenigsten sei jedoch bewusst, wie sehr Sonderwünsche ins Geld gehen.

Tatsache ist aber auch, dass die Käufer oft schlecht beraten werden: wenn zum Beispiel einem Kaufinteressenten in der Badezimmerausstellung ein etwas grösseres Lavabo zu einem Mehrpreis von gerade mal 100 Franken angepriesen wird. Das böse Erwachen folgt, wenn sich die Mehrkosten am Ende auf 1000 Franken summieren, weil der Unternehmer sämtliche Leitungen und Abläufe neu verlegen muss, damit das Lavabo überhaupt Platz hat.

Keine «Zirka-Preise» vereinbaren
Cornel Tanno, Rechtsanwalt beim Zürcher Hauseigentümerverband, nennt noch eine weitere Ursache für Kostenüberschreitungen: «Angesichts des harten Wettbewerbs auf dem Bau kann es durchaus vorkommen, dass Firmen die Preise in ihren Offerten bewusst tief ansetzen, um den Auftrag akquirieren zu können.» Unter dem Strich sind Mehrkosten von 60 bis 70 Prozent möglich.

«Bei solch gravierenden Abweichungen liegt allerdings der Verdacht nahe, dass unseriöse Firmen am Werk sind. Denn Bauunternehmer, die schon länger im Geschäft sind, wissen, in welchem Rahmen sich die Kosten üblicherweise bewegen», sagt Tanno. In jedem Fall warnt er davor, «Zirka-Preise» abzumachen. Bei einer ungefähren Preisangabe riskiert der Auftraggeber laut einem Bundesgerichtsurteil, dass er einen Mehrpreis von zehn Prozent zu akzeptieren hat. Der Preis muss daher so präzis und verbindlich wie möglich definiert werden.

Laut Luzius Theiler hilft allerdings manchmal nicht einmal die Vereinbarung von Pauschalpreisen: «In jüngster Zeit stellen wir einen Trend fest, dass Mehrkosten immer häufiger unter dem Titel ‹Unvorhergesehenes› abgebucht werden.» So etwa, wenn ein Architekt behauptet, er habe nicht wissen können, dass das Objekt unter Denkmalschutz steht, obwohl es eigentlich zu seinen Kernaufgaben gehört, baurechtliche Abklärungen zu treffen und eine Baueingabe zu machen.

Abgesehen davon kommt es oft vor, dass Unternehmer die Verantwortung für Mehrkosten und Verzögerungen von sich weisen und stattdessen unvorhergesehene Probleme im Baugrund oder mit Altlasten vorschieben. Davor schützen kann man sich nur, wenn der Vertrag ausdrücklich vorsieht, dass Baugrund- und Altlastenrisiken zulasten des Unternehmers gehen.

Pauschalpreise sind ohnehin nur so viel wert wie der dazugehörige Vertrag und Leistungsbeschrieb. Denn wenn das zu erstellende Bauwerk nur unzureichend definiert ist, droht ein Streit darum, welche Leistungen nun inbegriffen sind und was als Bestellungsänderung aufzufassen ist.

Änderung nur mit schriftlicher Zusage
Um dem leidigen Problem mit Änderungswünschen und ihren Mehrkosten Herr zu werden, empfiehlt Rechtsanwalt Tanno eine vertragliche Absicherung: «Bereits im Vertrag sollte man übereinkommen, dass jede Änderung eines separaten Vertrags bedarf, der von beiden Seiten zu unterzeichnen ist.» Getreu dem Motto: Wenn der Bauherr einer Änderung nicht schriftlich und in Kenntnis der Mehrkosten zugestimmt hat, ist nichts anderes als die Basisausführung des Projekts umzusetzen.

Was die Gesamtkosten eines Eigenheims betrifft, so führt auch die Unwissenheit der Käufer zu falschen Vorstellungen: In der Euphorie des Hauskaufs gehen erfahrungsgemäss viele Nebenkosten vergessen, etwa Handänderungssteuern, Spesen für den Abschluss einer Bankfinanzierung, Notariatsgebühren oder die Errichtung von Schuldbriefen.

Ein weiteres Beispiel hierfür sind die Vorbezüge von Vorsorgegeldern, denn die wenigsten kalkulieren die Steuerfolgen einer solchen Finanzierungshilfe mit ein. Bei Vorbezügen aus der zweiten oder dritten Säule zum Erwerb von Wohneigentum kommt zwar ein Vorzugssteuersatz zur Anwendung. Da die Steuer aber progressiv ist, ergeben sich je nachdem ansehnliche Beträge: Eine in der Stadt Bern wohnhafte Person, die einen Vorbezug von 250’000 Franken tätigt, muss rund 24’000 Franken Steuern zahlen; in Basel sind es beim gleichen Betrag über 22’000 Franken.

Quelle: www.beobachter.ch

Viele Bauherren glauben, sie hätten ein durch das Gesetz geschütztes Recht auf Rückbehalt für befürchtete Mängel am Bau – sie seien daher berechtigt, auch nach der Bauabnahme nicht die volle Zahlung zu leisten. Ganz so einfach ist es aber nicht. Zum Rückbehalt gibt es mehrere gesetzliche Bestimmungen. In diesem Beitrag ist schwergewichtig die Rede von den Bestimmungen zum Rückbehalt der SIA-Norm 118.

Diverse Bestimmungen zum Rückbehalt
Das Problem mit dem Rückbehalt zeigt sich häufig darin, dass zum Beispiel ein Käufer eines schlüsselfertigen Hauses meint, trotz anders lautendem Vertrag eine Berechtigung zu haben 5% bis 10% des Gesamtpreises zurückzuhalten, weil er Mängel befürchtet. Gemäss Art. 111 OR kann man einen eigentlichen Garantievertrag abschliessen. Hat man dies aber nicht getan, kann man auch nicht auf Art. 111 OR verweisen.

Ferner hat man ein Recht auf Rückbehalt aufgrund Art. 82 OR. Dieses Recht auf Rückbehalt steht einem bei Nicht- oder nicht gehöriger Erfüllung zu. Dies ist der Fall, wenn der Unternehmer das Werk noch gar nicht vollendet hat.

Im Folgenden beschränke ich mich auf den Rückbehalt gemäss der SIA Norm 118. Immerhin sei erwähnt, dass die SIA Norm 118 die Rechte aus Art. 82 OR nicht verdrängt, es sei denn, man habe vertraglich dieses Recht auf Rückbehalt «hinreichend deutlich» (BGE 113 II 49, S. 51 zum Ausschluss von dispositivem Recht im Allgemeinen) ausgeschlossen, was in den Bauverträgen oft der Fall ist.

Der Rückbehalt bis zur Abnahme des Werks

A) Rückbehalt beim Einheitspreis
Das Recht des Bauherrn auf Rückbehaltung fusst auf Art. 145 Abs. 1 SIA Norm 118. Der Umfang vom Rückbehalt hingegen wird für Verträge mit Einheitspreis in Art. 150 geregelt. Er beträgt bis Fr. 300’000.- 10% des Leistungswerts. Bei nur grob geschätzten Leistungswerten (nicht detaillierte Leistungsaufstellung) jedoch 20%.
Übersteigt der Leistungswert Fr. 300’000.-, was bei einem Hausbau in der Regel der Fall ist, beträgt der Rückbehalt 5% der Bausumme, mindestens aber Fr. 30’000.- und maximal – falls vertraglich nicht anders geregelt – Fr. 1’000’000.-. Weil nun aber Fr. 30’000.- 5% von Fr. 600’000.- sind, kommt die 5%-Regel erst ab einem Leistungswert von Fr. 600’001.- zum tragen. Der Rückbehalt kann unter anderem dazu dienen, den Bauunternehmer zu drängen, Bauhandwerkerpfandrechte von Subunternehmern (siehe Art. 837 Ziff. 3 und Art. 839 ff. ZGB und Art. 29 SIA Norm 118) abzulösen.

B) Rückbehalt bei Gesamtpreisverträgen

Bei Gesamtpreisverträgen (einer oder mehrere Global- oder Pauschalpreise enthaltend) gewährt die SIA Norm 118 keinen Rückbehalt, schliesst einen solchen aber auch nicht aus, sondern verlangt, dass man ein Recht auf Rückbehalt oder allfällige zusätzlich zu gewährende Sicherheiten ausserhalb der Norm besonders regeln muss. Gerade dies aber schliessen Generalunternehmer («Verkäufer») im Falle von schlüsselfertig angebotenen Bauten regelmässig im «Kaufvertrag» ausdrücklich aus.

Der Anspruch des Bauherrn auf einen Rückbehalt (wenn er denn einen hat) erlischt, wenn kumulativ 3 Voraussetzungen gegeben sind:
1. Abnahme des Werkes,
2. Übergabe der Schlussrechung und Ablauf der Prüfungsfrist der Schlussrechnung.
3. Leistung der Solidarbürgschaft gemäss Art. 181 (m.E. ist auch eine Bargarantie gemäss Art. 182 ausreichend).

Auf diese Weise entsteht für den Bauherrn keine Sicherheitslücke, denn die verschiedenen Sicherheiten fügen sich nahtlos aneinander. Findet eine förmliche Abnahme nicht statt, so hilft hier Art. 164 Abs. 1, welcher eine Abnahme einen Monat nach der Anzeige der Vollendung fingiert. (Verweigert der Unternehmer die Mitwirkung, findet eine Abnahme gar nicht statt und der Rückbehalt wird nicht fällig [Abs. 2]).

Der Rückbehalt nach der Abnahme des Werks
Nach der Abnahme der Baute hat der Bauherr unter den gegebenen Voraussetzungen (vorangegangener Abschnitt) ein Recht, als Gegenleistung zur Ausbezahlung vom Rückbehalt vorgängig eine Sicherheit in Form einer Solidarbürgschaft einer Bank oder Versicherung zu erhalten. Diese Bürgschaft soll den Bauherrn bezüglich seiner Mängelrechte absichern. Etwas umstritten ist die Dauer der Sicherung (2 Jahre? 5 Jahre? 10 Jahre? Oder sogar auf unbestimmt Zeit?).
Die praxisorientierte Lehrmeinung (z.B.: Gauch, Kommentar zur SIA Norm 118, Zürich 1991, N 16 zu Art. 181) kommt auf eine Gesamtdauer der Sicherung von 5 Jahren und 4 Wochen seit dem Tag der Bauabnahme. Im Spezialfall der vom Bauherrn unterlassenen Abnahme sogar noch einen Monat länger, hier aber seit dem Tag der Anzeige der Vollendung.

Warum die Begrenzung auf die fünf Jahre und warum diese vier Wochen noch dazu?

Die fünf Jahre

Das eigentliche «Erlöschen», welches Art. 181 wörtlich erwähnt, hat 1991 eine Fussnote erhalten (gekennzeichnet mit: ***), welche sich auf die Garantiefrist (Rügefrist) bezieht. Eng gesehen könnte man daraus ableiten, dass damit die 2-jährige Rügefrist gemeint ist. Nach der praxisorientierten Lehrmeinung erlischt aber (sinngemäss) die Rügefrist eigentlich erst mit Ablauf der 5-jährigen Frist zur Geltendmachung von verdeckten Mängeln. Denn erst dann sind die Mängelrechte tatsächlich und unwiderruflich erloschen. Eine Ausdehnung auf 10 Jahre für absichtlich verschwiegene Mängel hingegen erscheint als äusserst unpraktisch, sind doch das Verschweigen plus die Absicht nur in den seltensten Fällen beweisbar.

Die vier Wochen
Diese Zusatzfrist stammt aus Art. 510 Abs. 3 OR. Gemäss dieser Bestimmung hat der Bauherr (Gläubiger) nach Ablauf einer befristeten Bürgschaft noch vier Wochen Zeit, seine Forderung einzuklagen und diese Klage ohne Verzögerung durchzuziehen. Nichts deutet darauf hin, dass die SIA-Norm 118 etwas an dieser rechtlichen Regelung gemäss OR ändern wollte.

Bürgschaftsverträge in der Praxis
In der wirtschaftlichen Praxis wird in den Solidarbürgschaften leider oft die Mithaftung für Mängel abgelehnt welche bei der Abnahme dem Bauherrn bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen. Dies ist nicht im Sinne von Art. 181, denn dieser verlangt eine Solidarbürgschaft für Mängel, die «bei der gemeinsamen Prüfung oder während der Garantiefrist» gerügt werden. Man muss also darauf achten, dass man auf solche Abweichungen der Norm 118 nicht eingeht. Sie ist zwar erlaubt, aber nicht im Sinne einer ausgewogenen Risikoverteilung.

Quelle: www.weka.ch

In vielen Werkverträgen taucht etwa die Formulierung auf, es gelte SIA 118. Was heisst das?

Ein Bauherr, der Arbeiten an Handwerker vergibt, schliesst mit seinen Vertragspartnern einen Werkvertrag ab. An sich ist der Werkvertrag im Obligationenrecht (OR) geregelt. Gemäss OR («Werkvertrag») gilt für ein unbewegliches Bauwerk – also zum Beispiel ein Haus – eine Verjährungsfrist von fünf Jahren. Für Haushaltsapparate beträgt die Frist normalerweise ein Jahr. Während dieser Zeitspanne ist der Verkäufer oder Ersteller verpflichtet, Mängel zu beheben, sofern diese sofort angezeigt werden. Auch für den Anstrich der Fenster oder Innenräume gilt eine Verjährungsfrist von einem Jahr.

In der Bau- und Planungsbranche haben zudem die Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) grosse Bedeutung. In vielen Werkverträgen taucht etwa die Formulierung auf, es gelte SIA 118. Was heisst das? Dabei handelt es sich gewissermassen um «allgemeine Vertragsbedingungen», die einige wichtige Präzisierungen zum Gesetz bieten. Vor allem bezüglich Gewährleistung (Garantie) und Verjährungsfristen für Mängel bietet die SIA-Norm 118 eine deutliche Besserstellung des Bauherrn:

Gemäss diesen Regeln gilt grundsätzlich eine Garantiefrist (Rügefrist) von zwei Jahren, die vom Tag der Abnahme des Bauwerks an zu laufen beginnt. «Während der Garantiefrist (Rügefrist) kann der Bauherr in Abweichung vom Gesetz Mängel aller Art jederzeit rügen», heisst es wörtlich in der SIA-Norm 118 (Artikel 173). Diese Regelung kommt den Interessen des Bauherrn sehr entgegen. Nach Ablauf der Garantiefrist gilt gemäss SIA 118 eine weitere Frist von noch einmal drei Jahren, während der verdeckte Mängel gerügt werden können, sofern diese unverzüglich angezeigt werden.

Laut SIA 118 gilt zudem eine zehnjährige Verjährungsfrist für arglistig verschwiegene Mängel. Diese Bestimmung kommt zum Beispiel dann zur Anwendung, wenn es bereits in der Ausführung zu Fehlern kam oder das Bauwerk von Anfang an mit Mängeln behaftet war und der Unternehmer dies absichtlich verschwiegen hat. In der Praxis ist es indes nicht so einfach, einen solchen Nachweis zu führen.

Von Vorteil für den Bauherrn ist die SIA-Norm 118 auch deshalb, weil sie die Beweislast während der zweijährigen Verjährungsfrist umkehrt: Nicht der Bauherr muss den Nachweis erbringen, dass ein Mangel vorliegt, sondern der Unternehmer hat zu zeigen, dass alles in Ordnung ist.

Quelle: www.beobachter.ch

Mit Papierkram schlägt sich kein Bauherr gern herum. Dennoch tut er gut daran, auch das Kleingedruckte von Werkverträgen genau zu studieren. Nur so gibts keine bösen Überraschungen, wenn später Mängel auftreten.
Nebenartikel

Bauverträge: Mit SIA 118 auf Nummer sicher

Die erste Freude nach dem Umbau weicht bald einmal dem Ärger: Bei den frisch gestrichenen Holzfenstern blättert aussen der Anstrich nach einem halben Jahr wieder ab – sehr zum Leidwesen des betroffenen Hausbesitzers: «Ich habe geglaubt, dass die Arbeit professionell ausgeführt wurde. Stattdessen sind jetzt teure Reparaturen fällig.»

Zufrieden mit der ausgeführten Arbeit ist zwar Familie A., die ihre Vierzimmerwohnung neu streichen liess. Zu einer unangenehmen Überraschung kommt es dann aber, als die Rechnung ins Haus flattert: Der neue Anstrich kostet zuzüglich Material, Abdecken, Fahrspesen und Zwischenverpflegung doppelt so viel, wie mündlich vereinbart worden ist.

In einem weiteren Fall dringt bei einem Anbau Wasser ein, weil anscheinend für eine Fuge ein falsches Material verwendet worden ist. Der Generalunternehmer sagt, der Handwerker sei schuld. Dieser wiederum betont, er habe keine klaren Anweisungen vom Bauführer bekommen.

Das sind drei typische Beispiele, bei denen eine gütliche Einigung häufig schwierig ist. Die anziehende Baukonjunktur – vielerorts muss man inzwischen ja froh sein, wenn man überhaupt einen Handwerker findet – trägt wohl noch das ihrige dazu bei, dass Bauunternehmer und Handwerker heute weniger kulant sind als während der Wirtschaftskrise. Anstatt im Nachhinein über Preis, Leistung und Haftung zu streiten, halten Auftraggeber und Auftragnehmer besser von Anfang an klare Spielregeln ein: Preis, Leistung, Termin und Haftung sind unmissverständlich festzulegen, und zwar am besten schriftlich.

Gleiche Haftung wie bei Neubau
Eine gewisse Sicherheit verleiht Bauherren die Tatsache, dass der Gesetzgeber hinsichtlich der Haftung für Neu- und Umbauten grundsätzlich keinen Unterschied macht. «Bei Umbauten gilt die gleiche Haftung, und es gelten die gleichen Verjährungsfristen wie bei Neubauten», betont Jürg Gasche, Leiter des Rechtsdienstes des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA). Da gerade Umbauten oft mit Überraschungen verbunden sind, ist dem Kleingedruckten in Verträgen besondere Aufmerksamkeit zu schenken: Was geschieht, wenn unvorhergesehene Probleme auftauchen, die Zeit kosten und Mehrausgaben verursachen? Ist die Haftung geregelt, sofern eine Fehlbeurteilung oder unsachgemässe Ausführungen zu Bauschäden führen?
In der Regel ist es empfehlenswert, in den Verträgen mit Handwerkern und Bauunternehmern festzuhalten, dass die SIA-Norm 118 gilt. Angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung, die ein Umbau für den Bauherrn haben kann, ist es also nur recht und billig, seine Baupartner und das Vertragswerk unter die Lupe zu nehmen.

Abgesehen von Verträgen, ist besonders die Wahl der richtigen Unternehmer entscheidend. «Der beste Vertrag nützt nichts, wenn der Partner nicht willens oder nicht in der Lage ist, eine gute Leistung zu erbringen. Mit Rechtsstreitigkeiten wurde noch kein Haus gebaut oder umgebaut, aber schon viel Geld, Zeit und Nerven verbraucht», sagt Jürg Gasche. Anders als zum Beispiel beim Mietrecht oder beim Arbeitsrecht, das zahlreiche Bestimmungen zum Schutz der schwächeren Partei enthält, ist das Werkvertragsrecht relativ «neutral» ausgestaltet.

«Wer sich nicht zu helfen weiss beziehungsweise wer nicht einen guten Anwalt zu Rate zieht, gerät bald einmal ins Hintertreffen», weiss Gasche. Nach seiner Auffassung lohnt es sich, das Vertragswerk für einen Umbau vor der Unterzeichnung einem erfahrenen Bauanwalt zur Prüfung vorzulegen. «Das kommt bedeutend billiger als der Beizug eines Anwalts im Nachhinein.»

Genaue Definition der Leistungen
Schwieriger wirds, wenn der bei akuten Problemen beigezogene Anwalt feststellen muss, dass der Bauherr gemäss Vertrag eine schwache Rechtsstellung innehat. Dann kann oft nur noch mit sehr hohem Aufwand etwas erreicht werden.

Wer einen Unternehmer mit der Leistung von Bauarbeiten beziehungsweise mit der «Herstellung eines Werks» beauftragt, schliesst mit ihm einen Werkvertrag ab. Dieser kann sowohl mündlich als auch schriftlich abgeschlossen werden. Um Unklarheiten und Missverständnissen vorzubeugen, sollte der Vertrag jedoch schriftlich fixiert und möglichst präzis abgefasst werden. Fällt die Vereinbarung allzu knapp und allgemein aus, dürfte es schwierig sein, Garantieansprüche geltend zu machen. Weitere zentrale Punkte sind:

* Welche Leistungen der Werkpreis einschliesst, muss klar definiert sein. Da bei Umbauten oft mit Überraschungen zu rechnen ist, werden teilweise Umbauzuschläge verlangt. Dies sollte allerdings im Vertrag klar geregelt sein.

* Vor allem wenn eine Wohnung während des Umbaus bewohnt bleibt, ist die Umbauzeit von grosser Bedeutung. Achten Sie darauf, dass keine Formulierungen enthalten sind, die die effektive Bauzeit verlängern könnten. Wenn ein Handwerker nicht rechtzeitig auf der Baustelle erscheint, kann dies das ganze Umbauprojekt blockieren, weil dann auch Anschlussarbeiten liegen bleiben.

* Durch verklausulierte Wendungen wird manchmal versucht, Mängelrügen auszuschliessen, Garantien auf ein Minimum zu reduzieren oder gänzlich wegzubedingen. Gegenüber Unternehmern, die für eine Renovation keine Garantien abgeben wollen, ist jedoch grosse Vorsicht am Platz.

Bauwerk sofort auf Mängel prüfen
Was das Obligationenrecht bezüglich Werkmängeln vorsieht, ist dispositiver Natur. Das heisst: Wenn mit einem Vertrag Haftung und Garantien wegbedungen werden, so haben diese Regelungen Vorrang vor dem Gesetz. Heisst es zum Beispiel, mit dem Wiedereinzug in die renovierte Wohnung gelte «die Arbeit als rügelos abgenommen», werden nachträgliche Mängelrügen praktisch verunmöglicht.

Wenn Mängel bei der Bauabnahme nicht angezeigt werden, die offensichtlicher Natur sind oder bei sorgfältiger Prüfung hätten erkannt werden können – so genannte Sichtmängel –, gilt das Bauwerk als genehmigt, und Sie als Bauherr verwirken Ihre Rechte gegenüber dem Unternehmer. Treten zu einem späteren Zeitpunkt Mängel zutage, die bei der Abnahme nicht erkennbar waren – man spricht dann von verdeckten Mängeln –, müssen auch diese sofort angezeigt werden.

Das fertige Bauwerk auf Mängel zu prüfen ist indes kein leichtes Unterfangen. Wer nicht über das nötige Know-how verfügt, sollte einen Bausachverständigen beiziehen. «Nur ein Fachmann kann aufgrund seiner Erfahrung beurteilen, ob ein Mangel schwerwiegende Folgen haben könnte oder nicht», sagt Bernhard Lauper, Bau- und Immobilienfachmann der Immopro Burckhardt AG in Zürich. Sind tatsächlich Mängel zu beanstanden, können Sie dies telefonisch oder schriftlich tun. In gravierenden Fällen ist ein eingeschriebener Brief – mit Angabe einer angemessenen Frist zur Behebung – angezeigt.

Die einfachste Lösung ist meist die kostenlose Nachbesserung durch den Unternehmer. Als zweite Möglichkeit kann man übereinkommen, dass der Unternehmer für den durch den Mangel verursachten Minderwert geradesteht. Als dritte Variante bietet sich die Wandlung des Vertrags an. Das heisst: Geld zurück – Material zurück.

Vorsorgliche Beweisaufnahme
Sofern sich Unternehmer und Besteller nicht einig sind, ob nun wirklich ein Mangel vorliegt oder nicht, muss letztlich ein Richter diese Frage entscheiden. Solche Gerichtsverfahren sind jedoch aufwändig und zeitraubend, da auch der Richter vielfach auf Gutachten und auf das Urteil von Fachleuten abstellen muss, um zu klären, ob nun wirklich gepfuscht wurde oder ob eine Arbeit doch den Regeln der Baukunst entspricht. Wohl kann im Einzelfall eine Beratung durch einen versierten Bauanwalt weiterhelfen; anderseits gilt auch die einfache Faustregel, dass sich Baurechtsstreitigkeiten unter einem Streitwert von einer halben Million Franken nicht lohnen. Das heisst, in diesen Fällen sollte wenn möglich eine gütliche Einigung gesucht werden. Hinzu kommt, dass die an sich fertig gebauten Wohnräume oder die umgebaute Küche natürlich so schnell wie möglich instand gestellt werden sollten.

Ein Aufschub zur Beweisaufnahme ist meist alles andere als erwünscht. In diesem Fall empfiehlt es sich, beim zuständigen Gericht – das ist bei Wohnliegenschaften meist das Gericht am Standort der Liegenschaft – eine vorsorgliche Beweisaufnahme zu veranlassen. In einem solchen beschleunigten Verfahren wird noch kein Entscheid darüber gefällt, wer nun Recht hat und wer nicht – es geht lediglich darum, die Beweise für ein späteres Gerichtsverfahren zu sichern. Der zuständige Richter wird dann erst in einem ordentlichen Verfahren und aufgrund der vorsorglichen Beweisaufnahme Recht sprechen.

Nicht selten bringt die blosse Beweisaufnahme aber beide Parteien zur Vernunft und ermöglicht eine gütliche Einigung. Das erfordert von beiden Seiten einige Flexibilität, bringt aber meist mehr, als wenn sie stur auf ihrem Standpunkt beharren.

Nicht zu unterschätzen ist auch die finanzielle Abwicklung. Angesichts der unsicheren Entwicklung in der Baubranche sollte man die Bonität seiner Baupartner prüfen. Wenn der Generalunternehmer Konkurs geht und Sie als Grundeigentümer eingetragen sind, werden Subunternehmer und Handwerker offene Rechnungen via Bauhandwerkerpfandrecht direkt bei Ihnen einfordern. Im schlimmsten Fall müssen Sie Handwerkerrechnungen zweimal bezahlen. Die an einem Projekt beteiligten Handwerker sind befugt, sowohl bei Neubauten als auch bei Sanierungen Handwerkerpfandrechte anzumelden.

Vorsicht ist auch bei Vorauszahlungen geboten. Diese sollten Sie nur tätigen, wenn ein entsprechender Gegenwert, etwa in Form von Vorarbeiten, vorliegt.

Quelle: www.beobachter.ch

Zur Eindämmung von Fehlinterpretationen in Sachen Ausnahmen wurde die SIA-Norm Geländer und Brüstungen einer Teilrevision unterzogen. Neu wird der Spielraum bei der Umsetzung der Norm durch fallbezogene Präzisionen geregelt.

Die Norm SIA 358 Geländer und Brüstungen (1996) wurde im vergangenen Jahr einer Teilrevision unterzogen. Hauptsächlich ging es darum, den Interpretationsspielraum in Sachen Ausnahmen einzudämmen. Der Zweck des Abschnitts war es gewesen, die Anforderungen der Norm im Einzelfall den spezifischen Umständen anzupassen. Dies hatte vielerorts aber den Eindruck erweckt, die Ausnahmen vermöchten ganz allgemein vor der Einhaltung der Norm zu befreien. Hinzu kam, dass die Auslegung dieses Abschnitts aus juristischer Sicht nicht eindeutig war und damit Haftungsunsicherheit bei allen beteiligten Parteien mit sich brachte. Dies führte häufig zu der gefährlichen Interpretation, dass sich die an der Planung und dem Bau Beteiligten leicht ihrer Verantwortung entziehen und diese mit Bezugnahme auf Art. 58 OR Haftung des Werkeigentümers an den Werkeigentümer delegieren könnten.

Neue Ziffer 0.3 Abweichungen
Die Ausnahmen von den Bestimmungen der Norm SIA 358 waren gemäss der Ausgabe von 1996 in folgenden drei Fällen zulässig und nur mit dem ausdrücklichen Einverständnis des Werkeigentümers:
- Bei Wohnbauten, die der Eigentümer selbst nutzt
- Bei Veränderungen in bestehenden Bauten, in denen die vorhandenen Schutzelemente die Sicherheit gewährleisten und durch die Veränderung keine neue Gefährdung entsteht
- Wo das Schutzziel nachweislich durch andere Massnahmen erreicht wird.

Die neue Ziffer Abweichungen sieht nunmehr vor, dass Abweichungen von den Bestimmungen der Norm nur zulässig sind, wenn das Schutzziel nach dieser Norm nachweislich durch andere Massnahmen erreicht wird. Diese Abweichungen sind in den Bauwerksakten mit nachvollziehbarer Begründung zu dokumentieren. Für Neubauten bleiben die Bestimmungen unverändert und richten sich nach dem Stand der Technik für Absturzsicherungen. Eine Norm über Geländer und Brüstungen kann nie alle technischen und gestalterischen Möglichkeiten abbilden oder vorwegnehmen. Die Revision enthält jedoch fallbezogene Präzisionen zu den allgemeinen Anforderungen, wodurch eine dem konkreten Einzelfall angemessene Umsetzung begünstigt wird.

Verantwortlich sind alle
Grundsätzlich gilt es Festzuhalten, dass normative Festlegungen von sicherheitsrelevanten Bauteilen auf der Grundlage von Erfahrungen verfasst werden und auf das erwartbare, allenfalls die individuelle Gefährdung erhöhende, Verhalten von Benützern abgestimmt sein müssen. Die Anforderungen an die baulichen Massnahmen bezwecken, die Gefährdung auf ein gesellschaftlich akzeptiertes Mass zu beschränken. Mit baulichen Massnahmen wird die angesprochene Gefährdung verringert. Ohne rigorose, meist unverhältnismässige, Vorkehrungen lässt sie sich ein Unfall jedoch nie vollständig ausschliessen. Die Einhaltung von normativen Festlegungen zur Verminderung von Gefahren kommt aber nicht nur der Schadenseindämmung zugute, sondern liegt auch im eigenen Interesse aller am Bau Beteiligten. So enthält der Art. 58 OR nämlich nicht nur den Hinweis auf die Haftung des Werkeigentümers (Abs. 1), sondern auch den Satz: Vorbehalten bleibt ihm [dem Werkeigentümer] der Rückgriff auf andere, die ihm hierfür verantwortlich sind. Damit wird die Frage nach der allfälligen Haftung von Planern und Unternehmern auch im Gesetz aufgeworfen.

Quelle: www.sia.ch

Dacheinsturz bei der Turnhalle Riethüsli in St. Gallen, Einsturz der Fassade eines Mehrfamilienhauses in Winterthur, Dacheinsturz bei der Mehrzweckhalle in Lupfig, Deckeneinsturz bei der Turnhalle in Egnach – dies sind einige Beispiele der letzten Jahre, bei denen mit Glück keine Personen zu Schaden kamen. Weniger glimpflich liefen der Deckeneinsturz beim Brand einer Tiefgarage in Gretzenbach und der Absturz einer aufgehängten Betondecke im Hallenbad Uster ab.

Immer stellt sich bei Gebäudeeinstürzen die Frage nach der Haftung, wobei zwischen strafrechtlicher Verantwortung und zivilrechtlicher Haftung zu unterscheiden ist. Wegen Gefährdung durch Verletzung der Regeln der Baukunde (Art. 229 StGB) wird bestraft, wer bei der Leitung oder Ausführung eines Bauwerks oder eines Abbruchs die anerkannten Regeln der Baukunde vorsätzlich oder fahrlässig ausser acht lässt und dadurch Leib und Leben von Menschen gefährdet.

Unter die Strafnorm fallen alle mit der Planung, Bauleitung und Ausführung betrauten Personen. Dazu gehören Architekt, Bauingenieur, Bauunternehmer, Bauleiter, Bauführer, Polier, Vorarbeiter sowie Handwerker und Bauarbeiter wie auch Spezialisten. Sogar der Bauherr selbst, wenn fachkundig, kann zur Verantwortung gezogen werden, wenn er durch Weisungen technischer Natur in die Leitung oder Ausführung von Bauten eingreift.

Als anerkannte Regeln der Baukunde gelten die technischen Normen der Fachverbände (z. B. SIA-Normen) sowie Merkblätter und Richtlinien der Empa, der ETH, der Suva und weiterer Organisationen, die sich mit der Bautechnik befassen. Die baupolizeiliche Kontrolle der Bauten entbindet die am Bauwerk beteiligten Planer und Unternehmer nicht von ihrer Verantwortung.

Werden Personen verletzt oder getötet, können die Verantwortlichen sogar wegen fahrlässiger Körperverletzung oder fahrlässiger Tötung strafrechtlich belangt werden. Entsteht durch den Einsturz lediglich ein Sachschaden am Bau, können die Verantwortlichen nur bei vorsätzlicher Verursachung, nicht aber bei Fahrlässigkeit strafrechtlich zur Rechenschaft gezogen werden.

Zivilrechtlich haften die am Bau beteiligten Planer und Unternehmer gegenüber dem Bauherrn bei mangelhafter Planung oder Ausführung des Bauwerks aus dem Vertrag. Während der Bauausführung bis zur Abnahme seines Werks trägt der Unternehmer die Gefahr des Einsturzes. Werden beim Einsturz Sachen Dritter beschädigt oder erleiden Dritte einen Vermögensschaden (z. B. Betriebsausfall), haften die Verantwortlichen des Einsturzes ausservertraglich. Um ausservertragliche Schadenersatzansprüche durchzusetzen, müssen die geschädigten Dritten neben dem Schaden die Widerrechtlichkeit des Verhaltens des Verursachers und den Kausalzusammenhang zum Schaden beweisen.

Oft stürzen Gebäudeteile erst Jahre oder Jahrzehnte nach der Erstellung ein, und es stellt sich danach heraus, dass bei der ursprünglichen Planung oder Ausführung Regeln der Baukunde verletzt worden waren. Dann stellt sich die Frage der Verjährung. Diese beträgt gegenüber dem Bauherrn für Planungs- und Ausführungsmängel des Werks grundsätzlich 5 Jahre ab der Abnahme, bei absichtlich verschwiegenem Mangel 10 Jahre. Ausservertragliche Schadenersatzansprüche Dritter verjähren in einem Jahr ab dem Zeitpunkt, an dem der Geschädigte Kenntnis vom Schaden und von der Person des Ersatzpflichtigen erlangt hat, immer aber nach 10 Jahren. Der strafrechtliche Tatbestand der Gefährdung durch Verletzung der Regeln der Baukunde verjährt nach herrschender Auffassung in 5 Jahren ab dem Zeitpunkt der Gefährdung.

Quelle: nzzdomizil.ch

Zur Eindämmung von Fehlinterpretationen in Sachen Ausnahmen wurde die SIA-Norm Geländer und Brüstungen einer Teilrevision unterzogen. Neu wird der Spielraum bei der Umsetzung der Norm durch fallbezogene Präzisionen geregelt.

Die Norm SIA 358 Geländer und Brüstungen (1996) wurde im vergangenen Jahr einer Teilrevision unterzogen. Hauptsächlich ging es darum, den Interpretationsspielraum in Sachen Ausnahmen einzudämmen. Der Zweck des Abschnitts war es gewesen, die Anforderungen der Norm im Einzelfall den spezifischen Umständen anzupassen. Dies hatte vielerorts aber den Eindruck erweckt, die Ausnahmen vermöchten ganz allgemein vor der Einhaltung der Norm zu befreien. Hinzu kam, dass die Auslegung dieses Abschnitts aus juristischer Sicht nicht eindeutig war und damit Haftungsunsicherheit bei allen beteiligten Parteien mit sich brachte. Dies führte häufig zu der gefährlichen Interpretation, dass sich die an der Planung und dem Bau Beteiligten leicht ihrer Verantwortung entziehen und diese mit Bezugnahme auf Art. 58 OR Haftung des Werkeigentümers an den Werkeigentümer delegieren könnten.

Neue Ziffer 0.3 Abweichungen
Die Ausnahmen von den Bestimmungen der Norm SIA 358 waren gemäss der Ausgabe von 1996 in folgenden drei Fällen zulässig und nur mit dem ausdrücklichen Einverständnis des Werkeigentümers:
- Bei Wohnbauten, die der Eigentümer selbst nutzt
- Bei Veränderungen in bestehenden Bauten, in denen die vorhandenen Schutzelemente die Sicherheit gewährleisten und durch die Veränderung keine neue Gefährdung entsteht
- Wo das Schutzziel nachweislich durch andere Massnahmen erreicht wird.
Die neue Ziffer Abweichungen sieht nunmehr vor, dass Abweichungen von den Bestimmungen der Norm nur zulässig sind, wenn das Schutzziel nach dieser Norm nachweislich durch andere Massnahmen erreicht wird. Diese Abweichungen sind in den Bauwerksakten mit nachvollziehbarer Begründung zu dokumentieren. Für Neubauten bleiben die Bestimmungen unverändert und richten sich nach dem Stand der Technik für Absturzsicherungen. Eine Norm über Geländer und Brüstungen kann nie alle technischen und gestalterischen Möglichkeiten abbilden oder vorwegnehmen. Die Revision enthält jedoch fallbezogene Präzisionen zu den allgemeinen Anforderungen, wodurch eine dem konkreten Einzelfall angemessene Umsetzung begünstigt wird.

Verantwortlich sind alle
Grundsätzlich gilt es Festzuhalten, dass normative Festlegungen von sicherheitsrelevanten Bauteilen auf der Grundlage von Erfahrungen verfasst werden und auf das erwartbare, allenfalls die individuelle Gefährdung erhöhende, Verhalten von Benützern abgestimmt sein müssen. Die Anforderungen an die baulichen Massnahmen bezwecken, die Gefährdung auf ein gesellschaftlich akzeptiertes Mass zu beschränken. Mit baulichen Massnahmen wird die angesprochene Gefährdung verringert. Ohne rigorose, meist unverhältnismässige, Vorkehrungen lässt sie sich ein Unfall jedoch nie vollständig ausschliessen. Die Einhaltung von normativen Festlegungen zur Verminderung von Gefahren kommt aber nicht nur der Schadenseindämmung zugute, sondern liegt auch im eigenen Interesse aller am Bau Beteiligten. So enthält der Art. 58 OR nämlich nicht nur den Hinweis auf die Haftung des Werkeigentümers (Abs. 1), sondern auch den Satz: Vorbehalten bleibt ihm [dem Werkeigentümer] der Rückgriff auf andere, die ihm hierfür verantwortlich sind. Damit wird die Frage nach der allfälligen Haftung von Planern und Unternehmern auch im Gesetz aufgeworfen.

Quelle www.sia.ch

Das Stockwerkeigentum hat sich als Eigentumsform etabliert. Zurzeit gibt es in der Schweiz rund 300 000 Wohnungen im Stockwerkeigentum. In den letzten Jahren entstanden jeweils zirka 20 000 neue Wohnungen. Beim Kauf von Stockwerkeigentum gilt es einiges zu beachten: Wie generell bei Immobilien, ist auch hier die Lage der Liegenschaft zentral. So ist es wichtig, dass man sich betreffend Erschliessung und Infrastruktur informiert. Zudem ist auf Immissionen wie z. B. Fluglärm zu achten, da dadurch die Wohnqualität beeinträchtigt wird. Falls sich die Liegenschaft in unüberbautem Gebiet befindet, ist abzuklären, wie die Zoneneinteilung verläuft und mit welcher zukünftigen Bauentwicklung zu rechnen ist. Auch die Steuer- und Gebührenbelastung am Wohnort gilt es zu beachten.

Kaufverträge über Liegenschaften müssen öffentlich beurkundet werden. Rein schriftlich abgeschlossene Vereinbarungen, auch Vorverträge, sind grundsätzlich für beide Parteien unverbindlich. Üblicherweise unterbreitet der Verkäufer dem Kaufwilligen einen Entwurf des Kaufvertrags. Es ist ratsam, diesen vor der öffentlichen Beurkundung durch einen Spezialisten prüfen zu lassen. Für die Beurteilung der Angemessenheit des Kaufpreises ist neben der Lage auch die bauliche Qualität der Liegenschaft massgebend. Pläne und Baubeschrieb sind daher wichtige Beurteilungsgrundlagen.

Zentral ist zudem der Beizug eines Grundbuchauszuges, einschliesslich des Aufteilungsplans, aus dem sich die Zuteilung und genaue Lage der Stockwerkeinheit mit Nebenräumen und ausschliesslichen Nutzungsrechten (Parkplätze usw.) ergeben. Auch das Reglement, die Hausordnung, der Verwaltungsvertrag, Protokolle der Eigentümerversammlung sowie die Jahresrechnungen und das Budget der Gemeinschaftskosten sind sorgfältig zu prüfen.

Kaufwillige sollten sich vor dem Kauf über die finanzielle Situation des Verkäufers erkundigen. Es empfiehlt sich, eine Betreibungsregisterauskunft und Referenzen einzuholen. Dies gilt umso mehr, wenn Anzahlungen vor der öffentlichen Beurkundung des Vertrags geleistet werden. Im Rahmen des Liegenschaftsverkaufs erzielte Gewinne unterliegen der Grundstückgewinnsteuer. Steuerpflichtig ist der Verkäufer. Hier ist allerdings Vorsicht geboten, denn in einigen Kantonen (z. B. Zürich) steht der Gemeinde ein gesetzliches Grundpfandrecht am veräusserten Grundstück zur Sicherung der Grundstücksgewinnsteuer zu. Das Grundstück haftet der Gemeinde für die nicht bezahlte Steuerschuld des Verkäufers, so dass die Grundstückgewinnsteuer letztlich vom Erwerber der Liegenschaft zu erbringen ist. Es empfiehlt sich daher dringend, vor Abschluss des Kaufvertrages vom Verkäufer die Sicherstellung der zu erwartenden Grundstückgewinnsteuer zu verlangen (Sperrkonto, Bankgarantie).

Bei einem Kauf ab Plan sollten die Pläne und die Baubeschreibung einem Fachmann zur Prüfung vorgelegt werden. Die Möglichkeit, Änderungswünsche einzubringen, sowie deren Kostenfolgen sind genau zu regeln. Zudem soll man sich den Termin der Fertigstellung bzw. den Bezugstermin vertraglich garantieren lassen. Bei Neubauten ist zudem die Pflicht des Verkäufers zur Sicherstellung allfälliger Bauhandwerkerpfandrechte zu vereinbaren.

Nach Gesetz hat der Verkäufer eines Gebäudes für die mängelfreie Erfüllung Gewähr zu leisten. Die Gewährleistungspflicht des Verkäufers infolge von Mängeln verjährt fünf Jahre nach dem Eigentumserwerb. Allerdings kann diese gesetzlich vorgesehene Gewährleistungspflicht vertraglich beschränkt werden, soweit es sich nicht um arglistig verschwiegene Mängel handelt. Die vertragliche Mängelregelung ist daher genau zu prüfen.

Quelle www.nzzdomizil.ch

Effiziente Bauweise, modernes Design, schlüsselfertige Übergabe: Das verspricht ein Bauunternehmer. Stattdessen stürzt er Familien ins Desaster. Das Geld ist weg, aber ihre Häuser sind eine Baustelle. «Kassensturz» deckt auf: Der Unternehmer hat auch andernorts Geld in den Sand gesetzt.

Das Traumhaus der Familie Petrelli hätte seit letztem August stehen sollen. Stattdessen steht die Familie aus Luzern heute vor dem Nichts. Ihr Bauland ist immer noch eine grüne Wiese. Adrian Petrelli fühlt sich betrogen: «Wir haben viel Geld bezahlt, insgesamt 120‘000 Franken. Und was haben wir davon? Nichts!» Das einzige was der Familie bleibt, ist viel Papier: Baupläne und die Korrespondenz mit der Firma WKP, einem Generalunternehmer und Verkäufer von Fertighäusern.

Handwerker nicht bezahlt
Ein paar Meter weiter steht das Haus der Familie Spörri – immerhin schon mit Aussenwänden. Doch beziehen können die Spörris ihr Haus noch lange nicht: Der Innenausbau kommt seit Monaten nicht voran – die Handwerker haben die Baustelle verlassen, weil WKP sie nicht mehr bezahlt habe. Obwohl er der Firma 75 Prozent der Verkaufssumme – insgesamt 320’000 Franken – überwiesen habe. Auch Stephan Spörry konnte letzten August nicht einziehen: «Es war ein totaler Albtraum», sagt er.

Gleich nebenan: Das Haus der Familie Hartmann. Der Innenausbau ist fast fertig. Mathias Hartmann muss aber selber Hand anlegen: Zusammen mit dem Vater verlegt er die letzten Böden – Arbeiten, die schon lange WKP hätte ausführen sollen. Matthias Hartmann hat letztes Jahr mit WKP einen Bauvertrag über 545’000 Franken abgeschlossen – für die schlüsselfertige Übergabe des Hauses. 500’000 Franken hat er schon überwiesen.

In Zahlungsschwierigkeiten
Im Internet preist sich WKP als europaweiten Fertighaus-Anbieter an. Zur Auswahl stehen verschiedene Haustypen: Vom kleinen Häuschen bis zur repräsentativen Villa ist alles zu haben. WKP gehört der Portalis Handels- und Beteiligungs AG und hatte bis vor kurzen ihren Sitz in Altendorf SZ. Die Firma scheint dort inzwischen aber ausgezogen zu sein.

Firmenchef Bodo Walther wollte sich vor der Kamera nicht äussern. Am Telefon gibt er aber offen zu, dass seine Firma derzeit mit Liquiditätsproblemen zu kämpfen habe. Dies aufgrund der gesamtwirtschaftlich schwierigen Lage. Firmenchef Bodo Walther weist alle Vorwürfe von sich: Er sagt, seine Kunden seien Schuld. Se hätten Gelder zurückbehalten, was seine Firma jetzt in Schwierigkeiten bringe.

Gelder zweckentfremdet
Einer, der den WKP-Chef persönlich kennt, ist Alois Budemaier. Als selbständiger Unternehmer hat er für WKP ein Jahr lang im Kanton Wallis Häuser verkauft – auf Provisionsbasis. Nach einem Jahr allerdings hat er die Zusammenarbeit im Streit beendet. Die Häuser von WKP seien eigentlich gut, aber der Bauunternehmer komme seinen Verpflichtungen nicht nach. Alois Budemaier: «Er subventioniert mit dem Geld die nächste Baustelle.» Schliesslich seien die Kundenreklamationen zu gross gewesen. «Und wir musste die Übung mit der WKP abbrechen.»

Letzte Woche ist über die Portalis AG der Konkurs eröffnet worden. Ihr Chef hat vor kurzem eine neue Firma gegründet: Die Waltsar AG, spezialisiert auf Planung und Realisierung von Bauten aller Art, wie es im Handelsregister heisst. Das Nachsehen haben die Hausbesitzer im Kanton Luzern. Die Luzerner Familien sind nicht die einzigen, die mit WKP Probleme hatten. Einige Kunden wollen jetzt gerichtlich gegen die Firma vorgehen.

Link zum Fernsehbericht

Quelle www.sf.tv

Die Schweizerische Metall-Union SMU hat ein Abmahnungsformular für Geländer und Brüstungen erstellt. Es stellt eine Antwort auf Mängel in der SIA-Norm 358 dar. Ziel dieses Formulars ist, dass die Auftraggeber normengerechte Geländer bestellen. Im anderen Fall soll es dazu dienen, die Haftung des Metallbauers in Schadenfällen auszuschliessen.

Metallbauer und Bauherren wollen schöne Geländer
Metallbauer wollen zusammen mit ihren Kunden qualitativ hochwertige, allen Ansprüchen genügende Geländer und Brüstungen erstellen. Ästhetische Ansprüche wie horizontale Stäbe oder luftige Konstruktionen mit Drahtseilen geben dem Gebäude den letzten optischen Schliff. Metallbauer wollen die Wünsche ihrer Kunden erfüllen, ohne den Aspekt der Sicherheit ausser Acht zu lassen. Mit konstruktiven Gesprächen zwischen Bauherr, Architekt und Unternehmer lassen sich die Wünsche der Kunden und die Anforderungen der entsprechenden Baunorm SIA 358 erfüllen. Neben dem neuen Abmahnungsformular der SMU sind hier die Unterlagen der Beratungsstelle für Unfallverhütung (bfu) zur Gestaltung von sicheren Geländern wertvolle Diskussionsgrundlagen.

Was steht in der SIA-Norm 358?
Die SIA-Norm 358, als Planungsnorm erlassen, definiert:
–     Gefahrenbilder und die entsprechenden Geländer
–     Den Einsatzbereich von Geländern
–     Geometrische Anforderungen an Geländer

3×1 für ein normengerechtes Geländer
Für die Planung von Geländern unter Berücksichtigung der SIA-Norm 358 gilt die «1» für die wichtigsten Aspekte der Norm:
–     Gefahrenbild Nr. 1 = Unbeaufsichtigte Kinder
–     Absturzhöhe 1 Meter = Es braucht ein Geländer
–     Normale Brüstungshöhe: 1 Meter bei Horizontalgeländern

Die SIA-Norm 358 ist, wie jede Norm, kein Gesetz. Sie erhält jedoch dann Gesetzescharakter, wenn sie in den Bauvorschriften der örtlichen Behörde erwähnt ist oder als anerkannte Regel der Baukunst im Prozessfall beigezogen wird. Architekten und Bauherren wurden aufgrund dieser Norm schon wegen fahrlässiger Tötung verurteilt

Keine Regel ohne Ausnahme
Leider definiert die SIA-Norm 358 auch Ausnahmen. Eine davon lautet: «Ausnahmen von den Bestimmungen der vorliegenden Norm sind in folgenden Fällen zulässig:
1.     Bei Wohnbauten, die der Eigentümer selbst nutzt
2.     Bei Veränderungen in bestehenden Bauten, in denen die vorhandenen Schutzelemente die Sicherheit gewährleisten und durch die Veränderungen keine neue Gefährdung entsteht
3.     Wo das Schutzziel nachweislich durch andere Massnahmen erreicht wird.»

Die Ausnahmen 2 und 3 stellen kein Problem dar. Anders sieht es bei Ausnahme 1 aus. Die Kommission, welche für die Erarbeitung der SIA-Norm zuständig war, ging fälschlicherweise davon aus, dass mit Einverständnis des Bauherren automatisch sämtliche Haftungsansprüche gemäss Artikel 58 OR an den Werkseigentümer (Bauherr) übergehen. Dem ist nicht so!

Artikel 58 OR:
Der Eigentümer eines Gebäudes oder eines anderen Werkes hat den Schaden zu ersetzen, den dieser infolge von fehlerhafter Anlage oder Herstellung oder von mangelhafter Unterhaltung verursacht. Vorbehalten bleibt ihm der Rückgriff auf andere, die ihm hierfür verantwortlich sind.

Haftung haftet – an allen Beteiligten
Angenommenes Beispiel: Beat Breu, der Ostschweizer Velo-Bergfloh, bestellt ein Geländer. Da er selber baut, wünscht er eine seiner Körpergrösse entsprechende Geländerhöhe: Handlauf auf 60 cm. Dabei beruft er sich auf obigen Ausnahmeartikel. Dank seinen guten Beziehungen zur örtlichen Behörde wird das Geländer bewilligt. Beat Breu ist prominent, er hat berühmte Bekannte, die er oft und gerne einlädt. So beispielsweise Arnold Schwarzenegger, welcher bekanntlich über andere Körpermasse als Beat Breu verfügt. Nach einem langen, gemütlichen Abend will Arnold Schwarzenegger sich müde am Geländer halten, greift ins Leere und stürzt vom Obergeschoss ins Erdgeschoss.
Trotz Bewilligung der Behörde, trotz Ausnahmeartikel der SIA 358, trotz unterzeichnetem Abmahnungsformular der SMU – der Staranwalt von Arnold Schwarzenegger kann jeden im Geländerbau Beteiligten erfolgreich verklagen. Denn es besteht nur ein Haftungsausschluss zwischen Beat Breu und dem Metallbauer, nicht aber zwischen dem Metallbauer und allen Bekannten und Verwandten von Beat Breu.

Auch mit der Norm lassen sich schöne Geländer gestalten
Horizontalgeländer sind sowohl bei Architekten als auch bei Bauherren sehr beliebt. Sie liegen im Trend. Die Norm 358 hält aber klar fest:
Das Beklettern der Schutzelemente ist durch geeignete Massnahmen zu verhindern bzw. zu erschweren.
Damit ist der so genannte Leitereffekt angesprochen. Bei Vertikaltraversen, welche nicht zwingend als hässlich betrachtet werden müssen, ist dieses Problem nicht vorhanden. Es gibt jedoch kein Verbot von Horziontaltraversen oder Drahtseilen. Es ist jedoch zu empfehlen, bei diesen Geländern den Handlauf um 15 cm nach innen zu versetzen.

Die Missachtung von SIA 358 kann schwerwiegende Folgen haben – zwei Beispiele
Fall 1:
Vor einigen Jahren verunfallte ein Korporal der Schweizer Armee tödlich, als er sich aus einem Fenster der Kaserne Thun beugte und mehr als 11 Meter in die Tiefe stürzte. Das Gericht verurteilte den Architekten und den Bauprojektleiter. Ihnen wurde fahrlässige Tötung und Gefährdung durch Nichtbeachten der Regeln der Baukunde zur Last gelegt. Das Gericht berief sich dabei ausdrücklich auf die SIA-Norm 358, deren Vorschriften nicht eingehalten worden waren.

Fall 2:
Ein knapp zweijähriges Kind stürzte vom Balkon der im dritten Stock gelegenen Wohnung und wurde dabei getötet. Es war durch die Öffnung zwischen der Balkonmauer und der darüberliegenden Eisenstange geschlüpft. Obwohl die örtlichen Bauorgane den Bau genehmigt hatten – sie änderten nach der Urteilssprechung ihre Praxis – wurde der beklagte Architekt vom Bundesgericht verurteilt. Begründung: Nichteinhaltung der SIA-Norm 358.

Quelle www.hev-zuerich.ch