hbq bauberatung

Grössere Bauprojekte werden heute meist von Generalunternehmern realisiert: Der Bauherr schliesst nicht mit jedem Handwerker einen Vertrag ab, sondern nur mit dem Generalunternehmer. Dieser holt die Offerten bei den einzelnen Handwerkern ein und vergibt die Aufträge. In der Regel bieten Generalunternehmer ihre Leistungen zu einem fixen Preis und auf einen fixen Fertigstellungstermin hin an. Auch beim Bau eines Einfamilienhauses ist die Arbeit mit einem Generalunternehmer möglich. Üblich ist das vor allem bei Fertig- oder Systemhäusern. Hier schliesst man in der Regel immer einen Generalunternehmervertrag ab. Die Vergabe an einen Generalunternehmer ist aber auch für ein Haus möglich, das man individuell mit einem Architekten realisieren möchte. Das hat Vor- und Nachteile.

Vorteile:
* Neben dem Architekten, der den Entwurf macht, hat man nur einen Ansprechpartner.
* Der Preis für die im Vertrag abgemachten Leistungen ist fix.
* Man hat einen Ansprechpartner bei Mängelbehebung.
* Der Einzugstermin ist garantiert; unter Umständen sogar mit Konventionalstrafe, wenn Verspätungen auftreten.

Nachteile:
* Klumpenrisiko: Geht der Generalunternehmer in Konkurs, steht der ganze Bau still.
* Als Bauherr hat man wenig bis keinen Einfluss auf die Auswahl der Handwerker.
* Zahlt der Generalunternehmer die Handwerker nicht, können diese auf den Bauherrn Regress nehmen (Bauhandwerkerpfandrecht). Unter Umständen bezahlt man zweimal für die gleiche Arbeit – an den Generalunternehmer und zudem an den Handwerker.
* Von tiefer als budgetiert ausfallenden Kosten profitiert nur der Generalunternehmer, ausser man hat offene Abrechnung vereinbart.

Falls man sich als Bauherr für einen Generalunternehmer entscheidet, sollte man Vorsicht walten lassen:
* Generalunternehmer ist kein geschützter Titel, jeder Architekt oder Bauunternehmer kann sich damit schmücken. Es ist deshalb wichtig, Referenzen zu prüfen und mit einem Unternehmen zusammenzuarbeiten, das Mitglied des Verbands Schweizerischer Generalunternehmer (www.vsgu.ch) ist.

* Vom Generalunternehmer sollte man unbedingt den Nachweis einer Bankgarantie verlangen. So ist sichergestellt, dass das Haus auch bei einem eventuellen Konkurs des Unternehmens fertiggestellt werden kann und schon bezahltes Geld nicht verloren ist.
* Teilzahlungen sollten nur geleistet werden, wenn die jeweilige Etappe abgeschlossen ist. Entweder prüft man vor der Zahlung den Baufortschritt auf der Baustelle oder beauftragt damit einen Bauherrenberater.
* Verträge mit Generalunternehmen sollten unbedingt die Einhaltung der Norm SIA 118 festschreiben. Häufig finden sich Klauseln, die vorsehen, dass die Mängelrechte an den Bauherrn abgetreten werden. Das tönt gut, macht aber einen Haufen Arbeit und entlässt den Generalunternehmer aus der Verantwortung. Wird die Klausel nicht gestrichen, sollte man den Vertrag nicht unterschreiben.

Quelle www.beobachter.ch

Ein Grossteil der Einfamilienhäuser in der Schweiz wird heute individuell entworfen und weitgehend als Einzelanfertigung durch immer wieder neue Unternehmer erstellt. Gerade beim Einfamilienhaus, mit meist vergleichbarem Raumprogramm und ähnlichen Nutzungsanforderungen, bietet sich aber eine Systematisierung an. Mittels Wiederholung eines identischen Haustyps mit erprobten Konstruktionsdetails und Materialien können viele Bauteile in geschützten Werkhallen, unter klimatisch besten Bedingungen, produziert und anschliessend vor Ort schnell und effizient zu einem fertigen Haus montiert werden. An die Stelle der Einzelproduktion auf der Baustelle treten industrielle Methoden. Nebst tieferen Planungskosten führt dies aufgrund grösserer Stückzahlen auch zu tieferen Erstellungskosten und ermöglicht weitgehende Kostengarantien der Hersteller.

Dieser etwas idealisierten Erklärung für die tieferen Kosten muss aber entgegen gehalten werden, dass die tatsächlichen Einsparungen nicht selten unter den Erwartungen liegen, da in den durch die Hersteller publizierten, auf den ersten Blick günstigen Hauspreisen oft die notwendigen Nebenarbeiten nicht eingerechnet sind. Dies sind – nebst den im Fertighauspreis nicht enthaltenen Grundstückskosten – beispielsweise die Kosten für die Erschliessung, den Baugrubenaushub, für Anschluss- und Bewilligungsgebühren oder auch für die Umgebungsarbeiten. Oftmals ist in den publizierten Katalogpreisen auch keine Unterkellerung eingerechnet. Die tatsächlichen Baukosten, inklusive aller Nebenkosten, können somit auch ohne Grundsstückskosten schnell einmal wesentlich höher zu liegen kommen. Für ein Haus mit einem Katalogpreis von beispielsweise 350000 Franken muss – inklusive Land – mindestens mit dem Doppelten an Gesamtkosten gerechnet werden. An besonders begehrten Standorten liegen allein die Kosten für den Landerwerb schnell über dem ausgeschriebenen Fertighauspreis.

Leistungsumfang abgleichen
Um einen tatsächlichen Kostenvergleich zwischen verschiedenen Fertighaus-Angeboten herzustellen, ist der Liefer- und Leistungsumfang der einzelnen Angebote systematisch abzugleichen. Dies ist für Laien und oft selbst für Fachleute sehr schwierig und insbesondere auch von den verfügbaren Informationen der Hersteller abhängig.
Ein Fertighauspreis sollte nur unter der Voraussetzung der Festlegung sämtlicher Details und Rahmenbedingungen verbindlich vereinbart werden. Dabei sind auch allfällige Termingarantien (Liefer- respektive Bauzeit) und die eingerechneten Nebenkosten zu fixieren. Allenfalls nicht eingerechnete Positionen sind realistisch zu budgetieren, damit spätere Überraschungen vermieden werden können.

Änderungen gleich Mehrkosten
Doch auch diese vermeintliche Kostensicherheit kann trügerisch sein. Individuelle, nachträgliche Wünsche der Bauherrschaft treiben die Kosten nicht selten stark in die Höhe. Selbstverständlich führt jede auch noch so kleine Änderung zu Mehrkosten. Nicht selten kommt danach ein Fertighaus in etwa gleich teuer zu stehen, wie wenn von Anfang an ein gutes Architekturbüro, unter Festsetzung einer klaren Kostenlimite, beauftragt worden wäre. Oftmals fördern die Fertighausanbieter diese Entwicklung indirekt, indem individuelle Ausbauten und jede erdenkliche Anpassung ermöglicht und damit natürlich die Grundidee jedes Systembaus untergraben werden. Günstig bauen heisst in der Regel, sich in möglichst allen Details auf die Vorgaben des Herstellers zu beschränken und das Fertighaus möglichst unverändert und in der vorgesehenen Grundausstattung zu belassen.
Nebst den reinen Erstellungskosten ist, wie bei jedem Gebäude, auch beim Fertighaus den Betriebs- und Unterhaltskosten Beachtung zu schenken. Insbesondere der Energieverbrauch kann je nach Fertighaustyp und haustechnischer Ausrüstung sehr unterschiedlich sein. Ein tiefer Energieverbrauch bietet, nebst den ökologischen Aspekten, einen längerfristig nicht unwesentlichen Kostenvorteil. Erfahrungsgemäss und in Anbetracht der heutigen Energiepreise rechnen sich Investitionen in energiesparende Massnahmen oft schon nach kurzer Zeit.

Zuerst Baubewilligung, dann Kauf
Weiter sind insbesondere auch die Garantien und die Regelung der Mängelbehebung nicht aus den Augen zu verlieren. Vor allem bei importierten Fertighäusern ist zu beachten, ob die Produkte den technischen Normen und Bauvorschriften in der Schweiz entsprechen und die hierzulande üblichen Garantie-Anforderungen gelten. Wichtig ist, dass nach Fertigstellung die Garantie-Arbeiten organisiert sind und dass ein Ansprechpartner in der Schweiz etabliert ist. Ein Kauf sollte zudem vom Erhalt einer rechtskräftigen Baubewilligung abhängig gemacht werden. Tritt diese Rechtskraft innert vernünftig festzulegender Frist nicht ein, muss der Käufer ohne Kostenfolge vom Kaufvertrag zurücktreten können.

Besuch in Referenzobjekten
Abschliessend ist zu bemerken, dass ein standardisiertes Haus grundsätzlich weniger Individualität und gestalterische Freiheiten ermöglicht als ein Entwurf, der mit einem Architekten nach den Ansprüchen und Vorstellungen der Bauherrschaft entwickelt wurde. Einige Fertighaustypen verfügen heute jedoch vermehrt über eine modulare Struktur, welche individualisierte, zeitgemässe Wohnräume ermöglicht und Erweiterungen ohne hohe Kostenfolge zulässt.
In jedem Fall empfiehlt es sich vor Vertragsunterzeichnung die Verkaufsunterlagen von unabhängiger Seite prüfen zu lassen. Auch ist die Besichtigung eines Musterhauses, oder noch besser, von zwei bis drei Referenzobjekten – möglichst in Anwesenheit der jeweiligen Bauherrschaft – ratsam. Dabei können die Erfahrungen der Hauskäufer aus «erster Hand» erfragt und allfällige Schwierigkeiten noch in einer sehr frühen Phase erkannt und vermieden werden.

Quelle: www.traumhaus.ch

Für einfache Bauvorhaben mag der Beizug eines Architekten oder einer Architektin genügen. Sie verfügen in der Regel über das nötige Fachwissen, koordinieren den Ablauf der Erstellung und die beauftragten Firmen. Bei komplexen Projekten, die heute selbst für Einfamilienhäuser die Regel geworden sind, sind oft ein Dutzend oder mehr Fachingenieure und Bauspezialisten gefragt, die sich von der Statik über die Elektrik bis zum Gewässerschutz und der Gartengestaltung mit allen erdenklichen Details beschäftigten.

Für jede Aufgabe kommt ein anderes Unternehmen zum Zug. Die immer grösser werdenden Tafeln auf den Baustellen, auf denen die beteiligten Firmen aufgelistet sind, zeugen von der zunehmenden Spezialisierung in der Baubranche. Die Komplexität birgt jedoch für den Auftraggeber ein erhöhtes Risiko, wenn er oder das Architekturbüro mit jedem einzelnen Unternehmen Verträge abschliessen und deren Einhaltung überprüfen muss. Dafür stehen der Bauherrschaft gleich eine ganze Reihe von Verantwortlichen zur Seite, die den Bau koordinieren und voranbringen (siehe Kasten).
Unterstützen, begleiten

«Mit einem Generalplaner erhält der Auftraggeber einen einzigen Ansprechpartner, der die Verantwortung für sämtliche Planungsbereiche übernimmt», sagt Claude Reinhardt, der in Zürich mit seinem Partner Peter-David Weber und einem Team von 20 Spezialisten als Generalplaner tätig ist. Die Unterstützung und Begleitung der Bauherrschaft von der ersten Idee bis zum fertigen Bauwerk ist Kernaufgabe der Generalplanung. Oft kommen weitere projektbezogene Leistungen dazu.

Architekt Claude Reinhardt erläutert die Tätigkeit des Generalplaners anhand einiger von seiner Firma kürzlich realisierter Projekte. In Zürich baute er für die Revisionsgesellschaft Deloitte den denkmalgeschützten ehemaligen Sitz der Rentenanstalt um. In Küsnacht (ZH) realisiert er zurzeit den Neubau der Privatklinik St. Raphael. Und in der Stadt Zug entstand das Ensemble «Choller», bestehend aus einem Kulturzentrum, das bis zu 2000 Zuschauer beherbergen kann, und einem Hochbau mit Läden, Ausstellungs- und Proberäumen und Ateliers sowie 14 luxuriösen Loftwohnungen.

Für die auftraggebende Choller AG wickelte das Büro Webereinhardt Generalplaner sämtliche Aufgaben von der Idee über die Ausschreibungen von Leistungen, die Kosten- und Termineinhaltung bis hin zur Bauabnahme und der Gewährleistung ab.

Aus Sicht des Bauherrn kann eine umfassende Delegation an den Generalplaner aber auch Nachteile enthalten. Bei der Auswahl des Planers setzt der Bauherr «alles auf eine Karte». Im Konfliktfall drohen zusätzliche Kosten. Nicht selten, so bemängeln Kritiker des Generalplanermodells, ist die Transparenz in Bezug auf die Konsequenzen einzelner Planungsentscheide gering, deren Einfluss auf die Fachingenieure dagegen oft sehr hoch. Zudem wird ein zusätzliches Honorar fällig, ein Zuschlag von 3 bis 5 Prozent auf den kumulierten Planerhonoraren.
Wachsender Anteil

«Das Prinzip <Bauen aus einer Hand> hat sich bewährt», sagt auch Bernhard Büchler vom Verband Schweizerischer Generalunternehmer (VSGU) in Bern. Büchler verweist auf den heute schon bedeutenden und immer noch steigenden Anteil des Bauvolumens, den Generalunternehmer (als Verantwortliche der Bauausführung), Generalplaner (als Verantwortliche der Bauplanung) oder Totalunternehmer (als Verantwortliche von Planung und Ausführung) realisieren. Der VSGU schätzt den Marktanteil der nach dem Gesamtleistungsprinzip erstellten Bauten allein im Hochbau auf 25 bis 30 Prozent.

Naturgemäss stehen für die General- und Totalunternehmer, 21 von ihnen sind im VSGU organisiert, grössere Bauvorhaben im Vordergrund. Doch selbst für den Bau eines Einfamilienhauses kann der Beizug eines Generalplaners sinnvoll sein, wenn die Einhaltung des Kostendachs, Termine und Qualität stimmen sollen.

Quelle NZZ online

Für einfache Bauvorhaben mag der Beizug eines Architekten oder einer Architektin genügen. Sie verfügen in der Regel über das nötige Fachwissen, koordinieren den Ablauf der Erstellung und die beauftragten Firmen. Bei komplexen Projekten, die heute selbst für Einfamilienhäuser die Regel geworden sind, sind oft ein Dutzend oder mehr Fachingenieure und Bauspezialisten gefragt, die sich von der Statik über die Elektrik bis zum Gewässerschutz und der Gartengestaltung mit allen erdenklichen Details beschäftigten.

Für jede Aufgabe kommt ein anderes Unternehmen zum Zug. Die immer grösser werdenden Tafeln auf den Baustellen, auf denen die beteiligten Firmen aufgelistet sind, zeugen von der zunehmenden Spezialisierung in der Baubranche. Die Komplexität birgt jedoch für den Auftraggeber ein erhöhtes Risiko, wenn er oder das Architekturbüro mit jedem einzelnen Unternehmen Verträge abschliessen und deren Einhaltung überprüfen muss. Dafür stehen der Bauherrschaft gleich eine ganze Reihe von Verantwortlichen zur Seite, die den Bau koordinieren und voranbringen (siehe Kasten).
Unterstützen, begleiten

«Mit einem Generalplaner erhält der Auftraggeber einen einzigen Ansprechpartner, der die Verantwortung für sämtliche Planungsbereiche übernimmt», sagt Claude Reinhardt, der in Zürich mit seinem Partner Peter-David Weber und einem Team von 20 Spezialisten als Generalplaner tätig ist. Die Unterstützung und Begleitung der Bauherrschaft von der ersten Idee bis zum fertigen Bauwerk ist Kernaufgabe der Generalplanung. Oft kommen weitere projektbezogene Leistungen dazu.

Architekt Claude Reinhardt erläutert die Tätigkeit des Generalplaners anhand einiger von seiner Firma kürzlich realisierter Projekte. In Zürich baute er für die Revisionsgesellschaft Deloitte den denkmalgeschützten ehemaligen Sitz der Rentenanstalt um. In Küsnacht (ZH) realisiert er zurzeit den Neubau der Privatklinik St. Raphael. Und in der Stadt Zug entstand das Ensemble «Choller», bestehend aus einem Kulturzentrum, das bis zu 2000 Zuschauer beherbergen kann, und einem Hochbau mit Läden, Ausstellungs- und Proberäumen und Ateliers sowie 14 luxuriösen Loftwohnungen.

Für die auftraggebende Choller AG wickelte das Büro Webereinhardt Generalplaner sämtliche Aufgaben von der Idee über die Ausschreibungen von Leistungen, die Kosten- und Termineinhaltung bis hin zur Bauabnahme und der Gewährleistung ab.

Aus Sicht des Bauherrn kann eine umfassende Delegation an den Generalplaner aber auch Nachteile enthalten. Bei der Auswahl des Planers setzt der Bauherr «alles auf eine Karte». Im Konfliktfall drohen zusätzliche Kosten. Nicht selten, so bemängeln Kritiker des Generalplanermodells, ist die Transparenz in Bezug auf die Konsequenzen einzelner Planungsentscheide gering, deren Einfluss auf die Fachingenieure dagegen oft sehr hoch. Zudem wird ein zusätzliches Honorar fällig, ein Zuschlag von 3 bis 5 Prozent auf den kumulierten Planerhonoraren.
Wachsender Anteil

«Das Prinzip <Bauen aus einer Hand> hat sich bewährt», sagt auch Bernhard Büchler vom Verband Schweizerischer Generalunternehmer (VSGU) in Bern. Büchler verweist auf den heute schon bedeutenden und immer noch steigenden Anteil des Bauvolumens, den Generalunternehmer (als Verantwortliche der Bauausführung), Generalplaner (als Verantwortliche der Bauplanung) oder Totalunternehmer (als Verantwortliche von Planung und Ausführung) realisieren. Der VSGU schätzt den Marktanteil der nach dem Gesamtleistungsprinzip erstellten Bauten allein im Hochbau auf 25 bis 30 Prozent.

Naturgemäss stehen für die General- und Totalunternehmer, 21 von ihnen sind im VSGU organisiert, grössere Bauvorhaben im Vordergrund. Doch selbst für den Bau eines Einfamilienhauses kann der Beizug eines Generalplaners sinnvoll sein, wenn die Einhaltung des Kostendachs, Termine und Qualität stimmen sollen.

Quelle NZZ

Im Schweizer Wohnungsbau werden Häuser immer häufiger in Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer (GU) erstellt. Um das Konfliktpotenzial gering zu halten, sollte die Bauherrschaft den Inhalt des Generalunternehmer- Werkvertrags vor dessen Abschluss jeweils genau auf allfällige Schwachstellen prüfen.

Bauen ist komplex und zeitaufwendig. Selbst zur Fertigstellung eines einfachen Einfamilienhauses braucht es im Durchschnitt nicht weniger als 20 verschiedene Handwerker, deren Arbeit koordiniert werden will. Ausserdem sind vielfältige Kenntnisse über die aktuelle Bautechnik, das Einholen von Baubewilligungen und über die einschlägigen gesetzlichen Vorschriften und Normen nötig. Ist ein Bauherr nicht von vorneherein mit einer handwerklichen Ader und zusätzlich mit einem grossen Mass an Geduld und freier Zeit gesegnet, so kann der schöne Traum vom Bau der eigenen vier Wände sehr schnell zum Albtraum werden. Wer keine Zeit oder Lust hat, sich mit Planung und Ausführung herumzuschlagen, kann indessen auch einen Generalunternehmer (GU) ein schlüsselfertiges Haus bauen lassen: Als alleiniger Vertragspartner des Bauherrn übernimmt ein Generalunternehmer die Gesamtverantwortung für die Ausführung eines Bauwerks und garantiert dessen Qualität, den Fertigstellungstermin und den Preis.
Ein völlig offener Markt

Bauen mit einem GU liegt im Trend. Generalunternehmer haben mittlerweile in der Schweiz laut Schätzung des Verbands Schweizerischer Generalunternehmer (VSGU) einen Marktanteil beim Hochbau von 25% bis 30% (Zahlen von 2004), die Tendenz ist steigend. Die Vorteile für die Bauherrschaft liegen hauptsächlich in den Garantien, die ein GU übernimmt. Durch den Fixpreis ist die Finanzierung des Projekts besser planbar; zudem ermöglicht der weit im Voraus festgesetzte Fertigstellungstermin einen reibungslosen Umzug. Schliesslich haftet ein GU aber auch für eine einwandfreie Qualität. Vor allem Letzteres erhöht für den Bauherrn die Durchsetzbarkeit seiner Garantierechte: Wenn der GU der alleinige Ansprechpartner ist, spielt beispielsweise die Frage, welcher Handwerker für einen konkreten Mangel verantwortlich ist, für den Bauherrn keine Rolle.

Dennoch birgt diese Art des Bauens mitunter erhebliche Risiken, deren sich viele angehende Hauseigentümer nicht bewusst sind. Die Crux des Problems liegt darin, dass ein Bauherr in einem Generalunternehmer-Verhältnis rechtlich gesehen gar nicht mehr Bauherr ist, sondern nur noch Käufer. Er hat zu den einzelnen Handwerkern («Subunternehmern») keine Vertragsbeziehung, besitzt also auch kein entsprechendes Weisungsrecht. De facto heisst das, dass er – sollte er auf der Baustelle schlampige Arbeit feststellen – nicht selber ins Geschehen eingreifen darf, sondern immer auf das konstruktive Wohlwollen des GU angewiesen ist.
GU-Werkvertrag als Kern

Hinzu kommt, dass «Generalunternehmer» in der Schweiz keine geschützte Berufsbezeichnung ist. Rechte und Pflichten eines GU sind also nirgends verbindlich definiert. Die Folgekosten aus einem Vertrag mit einem in seinem Metier unerfahrenen oder gar unseriösen GU können somit beträchtlich sein. Sie reichen von der Gefahr eines Bankrotts während der Bauphase bis zu einer ellenlangen Mängelliste, für die keine Garantiedeckung übernommen wird. Bevor ein GU deshalb als Vertragspartner überhaupt in Betracht gezogen wird, sollte der Bauherr zweierlei abklären: Einerseits gilt es, Referenzen einzuholen und dabei auch persönlich mit ehemaligen Kunden zu sprechen. Anderseits sollte die Bonität des Unternehmers durch eine Bank überprüft werden, was bei hypothekenfinanzierten Bauten allerdings der Normalfall sein sollte.

Das Herzstück in der Vertragsbeziehung mit einem GU ist der sogenannte Generalunternehmer-Werkvertrag, der die Erstellung des Bauwerks mit Termin- und Kostengarantie regelt. Ist auch das Bauland mit eingeschlossen, ist die Rede von einer Kombination aus Kauf- und Werkvertrag. Seine Hauptaufgabe sollte der zukünftige Eigenheimbesitzer grundsätzlich darin sehen, den GU-Werkvertrag – bevor er durch die Unterschriftsleistung beim Notar juristische Gültigkeit erhält – auf Herz und Nieren zu prüfen.

Der GU-Werkvertrag sollte den Leistungsauftrag an den Generalunternehmer und die Pflichten des Bauherrn möglichst umfassend regeln. Er muss neben den verbindlichen Angaben zu Preis, Bezugstermin und Zahlungsabwicklung auch einen ausführlichen Baubeschrieb sowie sämtliche Pläne enthalten. Selbst Details wie die Höhe der Konventionalstrafen bei einer Bauverzögerung oder die Modalitäten der Abrechnung von Mehrkosten aufgrund von Projektänderungen durch die Bauherrschaft dürfen nicht unerwähnt bleiben. Prinzipiell gilt, dass je weniger Fragen ein Vertrag offen lässt, desto geringer das Potenzial für spätere Streitigkeiten zwischen den am Bau beteiligten Parteien ist.
Ans Handwerker-Pfandrecht denken

Ein besonderes Problem, dem es Aufmerksamkeit zu schenken gilt, ist das sogenannte Handwerker-Pfandrecht. Dieses erlaubt es einem Handwerker, drei Monate nach der Vollendung seiner Arbeiten ein Pfandrecht auf die Liegenschaft zu legen, wenn er nicht oder nur unvollständig durch den GU bezahlt wurde. Das Risiko, durch ein Handwerker-Pfandrecht belegt und belastet zu werden und so für offene Zahlungsverpflichtungen des GU haften zu müssen, kann durch eine sorgfältige Vertragsplanung, welche die Zahlungsmodalitäten durch gestufte Zahlungen und durch Bankgarantien festlegt, zumindest minimiert werden.

Ein weiterer wichtiger Aspekt betrifft die Gewährleistungshaftung. Grundsätzlich sollten Garantien für Handwerkerleistungen nicht an die Käufer abgetreten werden, auch wenn dies in der Branche oft der Fall ist. Ist ein GU-Werkvertrag auf der SIA-Norm 118 abgestützt, übernimmt der Generalunternehmer stellvertretend für seine Subunternehmer auch nach der Fertigstellung des Bauwerks noch die Garantiehaftung, was die Sicherheit für die Bauherren erhöht. Nach der SIA-Norm 118 können sogenannte sichtbare Mängel innerhalb von zwei Jahren nach Fertigstellung jederzeit, verdeckte Mängel bis fünf Jahre, und verheimlichte Mängel in einem Zeitraum von zehn Jahren gerügt werden. Zudem hat bei dieser Vertragsklausel die Behebung der Mängel durch den GU Vorrang vor finanziellen Entschädigungen, was in der Regel für den Bauherrn vorteilhaft ist.
Kühlen Kopf bewahren

Schon allein die Suche nach geeignetem Bauland oder einem attraktiven, bezahlbaren Objekt ist oft sehr langwierig. Dies ist in der Schweiz vor allem bei Wohnlagen in der Nähe der Ballungszentren der Fall. In den Zeiten des verdichteten Bauens, bei denen Häuser und Wohnungen «ab der Stange» angeboten werden, ist der Interessent oder Käufer – vor allem, wenn es noch andere Interessenten gibt – im Vergleich mit dem Bauunternehmer häufig in einer eher schwachen Position. Auch löst die Hoffnung auf ein Eigenheim bei vielen Menschen eine euphorische Stimmung aus. Nicht selten wird dann im Schnellverfahren lediglich die Finanzierung durch die Bank abgeklärt, der «Reservationsvertrag» wird dann unterzeichnet, und man leistet bereits die erste Anzahlung.

Dies ist jedoch eine Strategie, mit der man Bauproblemen Tür und Tor öffnet. Der nachhaltigere Weg wird eingeschlagen, wenn ein Bauherr trotz dem allfälligen Zeitdruck eine genaue Prüfung der Verträge vornimmt und unter Umständen sogar eine Analyse durch einen unabhängigen Bauberater veranlasst, was in der langen Sicht häufig Kosten spart. Die Prüfung eines GU- Werkvertrags für ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostet laut Angaben von Othmar Helbling von der hbq-bauberatung je nach Vertragsumfang zwischen 1000 Fr. und 1500 Fr.

In den meisten Fällen bedeutet ein Hausbau ein jahrzehntelanges finanzielles Engagement, für viele Menschen ist es sogar die grösste Investition während ihres ganzen Lebens. Beauftragt man dabei einen Generalunternehmer mit der Durchführung des Projekts zu einem Fixpreis, so kann man sich dadurch auch vieler lästiger und schwieriger Pflichten entbinden. Um aber sicher zu gehen, dass mit dem Traumhaus nicht die Katze im Sack gekauft wird, sollte eine Bauherrschaft unbedingt überprüfen, ob sie es auch mit einem «richtigen» Generalunternehmer zu tun hat. Überwiegen letztlich die Zweifel, so ist es wohl besser, das Traumhaus jemand anderem zu überlassen. Es wird bestimmt eine noch bessere Gelegenheit kommen.

Quelle NZZ

Was beim Wohnungskauf alles schief laufen kann

Bei Baumängeln gilt es genau aufzupassen: Ohne eindeutige Garantien im Vertrag kann ein Hausbau im Nu aus allen Fugen geraten.

Weil beim Hausbau immer etwas schief gehen kann, sichert man sich vorgängig besser ab. Einige Punkte im Baurecht sind dabei zu beachten.

Angesichts der regen Bautätigkeit und tiefer Zinsen ist der Traum vom Eigenheim zum Greifen nah. Besonders populär ist der Kauf einer Wohnung ab Plan; dabei verpflichtet sich eine Firma, die sich heute meist Generalunternehmer nennt, die Wohnung gemäss ihren Plänen auf einen bestimmten Termin hin fertigzustellen; der Vertrag wird vorgängig beim Notar beurkundet. Aus rechtlicher Sicht sind diese Transaktionen allerdings mit Problemen behaftet, wie der Freiburger Rechtsprofessor Hubert Stöckli feststellt: «Die öffentliche Beurkundung ist noch keine Garantie dafür, dass alles, was vereinbart ist, auch gilt.» Stöcklis Kritik bezieht sich auf die in der Praxis häufig anzutreffende Abtretung von Mängelrechten.

Viele Vertragsbeispiele zeigen, dass der Generalunternehmer zum einen jede eigene Haftung für Mängel am Objekt ausschliesst und zugleich die ihm gegen die Handwerker zustehenden Mängelrechte an die Käufer «abtritt». Viele Laien interpretieren dies fälschlicherweise als Verbesserung ihrer Position. Stöckli erachtet die Abtretung dieser Mängelrechte vor allem bei einer grösseren Stückzahl von Wohnungen als problematisch. Denn ein Recht zur Behebung von Mängeln kann ein Unternehmer natürlich nur einmal abtreten – im Prinzip an den ersten Käufer in einer Überbauung. Dem zweiten, dritten und so weiter können diese Rechte nicht auch noch übertragen werden.

Der Notar muss aufklären
Weil allen weiteren Käufern also gar keine Mängelrechte mehr zustehen, kann laut Stöckli auch die damit verbundene Freizeichnung des Generalunternehmers nicht greifen. Der Notar müsse die Käufer im Rahmen seiner gesetzlichen Rechtsbelehrungspflicht darüber ins Bild setzen. Das beschriebene Problem erstreckt sich vor allem auf gemeinschaftliche Gebäudeteile bei Stockwerkeigentum, nicht aber auf den Innenausbau der einzelnen Wohnungen. Gleich gelagert sind die Probleme aber beim Verkauf von Reihenhäusern.

Wohl bei fast jedem Bau ist etwas zu beanstanden, seien es Wasserschäden am Dach oder falsch gelieferte Fassadenteile. Für jeden Wohnungskäufer stellen die Mängelrechte, wie sie im Gesetz oder in Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins SIA formuliert sind, etwas Entscheidendes dar:

• Die wirksamste und einfachste Lösung bei Mängeln ist an sich die unentgeltliche Nachbesserung durch den Unternehmer.
• Weiter ist auch eine finanzielle Entschädigung (Minderwert) denkbar.
• Das Gesetz sieht auch die Möglichkeit der Wandlung vor (d. h. Geld zurück – Material zurück), wobei dies bei einem Hausbau ohne praktische Bedeutung ist.
• Der Käufer einer Wohnung kann auch Schadenersatz für Folgeschäden verlangen, sofern den Unternehmer ein Verschulden trifft.

Nach der bisherigen Rechtsprechung sind allerdings die Mängelrechte Minderung oder Wandlung des Vertrags gar nicht abtretbar. «Auch darüber muss der Notar die Käufer informieren», betont Hubert Stöckli.

Auch wenn in den Verträgen in aller Form festgehalten wird, dass die Parteien über die Bestimmungen belehrt wurden und diese verstanden haben, wird die Tragweite vielen Käufern nicht wirklich klar sein. Hinzu kommt, dass die ganze Abwicklung oft unter Zeitdruck erfolgt. So ist nicht einmal auszuschliessen, dass manche Käufer den Vertrag bei der Beurkundung überhaupt zum ersten Mal zu Gesicht bekommen. Es ist daher dringend zu empfehlen, sich vorgängig einen Vertragsentwurf vom Verkäufer aushändigen zu lassen oder sich an das Notariat zu wenden.

Regelung mit vielen Unbekannten
Die Abtretung von Mängelrechten ist noch aus vielen anderen Gründen problematisch. Wenn tatsächlich Mängel zu beanstanden sind, weiss der Wohnungskäufer meist gar nicht, was der Generalunternehmer mit seinen Subunternehmern und Handwerkern vereinbart hat. Käufer sind meist auch nicht auf dem Laufenden, wer alles am Bau beteiligt war und wer überhaupt einen Mangel verursacht haben könnte. Der Verband Schweizerischer Generalunternehmer (VSGU) ergreift in diesem heiklen Punkt Partei für Wohnungskäufer und Bauherren. «Die Behebung von Mängeln gehört zu den Aufgaben des GU», findet Beat Büchler vom VSGU. Der vom VSGU herausgegebene Mustervertrag hält denn auch ausdrücklich fest, dass sich die Mängelhaftung des GU auch auf die Leistungen und Lieferungen seiner Subunternehmer und Lieferanten erstreckt. Daran halten sich auch grosse Firmen und VSGU-Mitglieder, etwa Allreal AG und Alfred Müller AG. David Spiess von der Alfred Müller AG empfiehlt: «Kaufinteressenten sollten vor der Kaufentscheidung vermehrt auf solche Lücken im Vertrag achten.»

Den ganzen Artikel in der Berner Zeitung vom 24.05.09.